1．工程项目建设程序

1.1. 工程项目建设程序的概念

工程项目建设程序是指工程项目从策划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产和交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。工程项目建设程序是工程建设过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证。

世界上各个国家和国际组织在工程项目建设程序上可能存在着某些差异，但是按照工程建设项目发展的内在规律，投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施两个发展时期。这两个发展时期又可分为若干个阶段，它们之间存在着严格的先后次序，可以进行合理的交叉，但不能任意颠倒次序。

按照我国现行规定，一般大中型及限额以上工程项目的建设程序可以分为以下几个阶段：

（1）根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书。

（2）在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告。

（3）根据咨询评估情况，对工程项目进行决策。 

（4）根据可行性研究报告，编制设计文件。

（5）初步设计经批准后，做好施工前的各项准备工作。

（6）组织施工，并根据施工进度，做好生产或动用前的准备工作。

（7）项目按批准的设计内容完成，经投料试车验收合格后正式投产交付使用。

（8）生产运营一段时间（一般为1年）后，进行项目后评价。

1.2  工程项目建设各阶段工作内容

1.2.1  项目建议书阶段

项目建议书是业主单位向国家提出的要求建设某一项目的建议文件，是对工程项目建设的轮廓设想。项目建议书的主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性，供国家选择并确定是否进行下一步工作。

项目建议书的内容视项目的不同而有繁有简，但一般应包括以下几方面的内容：

（1）项目提出的必要性和依据。

（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。

（3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析。

（4）投资估算和资金筹措设想。

（5）项目的进度安排。

（6）经济效益和社会效益的估计。

项目建议书按要求编制完成后，应根据建设规模和限额划分分别报送有关部门审批。按现行规定，大中型及限额以上项目的项目建议书首先应报送行业归口主管部门，同时抄送国家计委。行业归口主管部门根据国家中长期规划要求，从资金来源、建设布局、资金合理利用、经济合理性、技术等方面进行初审。行业归口主管部门初审通过后报国家计委，由国家计委从建设总规模、生产力总布局、资源优化配置及资金供应可能、外部协作条件等方面进行综合平衡，还要委托具有相应资质的工程咨询单位评估后审批。凡行业归口主管部门初审未通过的项目，国家计委不予批准；凡属小型或限额以下项目的项目建议书，按项目隶属关系由部门或地方计委审批。

项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策。

1.2.2．可行性研究阶段

项目建议书一经批准，即可着手开展项目可行性研究工作。可行研究是对工程项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。

（1）可行性研究的工作内容。可行性研究应完成以下工作内容：

1）进行市场研究，以解决项目建设的必要性问题；

2）进行工艺技术方案的研究，以解决项目建设的技术可能性问题；

3）进行财务和经济分析，以解决项目建设的合理性问题。凡经可行性研究未通过的项目，不得进行下一步工作。

（2）可行性研究的报告的内容。可行研究工作完成后，需要编写出反映其全部工作成果的“可行性研究报告”。就其内容来看，各类项目的可行性研究报告内容不尽相同，但一般应包括以下基本内容：

1）项目提出的背景、投资的必要性和研究工作依据；

2）需求预测及拟建规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析；

3）资源、原材料、燃料及公用设施情况；

4）项目设计方案及协作配套工程；

5）建厂条件与厂址方案；

6）环境保护、防震、防洪等要求及其相应措施；

7）企业组织、劳动定员和人员培训；

8）建设工期和实施进度；

9）投资估算和资金筹措方式；

10）经济效益和社会效益。

（3）可行性研究报告的审批。按照国家现行规定，凡属投资、和地方合资的大中型和限额以上项目的可行性研究报告，都要报送国家计委审批。国家计委在审批过程中要征求行业主管部门和国家专业投资公司的意见，同时要委托具有相应资质的工程咨询公司进行评估。总投资在2亿元以上的项目，无论是投资还是地方投资，都要经国家计委审查后报批准。各部门所属小型和限额以下项目的可行性研究报告，由各部门审批。总投资在2亿元以下的地方投资项目，其可行性研究报告由地方计委审批。

可行性研究报告经过正式批准后，将作为初步设计的依据，不得随意修改和变更。如果在建设规模、产品方案、建设地点、主要协作关系等方面有变动以及突破原定投资控制数时，应报请原审批单位同意，并正式办理变更手续。可行性研究报告经批准，建设项目才算正式“立项”。

