行

性

研

究

报

告

书

(简)

二○一一年八月十五日

第一部分   项目概况

1项目简介

1.1建设地点

烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中段，北望烟台市、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商城、新天地城市广场等。

项目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交线路经过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台国际机场均不超过20分钟车程。

大厦用地地块共占地6500平方米。

1.2项目现状

该项目土地已经由烟台市莱山区摘牌，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。中州大厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受重点项目的优惠。

1.3项目总体规划要求

项目总占地面积6500平方米，规划建设一个5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，规划容积率约为5.0。

1.4项目建筑面积指标

整个项目总建筑面积为35000平方米，由主楼与裙楼组成，其中裙楼的1-4层为商业用房约6000平方米，主楼建筑面积为29000平方米；建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建筑面积约5500平方米；地下停车、设备用房面积略。绿化率30％，机动车停车泊位250辆。

2项目法人概况

企业名称：        有限公司

住    所：  

法定代表人：

注册资本： 

企业类型：  有限责任公司（国内合资）

经营范围：  房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。

3编制依据

本项目可行性报告根据***公司现有资料，结合有关的法规和莱山区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。

4项目建设的必要性

莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大经济引擎的商业主力片区，已经成为众多商家眼中的“热土”。莱山区东北部具有优美曲折的黄金海岸，吸引了大量国内外观光游客，节假日更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、山东工商学院、滨州医学院等10所高、中等院校，已入住的南山世纪城、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。

   根据《莱山区分区规划》，至2020年，莱山区人口将增加到50万，城市建设区远期人口容量可达100万左右。据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高级住宅区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜力。

莱山区道路四通八达，已经形成了完善的交通体系。以迎春大街为轴心的中心城区还将新建11条道路，总长 35.8公里。其中，6条道路(山海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基本竣工通车；其余5条道路(轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路)今年已经开工建设。另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工程也将与中心城区道路同步建设、同步完成。青烟威荣城际高速铁路今年已经开工，城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区。此外，莱山区区片内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处，大型停车场5处，都在拉动着这一地区整体配套的逐渐成熟。

   迎春大街周围是莱山区的中心城区，已建成的芳华园、花都小区、绿色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地产开发日趋多元化。在总长为2公里的迎春大街中段，将建设金融中心、商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中心，迎春大街也将成为莱山区的“商业大动脉”。  

新天地都市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、商业构成的综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架清晰的商业结构。

本项目拟建的写字楼充分体现了莱山区的整体发展战略，积极打造一个现代CBD中心，包含有办公、商业等多种经营内容，项目规模适中、开发思想先进，本项目的建设将推动莱山区既定发展规划的实施。

5项目建设有利于较好地发挥土地效益

根据该地区的发展规划，该地区重点发展CBD与商贸流通特色街。该地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带，北起港城东大街，南至轸大路，总长2.02公里，现在两侧基本无空地可以提供进行开发建设。着眼于建设烟台市区东部商务区，将组织对该路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善、建设风格现代的烟台市未来水平最高的标志性城市街区。

烟台市确定莱山区的迎春大街中段规划为3大功能区域：烟台市金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现现代、科技、高效的区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接待项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主的步行街，构成城市开放公共空间；高级商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务设施，提供丰富的城市生活。商贸流通业特色街是一个集金融商贸、文化娱乐、商务办公、高档商住等为一体的特色街区，重点发展大型商贸、金融保险、楼宇经济等。目前，东方海洋创业大厦、银座商城、金茂大厦等项目已开工建设有的已经投入使用。本项目将建设一个可以符合周边业态的商业及CBD，这不仅大大提高了迎春大街中段商贸流通业特色街的水平和规模，丰富了商贸流通业特色街的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展也有明显作用。

