一、目的 

    提高维护人员的素质和服务质量，确保设备能正常运行，为业主提供一个安全舒适的工作环境。

二、适用范围 

    对大厦各类外包服务项目进行维护的协作单位及非工作时间所有协作单位的管理和监督

三、职责 

1.工作时间对大厦各类外包服务项目维护设备的协作单位人员的服务质量、工作情况等进行检查和监督工作。

2.接到报障时对所有协作单位的服务质量、工作情况等进行检查和监督工作。

3.非工作时间对所有协作单位人员的服务质量、工作情况等进行检查和监督工作。

四、实施 

1.在测试对讲机过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报技术主任或经理认可；

2.保存测试全过程的有关记录，存档3年。

五、要求  

   为保证大厦的安全，增强本部门员工的综合管理及技术水平，更好地与各协作单位进行沟通，要求在对各协作单位进行测试时要认真、细致、大胆地监督和检查。

六、工作程序

1.值班人员每天按《对讲机的使用规定》的时间对协作单位的对讲机进行通讯测试，保持通迅畅通。若通过对讲机发现不能与协作的相关人员保持通迅，查明原因并要求立即纠正，同时在《对讲机测试记录表》上做好相关的记录工作。

2.值班人员在非工作时间按工程部设备维护的有关规定对协作单位各类人员进行监督（具体见工程部的相关规定），对不能按时巡检或清洁等工作的人员及时督促，并予以纠正，同时在《交记录表》上做好相关记录工作。

3.值班人员按规定对协作单位各类人员的值班状况进行监督和检查工作，对违反各类规定的协作人员及时予以纠正，并上报相关部门主管，同时在《交记录表》上做好相关记录工作。

4.值班人员每2小时对各系统设备或其它现场进行检查，对出现故障的设备或其它需要外协人员进行处理的，派发《工作处理服务单》，并及时进行跟进，保证设备或现场环境能及时恢复正常运作，同时在《交记录表》上做好相关记录工作。

5.值班人员按协作单位提交的工作计划对协作单位的维护或清洁等情况进行跟进和监督工作，对没有按计划内容进行相关工作，或存在虚填数据的，应立即予以纠正，同时在《交记录表》上做好相关记录工作。

6.值班人员对各协作单位（包括代维公司、清洁公司等）的工作情况进行全面的监督和检查工作，发现情况应予以纠正，同时将该情况及时向上级反映，并记录在《交记录表》上。

7.主任每天对协作公司所负责的项目的相关记录表格进行检查确认，检查各设备或现场环境是否正常运行、设备是否维护到位、记录是否完整真实，发现情况应予以纠正，检查完后在相关记录表上签名并注明检查日期。

8.经理每周对外协公司所负责的项目的相关记录表格进行检查确认，检查记录的完整性、巡查是否到位等，发现情况应予以纠正，并及时与相关协作主管沟通，就此事与公司综合部及业主进行反映，同时在相关记录上签名并注明检查日期。

一、楼宇自控系统维修保养规程

1、为保证楼宇自控系统(BA系统)始终处于正常状态，由弱电值班工程师监督、弱电维修员负责执行大厦楼宇自控系统维修保养规程。

2、BA终端(包括服务器和工作站)的操作须由经过培训的专业人员进行，未经培训的人员严禁在BA终端进行操作。

3、操作时应按培训时的要求进行，对不清楚或不懂的问题应及时请教，切勿盲目操作，以免造成人为事故。

4、值班期间，各班组、各级操作人员对接到的派工单应及时按派工单的要求进行调整，并对所做的调整在“BA系统操作记录表”上做出记录。

5、白班的值班人员上班后应首先从终端对所有的设定进行检查，并根据夜班的操作记录察看系统运行状态是否符合要求，对应开启而未开启的设备应及时做出调整，并对原因进行分析，如有重大问题应及时向上级主管汇报。对本班次所做的任何调整都应在“BA系统操作记录表”做出详细记录。

6、夜班人员如须对系统参数进行调整，应首先对白班的工作记录认真阅读，弄清情况后再进行操作。对白班交接下来的工作应认真完成，并对本班次所做的任何调整都应在“BA系统操作记录表”做出详细记录。

7、对客户提出的加班空调所做的时间调整，应有白班的操作人员完成，完成后应将调整过的时间表传达到值班人员，并在第二天早晨及时做出恢复调整，所有调整都应在“BA系统操作记录表”上做出记录。

8、对操作终端出现的报警信息，值班人员须予以足够的重视，认真分析、查找原因，并及时向相关专业班组或上级主管汇报。

9、严禁在BA终端上私自安装与系统无关的软件或私自修改、删除系统中的文件。严禁在操作终端上玩电脑游戏。

10、应爱护终端设备，注意保持清洁，定期对电脑进行清洁处理，保证系统正常散热及正常工作。

二、楼宇自控系统设备的维护与保养

停车场、车库，如果没有健全的管理制度，就不能把车辆管好。健全的管理制 度应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。

一、车辆管理负责人职责

   1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。9.定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律

1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9.定时向管理处主任汇报工作。

三、车辆管理员交制度

  (一)车辆管理员的职责如下

1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交手续，不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)

(二)车辆管理员的纪律

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守《交制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。

9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。

四、停车场管理规定

 管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。 

1.对进入停车场车辆的管理规定

1进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆 号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待明相符。

2进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

3车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品 ，车管员没有帮司机保管物品的义务。

4进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

5进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸 烟。

6进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车 场。

7禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

8进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

2.停车场(库)管理规定

1停车场必须有专职保管人员24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口 明显位置。

2停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

3在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

4在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

5机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。

6集装箱车、2.5ｔ以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。

7不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

8保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

9禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

五、停车卡的办理和使用规定

1.停车卡的办理　

　停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月保车辆按月收费，临保车辆则计时收费 。用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。

2..停车卡的使用

车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴纳。

保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡押金。

用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的机会，停车卡应随身携带。　

3.车辆保管收费的标准　

车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准或者业主的规定执行。

六、值班室(岗亭)管理规定

1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。

2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用 的标牌框。

4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。

5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。

6.值班室(岗亭)不准作其他使用。

九、对讲机使用管理规定　

1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。

2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。

3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。

4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。

5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。

6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。

   十、智能车库设备的维护