1.2.3. 设计工作阶段

设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上所进行的全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，同时是组织施工的依据。工程项目的设计工作一般化分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。重大项目和技术复杂项目，可根据需要增加技术设计阶段。

（1）初步设计。初步设计是根据可行性研究报告的要求所做的具体实施方案，目的是为了阐明在指定的地点、时间和投资控制数额内，拟建项目在技术上的可能性和经济上的合理性，并通过对工程项目所作出的基本技术经济规定，编制项目总概算。

初步设计不得随意改变被批准的可行性研究报告所确定的建设规模、产品方案、工程标准、建设地址和总投资等控制目标。如果初步设计提出的总概算超过可行研究报告总投资的10%以上或其他主要指标需要变更时，应说明原因和计算依据，并重新向原审批单位报批可行性研究报告。

（2）技术设计。应根据初步设计和更详细的调查研究资料编制，以进一步解决初步设计中的重大技术问题，如：工艺流程、建筑结构、设备选型及数量确定等，使工程建设项目的设计更具体、更完善，技术指标更好。

（3）施工图设计。根据初步设计或技术设计的要求，结合现场实际情况，完整的表现建筑物外型、内部空间分割、结构体系、构造状况以及建筑群的组成和周围环境的配合。它还包括各种运输、通讯、管道系统、建筑设备的设计。在工艺方面，应具体确定各种设备的型号、规格及各种非标准设备的制造加工图。

1.2.4. 建设准备阶段

项目在开工建设之前要切实做好各项准备工作，其主要内容包括：

（1）征地、拆迁和场地平整。

（2）完成施工用水、电、路等工作。

（3）组织设备、材料订货。

（4）准备必要的施工图纸。

（5）组织施工招标，择优选定施工单位。

按规定进行了建设准备和具备了开工条件以后，便应组织开工。建设单位申请批准开工要经国家计委统一审核后，编制年度大中型和限额以上工程建设项目新开工计划报批准。部门和地方无权自行审批大、中型和限额以上工程建设项目开工报告。年度大、中型和限额以上新开工项目经批准，国家计委下达项目计划。

一般项目在报批新开工前，必须由审计机关对项目的有关内容进行审计证明。审计机关主要是对项目的资金来源是否正当及落实情况，项目开工前的各项支出是否符合国家有关规定，资金是否存入规定的专业银行进行审计。新开工的项目还必须具备按施工顺序需要至少3个月以上的工程施工图纸，否则不能开工建设。

1.2.5. 施工安装阶段

工程项目经批准新开工建设，项目即进入了施工阶段，项目新开工时间，是指工程建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽开始施工的日期。不需开槽的工程，正式开始打桩的日期就是开工日期。铁路、公路、水库等需要进行大量土、石方工程的，以开始进行土方、石方工程的日期作为正式开工日期。工程地质勘察、平整场地、旧建筑物的拆除、临时建筑、施工用临时道路和水、电等工程开始施工的日期不能算作正式开工日期。分期建设的项目分别按各期工程开工的日期计算，如二期工程应根据工程设计文件规定的永久性工程开工的日期计算。

施工安装活动应按照工程设计要求、施工合同条款及施工组织设计，在保证工程质量、工期、成本及安全、环境等目标的前提下进行，达到竣工验收标准后，由施工单位移交给建设单位。

1.2.6. 生产准备阶段

对于生产性建设项目而言，生产准备是项目投产前由建设单位进行的一项重要工作。它是衔接建设和生产的桥梁，是项目建设转入生产经营的必要条件。建设单位应适时组成专门班子或机构做好生产准备工作，确保项目建成后能及时投产。

生产准备工作的内容根据项目或企业的不同，其要求也各不相同，但一般应包括以下主要内容：

（1）招收和培训生产人员。招收项目运营过程中所需要的人员，并采用多种方式进行培训。特别要组织生产人员参加设备的安装、调试和工程验收工作，使其能尽快掌握生产技术和工艺流程。

（2）组织准备。主要包括生产管理机构设置、管理制度和有关规定的制订、生产人员配备等。

（3）技术准备。主要包括国内装置设计资料的汇总，有关国外技术资料的翻译、编揖，各种生产方案、岗位操作法的编制以及新技术的准备等。

（4）物资准备。主要包括落实原材料、协作产品、燃料、水、电、气等的来源和其他需协作配合的条件，并组织工装、器具、备品、备件等的制造或订货。

1.2.7． 竣工验收阶段

当工程项目按设计文件的规定内容和施工图纸的要求全部建完后，便可组织验收。竣工验收是工程建设过程的最后一环，是投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。竣工验收对促进建设项目及时投产，发挥投资效益及总结建设经验，都有重要作用。通过竣工验收，可以检查建设项目实际形成生产能力或效益，也可避免项目建成后继续消耗建设费用。