6主要经济技术指标

主要技术经济指标如下：

占地面积         6500 平方米

其中：

地上建筑面积   35000 平方米

地下建筑面积   5500平方米

    商业部分      6000     平方米

    写字楼部分    29000     平方米

    容积率        ≥5

绿化率                    30 %

停车位                   250辆

第二部分   项目优势分析

1项目优势分析

1.1开发水平和开发意识不断提高

随着莱山区整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。

1.2项目周边基本无空地可供开发

本项目所在地位于莱山区内，其周边规划性质定位是该地区重点发展CBD与商贸流通特色街，届时会形成一个核心的商业及金融办公区。

1.3交通优势

本项目所在地位于莱山区迎春大街中段，迎春大街是莱山区的主干道也是芝罘区与国家级高新区的必经之路，是通往莱山国际机场的主干道之一，巨大的车流会大大增大该地块CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地南北各建立立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市民前来本项目体验消费，便利的交通使本项目处于莱山区无可替代的核心位置。

1.4市场优势

本项目地处莱山区迎春大街中段，南侧、西侧及北侧均为CBD繁华区闹市区，超市等配套设施较多，且项目所在地已经建立完善的配套体系，有大型的购物中心，餐饮娱乐场所，能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。

1.5支持优势

本项目为莱山区的重点招商引资项目，区将会在行政事业性收费及办理手续的过程中提供极大的支持。

2项目初步定位

本项目总建筑面积为35000平方米（不含建筑物前面的地下商场），根据本项目的初步定为，业态组合如下：

1F+2F+3F+4F为专业卖场。层高6.5米。(-1F为综合超市)

4F—18F部分为高档写字间，18F以上部分为高档公寓。

第三部分   投资估算

1投资估算说明

本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。

本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。

投资估算参考了烟台市同类结构建筑的造价指标。

2投资估算表

本项目总投资额为20143.67万元, 在项目预售前，即项目完成主体结构二层前，需投入土地费用、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约8260万元，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合作方投资）；二是商场写字楼销售部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分。投资方自有资金****万元。

第四部分   效益分析

1销售收入、销售税金及附加估算

1.1销售收入 

根据国家有关税收,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加等, 综合税率为11.45%，销售税金及附加为4116.28万元。

1.3销售费用估算

项目广告宣传及销售费用为650万元。

1.4开发建设成本

项目开发建设成本即项目总投资为20143.67万元。

1.5项目损益

项目利润总额=销售收入-项目总投资-销售税金-销售费用

            =35950-20143.67-4116.28-650

            =11040.05万元

第五部分   项目结论与建议

1.1结论

从项目成本总投资和销售收入来看，税后利润为11040.05万元，而前期资金总投入约为8260万元，如果通过严格的管理和严谨的市场营销手段进行风险控制，达到预期的投资目标会比较容易实现。

故本项目无论是从人流量, 居民结构, 消费力, 交通状况，还是支持、业态组合的适应性方面,通过整合资源，打造成一个集商场、写字间、公寓为一体的综合体是综合可行的。

经过的初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几点结论：

第一：烟台市莱山区的总体建设和发展是健康的，莱山区的高档商务市场前景广阔。

第二：目前莱山区高档商务型物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。本项目主体按照“商场+写字楼+公寓”模式建设和开发是合适和可行的。

第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。

第四：目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。

第五：为保证该项目的成功开发和销售，应该成立专业化的项目管理和开发团队。

1.2建议

针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过程中对资金采取如下措施：

1）强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象。

2）配合销售计划，加大宣传进度。根据市场变化，灵活调整整个销售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资金压力。 

3） 在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏，保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。

4）资金措施：我们将项目启动资金控制在一个最小值之内，目的是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量表，测算个阶段投资回报率。

资金措施包括：

A、对要求施工单位带资建设，力争项目预售才开始结付工程进度款。

B、提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证一到即可办理贷款手续。

综合上述，本项目是一个较易实现的项目，但是如何实现较大的期望利润也存在很多的风险，而且许多关键因素在动态中都呈现其两面性，风险与机遇并存。项目的成功必须满足“大、准、快、稳、新”的五字要诀：

大——宣传力度大、势头大，引起城市的轰动效应

准——准确定位，综合考虑商业、办公、居住综合需求，把握商业业态的选择与比例。

快——快速入市、相当资金快速回收

稳——稳定角色以及其在关键的点上给予的帮助

新——新概念、新产品、新功能、新组合引领市场

说明：1.本报告不含减免部分。

    2.本报告一切数据都以国家标准数据计算，实际操作中留有余地。       3.车位250个，收入计算了100个。    下载本文