（1）竣工验收的范围和标准。按照国家现行规定，所有基本建设项目和更新改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准，即：工业项目经过投料试车（带负荷运转）合格，形成生产能力的；非工业项目符合设计要求，能够正常使用的，都应及时组织竣工验收，办理固定资产移交手续。工程项目竣工验收、交付使用，应达到下列标准：

1）生产性项目和辅助公用设施已按设计要求建完，能满足生产要求；

2）主要工艺设备已安装配套，经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件规定的产品；

3）职工宿舍和其他必要的生产福利设施，能适应投产初期的需要；

4）生产准备工作能适应投产初期的需要；

5）环境保护设施、劳动安全卫生设施、消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。

以上是国家对工程建设项目竣工应达到标准的基本规定，各类工程建设项目除了应遵循这些共同标准外，还要结合专业特点确定其竣工应达到的具体条件。

对某些特殊情况，工程施工虽未全部按设计要求完成，也应进行验收，这些特殊情况主要是指：

1）因少数非主要设备或某些特殊材料短期内不能解决，虽然工程内容尚未全部完成，但已可以投产或使用；

2）按规定的内容已建完，但因外部条件的制约，如流动资金不足、生产所需原材料不能满足等，而使已建成工程不能投入使用；

3）有些工程项目或单位工程，已形成部分生产能力，但近期内不能按原设计规模续建，应从实际情况出发经主管部门批准后，可缩小规模对已完成的工程和设备组织竣工验收，移交固定资产。

按国家现行规定，已具备竣工验收条件的工程，3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政。如3个月内办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当推迟竣工验收时间。

（2）竣工验收的准备工作。建设单位应认真做好工程竣工验收的准备工作，主要包括：

1）整理技术资料。技术资料主要包括土建施工、设备安装方面及各种有关的文件、合同和试生产情况报告等。

2）绘制竣工图。工程建设项目竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行交工验收、维护、扩建、改建的依据，同时也是使用单位长期保存的技术资料。关于绘制竣工图的规定如下：

①凡按图施工没有变动的，由施工承包单位（包括总包单位和分包单位）在原施工图上加盖“竣工图”标志后即作为竣工图；

②凡在施工中，虽有一般性设计变更，但能将原图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工承包单位负责在原施工图（必须新蓝图）上注明修改部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图；

③ 凡结构形式改变、工艺改变、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改补充者，应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制图；由于施工单位原因造成的，由施工承包单位负责重新绘图；由于其他原因造成的，由业主自行绘图或委托设计单位绘图，施工承包单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

竣工图必须准确、完整、符合归档要求，方能交工验收。

3）编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未花完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析概（预）算执行情况，考核投资效益，报请主管部门审查。

（3）竣工验收的程序和组织。根据国家现行规定，规模较大、较复杂的工程建设项目应先进行初验，然后进行正式验收。规模较小、较简单的工程项目，可以一次进行全部项目的竣工验收。

工程项目全部建完，经过各单位工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。

大、中型和限额以上项目由国家计委或国家计委委托项目主管部门、地方组织验收。小型和限额以下项目，由项目主管部门或地方组织验收。竣工验收要根据工程规模及复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作汇报。审阅工程档案、实地查验建筑安装工程实体，对工程设计、施工和设备质量等做出全面评价。不合格的工程不予验收。对遗留问题要提出具体解决意见，限期落实完成。

1.2.8. 后评价阶段

项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动，是固定资产投资管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节。通过建设项目后评价，可以达到肯定成绩、总结经验、研究问题、吸取教训、提出建议、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效果的目的。

项目后评价的内容包括立项决策评价、设计施工评价、生产运营评价和建设效益评价。在实际工作中，可以根据建设项目的特点和工作需要而有所侧重。

项目后评价的基本方法是对比法。就是将工程项目建成投产后所取得的实际效果、经济效益和社会效益、环境保护等情况与前期决策阶段的预测情况相对比，与项目建设前的情况相对比，从中发现问题，总结经验和教训。在实际工作中，往往从以下三个方面对建设项目进行后评价。

（1）影响评价。通过项目竣工投产（营运、使用）后对社会的经济、政治、技术和环境等方面所产生的影响来评价项目决策的正确性。如果项目建成后达到了原来预期的效果，对国民经济发展、产业结构调整、生产力布局、人民生活水平的提高、环境保护等方面都带来有益的影响，说明项目决策是正确的；如果背离了既定的决策目标，就应具体分析，找出原因，引以为戒。

（2）经济效益评价。通过项目竣工投产后所产生的实际经济效益与可行性研究时所预测的经济效益相比较，对项目进行评价。对生产性建设项目要运用投产运营后的实际资料计算财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率、投资利润率、投资利税率、贷款偿还期、国民经济内部收益率、经济净现值、经济净现值率等一系列后评价指标，然后与可行性研究阶段所预测的相应指标进行对比，从经济上分析项目投产运营后是否达到了预期效果。没有达到预期效果的应分析原因，采取措施，提高经济效益。

（3）过程评价。对工程项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统分析，找出项目后评价与原预期效益之间的差异及其产生的原因，使后评价结论有根有据，同时，针对问题提出解决办法。

以上三个方面的评价有着密切的联系，必须全面理解和运用，才能对后评价项目做出客观、公正、科学的结论。

2、工程项目前期工作办事程序

4用地规划

2.1规划手续（1、4、8、11、13）

2.1.1   建设项目选址意见书（第一项）

（一）所需材料：

1、建设申请

2、工业项目带工艺流程图，可行性研究报告和消防环保部门意见

3、建设项目选址意见书申报表

4、电子地形图1份

5、该位置所在地控制性归或修建性规划

6、规划要求相关部门意见

（二）办理程序：

1、建设单位提出申请，写明建设理由、建设性质、规模、拟建位置、用地面积、计划投资额等。

2、填写《建设项目选址意见书申报表》，报规划分局初审，市局批准。

2.1.2  用地规划许可证（第四项）

（一）所需材料：

1、建设用地申请审批综合表

2、经过批准的详细规划

3、土地转让合同

4、计划批文

5、土地证

6、电子地形图

（二）办理程序：

1、申请，写明建设用地理由、性质、规模、位置等。

2、建设单位填报《建设用地申请审批综合表》，报规划分局初审，市局批准。

2.1.3  建设工程规划许可证（第）

（一）所需材料：

1、建设工程申请审批综合表

2、用地规划许可证

3、土地使用证及相应拆迁图

4、计划批文

5、建筑方案5套

5.1方案构思

5.2外墙材料

5.3停车数量

5.4需拆迁建筑面积

5.5新建建筑面积

5.6绿地率

5.7容积率

5.8建筑密度

5.9建筑日照分析

5.9.1透视表现图

5.9.2现状平面图

5.9.3总平面图（彩色）落在现状图上，建筑层数、退让道路红线及现状建筑物的距离、绿线、蓝线、紫线宽度及退让距离、建筑总长度、宽度、停车场位、周边道路红线宽度、建筑室内外设计标高。

5.9.4交通分析及停车布置图

5.9.5各层平面图，标明平面功能布局，各种尺寸。

5.9.6各立面图（重要的立面为彩色），外墙装饰材料、色彩、尺寸、建筑物高度。

5.9.7剖面图（重要的楼梯间）各层的层高及详细标高。

5.9.8环境设计图。

6、施工图5套，装订成册，包括在相应地形图上的总评面图、各层平面图、四个立面图、两个以上剖面图、结构基础平面图等。

7、消防、环保、人防、电业等部门意见

8、电子地形图

（二）办理程序：

1、申请，写明建设理由、性质、规模、位置等。

2、建设单位填报《建设工程申请审批综合表》、已经批准的建筑方案图及施工图，报送规划分局初审，市局核准。

2.1.4  建设工程放线、验线（第十一项）

（一）所需材料：

1、建设工程放线记录手册

2、地形图

（二）办理程序：

建设工程由地理信息中心放线后，由分局现场验线，核发《建设工程开工通知单》。

2.1.5  建设工程规划验收（第十三项）

（一）所需材料：

1、规划局核准的建筑施工图，包括核准的变更图件

2、市规划局批准的建设工程放线定位图

3、《建设工程规划许可证》

4、规划局核发的建设用地图

5、建设工程开工通知单

6、建设工程竣工平面测绘图

（二）办理程序：

建设单位向分局提出验收申请，填报《建设工程规划验收申请审批表》，委托竣工测量后报市局现场验收。

2.2 土地使用手续（第6项）

2.2.1土地转让

（一）出让土地转让审批条件：

1、转让人按合同约定支付全部土地使用权出让金，取得合法的土地使用权证书；

2、按出让合同约定进行投资开发，完成投资总额25%以上的。属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；

3、因转让地上建筑物而涉及的土地使用权转让，应当有地上建筑物的合法产权证明；

（二）划拨土地转让审批条件：

1、具有批准权的准予土地转让的批准文件；

2、土地使用权受让人按规定补办土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金或者由转让人按规定以转让土地所获部分收益缴纳土地使用权出让金；

3、转让双方签订《土地使用权转让合同》。

（三）所需材料：

1、土地使用权转让人的土地权属及地上建筑物的合法证明；

2、土地使用权出让或转让合同；

3、投资计划及投资证明；

4、企业营业执照副本；

5、双方法定代表人身份证明；

6、宗地界址图；

7、补交土地使用权出让金的有效凭证。

（以上材料各一式1份）

（四）审批程序：

1、转让双方提出申请，提交有关资料；

2、进行土地权属审核和土地转让条件审查，分割转让的须重新测量堪界；

3、经批准后转让双方持有关的文件办理土地使用权变更手续，换发土地使用证。

2.2.2 土地出让

（一）土地出让审批条件：

符合土地利用总体规划及法律法规规定，经部门确定可以以协议方式供给的土地。土地使用权招标拍卖出让由国土资源部门另行组织实施。

（二）所需材料：

一、原划拨土地、集体土地使用权出让手续：

1、办理国有土地使用权出让手续申请；

2、土地使用证、房产证原件；

3、营业执照副本、法定代表人及经办人身份证明；

4、土地评估报告；

5、规划用途说明及规划许可证、规划红线图、宗地界址图；

6、申请土地评估确认和土地资产处置方案审批的函。

二、新增设建设用地出让：

1、计委年度投资计划；

2、建设用地规划许可证及规划红线图；

3、有关部门批准设立企业的文件；

4、其他应提交的文件资料。

（三）审批程序：

一、原划拨土地、集体土地使用权出让手续：

1、受让人提出申请并提交有关材料；

2、审核土地权属、实地勘测定点；

3、签订土地征收、收回协议书；

4、受让人申请土地估价确认；

5、签订《土地使用权出让合同》，市发文批准用地，发放《建设用地批准通知书》；

6、受让人支付土地使用权出让金；

7、办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

二、新增设建设用地出让：

1、申请用地；

2、选址定点；

3、办理农用地转用、征用；

4、签订《国有土地使用权出让合同》；

5、按规定逐级上报审批；

6、下达批准文件，填发《建设用地批准通知书》；

7、受让人支付土地使用权出让金；

8、办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

2.3 办理拆迁许可证（第7项）

（一）所需材料：

1、计划批文；

2、建设用地规划许可证；

3、国有土地使用权批准文件；

4、拆迁计划和拆迁方案；

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

（二）办理程序：

1、拆迁人提出拆迁申请，提交拆迁条例所规定的资料；

2、调查核实，研究批准；

3、发放拆迁许可证并发布拆迁公告。

2.4 施工许可证等（第9、10项）

（一）所需材料：

1、计划批文（单位自建住宅需自建批复文件）；

2、用地批准手续；

3、整套施工图纸；

4、《建设工程规划许可证》；

5、工程招投标手续；

6、项目开工前审计或资信证明；

7、委托安全、质量监督部门实施监督的有关证明；

8、项目开工交费证明；

9、工程档案和基础设施配套责任书（含城市排水手续）；

（二）办理程序：

1、建设单位提供有关申报材料；

2、经审核各项手续齐全并经现场查看“三通一平”、拆迁情况以后，颁发《施工许可证》。

2.5 工程竣工验收备案（第12项）

（一）所需材料：

1、工程质量监督报告；

2、工程竣工验收备案表；

3、工程竣工验收报告；    

4、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

5、法规、规章规定必须提供的其他资料。

（二）办理程序：

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见；

2、建设单位收到报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和专家，制定验收方案；

3、建设单位在7个工作日前将竣工验收的时间、地点及验收组名单书面通知工程质量监督机构并组织工程竣工验收；

4、工程竣工验收合格后，建设单位应当在7个工作日内提出工程竣工验收报告；

5、工程质量监督机构应当在工尺功能竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告；

6、建设单位应当自工程竣工验收合格之日15天内，向备案机构提出备案申请，并提交材料。

3.建设项目从前期立项到竣工备案所有手续办理详细流程

项目                                责任部门                         前置条件

1. 土地取得             

1.1征地报批所需文件            

1.1.1土地现状利用图           市、园区规建局审核                 开发：到市规划局查阅

1.1.2总体规划图              市、园区规划局                     总工办

1.1.3用地红线图              市、园区规划局                     研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表 

 市、园区土地处                     由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理            

1.2.1规划选址意见书（控规）        市、园区规划局                    研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围）       市、园区规划局                    研发部明确用地范围

1.2.3土地使用可行性研究报告   咨询单位                        经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌   动迁部\相关企业    

1.2.3.1企业动迁摸底           动迁部\相关企业    

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议

      动迁部\相关企业\园区               搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请      动迁部\相关企业\园区    

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书      动迁部\相关企业\园区    

1.2.4规划设计方案批复            开发部\市规建局、园区规建局         规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估            市土地交易中心、园区科技发展局    园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续               市土地交易中心    

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划      

   园区科技发展局                 详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书        市土地储备中心                  依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书      市土地储备中心                     中标通知书

1.2.10建设用地规划许可证     园区规建局                          依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书   园区规建局                  依摘牌手续

1.2.12缴纳土地出让金       园区财政局                         依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳             园区财政局（市地籍处）        依摘牌手续

1.2.14国有土地使用权出让批复        市土地局、园区规建局            依摘牌手续

1.2.15土地指界\国有土地登记         园区规建局、土地处              依摘牌手续

1.2.16办理土地使用证            

1.3拆迁补偿            

1.3.1动迁普查            

1.3.1.1  动迁地块摸底                 开发部          土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2  居民动迁摸底                拆迁区域所在    

1.3.1.3  企业动迁摸底                拆迁区域所在    

1.3.1.4  动迁标的物产权核实          土地局、房产局    

1.3.2动迁手续办理            

1.3.2.1  选择拆迁单位                 拆迁公司               经理办公会，招标、投标

1.3.2.2  签订委托拆迁合同             拆迁公司                董事会

1.3.2.3  办理拆迁许可证         开发部、财务部\房产局    中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4  办理三停手续             配套处\煤气、自来水、电业局    

1.3.3居民动迁实施            

1.3.3.1  编制拆迁方案                  董事会                     依据市拆迁及相关规定

1.3.3.2  发布拆迁公告              

1.3.3.3  摸底情况公示              拆迁区域所在    

1.3.3.4  召开居民动迁大会          拆迁区域所在    

1.3.3.5  制定拆迁补偿费发放计划        财务部    

1.3.3.6  签订拆迁货币补偿协议          财务部    

1.3.3.7  动迁标的物拆除                拆迁公司    

1.3.3.8  进行居民回迁安置             公证处    

1.3.4企业动迁实施                   被拆迁单位    

1.3.4.1  拆迁委托评估              市房地产评估所     

1.3.4.2  拆迁补偿费确定                 董事会                   依据市拆迁及相关规定

1.3.4.3  签订拆迁补偿协议               财务部    

1.3.4.4  动迁标的物拆除                拆迁公司    

1.3.4.5  拆除现场移交                   工程部    

1.3.5动迁管理            

1.3.5.1  拆迁法规搜集归档         档案室    

1.3.5.2  居民动迁资料归档             档案室    

1.3.5.3  企业动迁资料归档             档案室    

1.3.5.4  外理企业居民动迁纠纷       、执法局、派出所    

1.3.6拆迁评价            

1.3.6.1  形成委托拆迁单位评价            

1.3.6.2  签订委托拆迁终止协议            

1.4土地变更用途和超面积补交的地价      园区规建局、财政局    确定最终规划用途和面积

2. 勘测设计工作            

2.1勘察测绘与环评            

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘            

2.1.1.1确定红线图            

2.1.1.2面积确认（根据坐标）            

2.1.1.3基础配套设施的测定            

2.1.2地质勘察（初勘）            

2.1.3环境影响评价审批手续              市环保局    

2.2设计招标                           提供规划设计方案

2.2.1下达设计任务书                   营销部    

2.2.2确定设计单位            

2.3规划方案设计            

2.3.1设计方案全图（见备注）            

2.3.2交通影响分析                     市交警支队      邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审           

2.3.4方案调整            

2.4详规方案批复                   市规划局、园区规建局          立项批复、选址意见书

2.5扩初设计                         设计院    

2.6施工图设计                        设计院    

2.6.1建筑施工图                      设计院    

2.6.2结构施工图                      设计院    

2.6.3给排水施工图                    设计院    

2.6.4暖通施工图                      设计院    

2.6.5弱电施工图                      设计院、专业公司    

2.6.6强电施工图            

2.6.7消防施工图                      设计院、电业局    

2.6.8人防设计                        消防局    

2.6.9自来水设计       自来水公司、总工办    有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计      煤气公司、总工办    有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查        园区规建局、市建委审图办    

2.8设计（采暖、雨水、污水、道路）       相关单位    

3.工程前期工作            

3.1建设工程规划许可证            研发部\园区规划局           单体施工图审批、消防审核

3.2城建绿化审批                  市城建局、区城建局                  规划批复

3.3人防设计审核、批复及履约保证手续        总工办\市人防办    人防建设立项通知单

3.4消防审核、批复                             

3.5代收费            

3.5.1墙改基金缴纳                        墙改办                    规划批复

3.5.2砂石费缴纳                          市水务局                  规划批复

3.5.3散装水泥专项基金缴纳           市经贸委散装水泥办             规划批复

3.5.4水土保持费                        水土保持办                  规划批复

3.5.5白蚁防治费                    房产局白蚁防治办公室    

3.5.6办理劳动保险缴费手续          质量处\市建委统筹办             规划批复

3.5.7人防费缴纳                          人防办                    规划批复

3.6市政手续            

3.6.1市政道路挖掘（占用）审批        市城建局市政处          规划图纸、工程预先提要求

3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批      交通口岸管理局          规划图纸、工程预先提要求

3.6.3市政工程质量监督手续          市城建局市政工程质量检查站       工程预先提要求

3.6.4路灯设置工程                          路灯处              规划图纸、工程预先提要求

3.7建设项目有关手续            

3.7.1施工图审查            

3.7.2防雷审查            

3.7.3行政执法检查手续            

3.7.4办理工程招投标手续          招标委员会\市建委招标办    

3.7.5办理质量、安全监督手续            

3.7.6办理档案手续            

3.7.7办理备案手续            

3.7.8交易中心手续            

3.8办理建筑工程施工许可证            

3.9办理预\销售许可证        开发部、营销部\市房产局、房屋测绘部门    详规方案批复、规划、施工进程

3.9.1商品房面积测绘              市房屋测绘管理部门                     建筑施工平面图

3.9.2商品房登记            

3.9.3商品房销售价格认定            

3.12增容项目            

3.12.1水        水务局、项目部、总工办   详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。

3.12.2电        电业局、项目部、总工办                                详规图、规划批文

3.12.3煤气      煤气公司、项目部、总工办          详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.12.4热力      热力公司、项目部、总工办          详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.13红线外市政设施            

3.13.1红线外道路、水、电、气、热力        市政、自来水、电业局、煤气         规划方案

3.13.2通讯建造        电讯公司                                 规划方案

3.13.3管线铺设                                                   规划方案

3.13.4接口                                                          规划方案

3.14三通一平            

3.14.1临时道路            

3.14.2临时用电          电业局、项目部          项目部提前20天提供用电负荷及使用地点

3.14.3临时用水           自来水公司、项目部      项目部提前20天提供用水点及使用地点

3.14.4场地平整            

3.15临时设施            

3.15.1临时围墙            

3.15.2临时办公室            

3.15.3临时场地占用            

3.15.4临时围板            

9.后期手续      项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局      工程档案、监理档案

9.1综合验收     项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局       工程档案、监理档案

9.1.1工程档案验收   项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局    工程档案、监理档案

9.1.2环保验收手续          市环保局    

建设项目环保设施竣工验收检测报告审批      市环保局、环保监测单位   依规划批复协调

环保三同时项目验收手续       市环保局                              依规划批复协调

9.1.3工程竣工规划验收        项目部\园区 规划局                          竣工

9.1.4工程竣工消防验收        项目部\市消防局                             竣工

9.1.5工程竣工人防验收        项目部\市人防办                             竣工

9.1.6工程竣工电梯验收        项目部\市消防局                             竣工

9.1.7工程竣工市政验收        项目部\市                                   竣工

9.1.8工程竣工防雷验收        项目部\市消防局                             竣工

9.1.9工程竣工专家组验收      项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局    工程档案、监理档案

9.2竣工备案                    质检站备案科    

9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续     市民政局地名办                    规划批复

9.4房产测绘            

9.5房产证 

4、业主的主要的合同关系及项目管理任务

业主方项目管理的任务

1.人事                     2.重大技术审查决策

3设计管理                 4.科研管理

5.技术标准                 6. 行政管理

7.外事管理                 8.档案管理

9.资金保险                 10.财务管理

11.审计                    12.计划管理

13.合同管理                14.招投标管理

15.工程筹划                16.土建评定项目管理

17.工程前期工作            18.质量管理

19.安全管理                20.设备选型

21设备材料采购            22.安装工程项目管理

23运营准备                24开通、调试、验收

5、建设项目招标投标的程序

      5.1建筑工程招标程序                 5.2建设工程投标程序

6、勘察

勘察是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。

岩土工程勘察工作是根据不同的目的，由浅及深分阶段地进行的。包括 

　　1、可行性研究勘察：应符合选择场址方案的要求； 

　　2、初步勘察：应符合初步设计的要求； 

　　3、详细勘察：应符合施工图设计的要求； 

　　4、施工勘察：场地条件复杂或有特殊要求的工程，宜进行施工勘察。 

场地较小且无特殊要求的工程可合并勘察阶段。当建筑物平面布置已经确定，且场地或其附近已有岩土工程资料时，可根据实际情况，直接进行详细勘察。

6.1 可行性勘察

可行性勘察是为编制工程建筑初步设计阶段可行性研究报告而进行的工程地质勘察。它是在规划阶段所选定的建筑区内进行的。其任务是选定工程地质条件最有利的建筑场地，并为建筑物类型和规模的确定提供工程地质资料。勘察方法以工程地质测绘为主，配合以勘探、试验、实验室研究及长期观测工作，对几个可能的建筑场地进对比评价。

6.2初步勘察

勘察是在场址经确定后进行。为了对场地内各建筑地段的稳定性做出评价，初勘的任务之一就在于查明建筑场地不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势，以便使场地主要建筑物的布置避开不良地质现象发育的地段，为建筑总平面布置提供依据。 

初勘的工作是在已有资料和进行地质测绘与调查的基础上，对场址进行勘探和测试。勘探线的布置应垂直于地貌单元边界线、地质构造线和地层界线。勘探点应该布置在这些界线上，并在变化最大的地段予以加密。在地形平坦地区，可按方格网布置勘探点。

6.3详细勘察 

　　经过选址勘察和初步勘察之后，场地工程地质条件已基本查明，详勘任务就在于针对具体建筑物地基或具体的地质问题，为进行施工图设计和施工提供设计计算参数和可靠的依据。对于单项工程或现有项目扩建工程，勘察工作一开始便应按详勘阶段进行。 

　　详勘工作主要以勘探、原位测试和室内土工试验为主，必要时可以补充一些物探和工程地质测绘或调查工作。对安全等级为一级、二级的建筑物，详勘勘探点宜按建筑物的主要轴线布置，或沿建筑物周边及中点布置。对三级建筑物可按建筑物或建筑群的范围布置勘探点。 

　　详勘勘探孔的深度以能控制地基主要受力层为原则。当基础的宽度不大于5m，且在地基沉降计算深度内又无软弱下卧层存在时，对按承载力计算的地基，勘探孔深度，条形基础一般可取3.0b，单独柱基为1.5b(b为基础宽度)，但不应少于5m(两层以下的民用建筑不在此限)。对须进行变形验算的地基，部分勘探孔(控制性勘探孔)须到达地基沉降计算深度 (应考虑相邻基础的影响)。 

　　取试样和进行原位测试的井、孔数量，应按地基土层条件、建筑物的重要性及场地面积决定，一般占勘探孔总数的1／2—2／3，对一级建筑物，每幢不得少于3个。取试样或进行原位测试部位的竖向间距，应考虑设计要求和地基土的均匀性和代表性，一般在地基主要受力层内每隔1—2m采取试样一件或取得一个原位测试数据，在其下方的间距则可适当放宽。对每一场地或每幢一级建筑物，为了合理进行统计，每一主要土层的试样数量不宜少于6个，同一土层的孔内原位测试数据不应少于6组。在地基主要受力层内，对厚度大于50cm的夹层或透镜体应取试样或进行孔内原位测试。

6.4施工勘察

施工勘察是为编制建筑物的施工设计而进行的补充工程地质勘察。其任务是解决编制各个建筑物及其各个部分的施工详图时的工程地质问题。主要是利用各种开挖面和施工导硐进行，必要时还可布置专门性的平硐、大口径钻井以及现场试验等。下载本文