本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、不是影响房地产价格的区位因素是__。A．位置B．交通C．人文D．环境

2、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门B：A市城乡规划管理部门C：A市房屋拆迁管理部门D：A市E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。A．38.26B．40.33C．46.5D．62.33

4、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。A．经过有批准权的批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

5、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元／㎡B：3446元／㎡C：3473元／㎡D：3527元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

6、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。A．项目投资所能支付的最高贷款利率B．将未来收益或收入转换成现值的收益率C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

7、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。A：指导修建性详细规划的编制B：指导城市分区规划的编制C：强化城市规划的控制功能D：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求E：执行层的组织协调

8、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。A：半B：一C：二D：三E：执行层的组织协调

9、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。A：75B：120C：135D：150E：执行层的组织协调

10、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向B：楼层C：方位D：交通条件E：工业用地的监测点评估价格

11、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同

12、业主委员会由__产生。A．业主大会选举B．当地房地产行政主管部门指定C．物业管理企业选聘D．业主大会及物业管理企业共同指定

13、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格

14、全国房地产经纪人员执业资格制度的制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。A：国土资源部和人事部B：住房和城乡建设部和人事部C：住房和城乡建设部和房地产管理部门D：人事部和房地产管理部门E：执行层的组织协调

15、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。A．9.26%B．10%C．11.32%D．12%

16、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格

17、拆迁估价时点一般为__之日。A．接受估价委托B．实地现场勘察C．开始实施拆迁D．房屋拆迁许可证颁发

18、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。A．5年B．50个月C．100个月D．10个月

19、下列关于货币，表述不正确的是。A：货币是指国家通过银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B：货币通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C：货币一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币E：执行层的组织协调

20、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。A：不可移动性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格

21、（）是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受的指导。A．廉租房B．经济适用房C．市场价商品住宅D．商品房

22、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工业用地的监测点评估价格

24、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。A．公共使用的排水沟B．市政道路C．权属不明的巷道D．房屋占地面积

25、某宗房地产贷款价值比率为70％，抵押贷款利率为6％，抵押贷款常数为7％，自有资金资本化率为9％，综合资本化率。A：0．725％B：0．73％C：0．69％D：7.6％E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

2、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。A：保留价不同于起拍价B：保留价同于起拍价C：起拍价可以低于保留价D：起拍价可以等于保留价E：起拍价也可以高于保留价

3、房地产部门规章包括等。(2002年试题)A：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》B：《城市房地产转让管理规定》C：《房地产估价师注册管理办法》D：《房地产估价规范》E：《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

4、下列属于房地产估价师的职业道德是__A．职业品德B．职业理念C．职业责任D．职业情感E．职业行为习惯

5、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系

6、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．(2007年试题)A：商业信誉和财务状况B：面积需求大小C：租金支付方式D：物业服务需求E：与写字楼业主的关系

7、房地产金融的特点包括。(2007年试题)A：集中性B：风险性C：流通性强D：资金增值性E：资金周转期长

8、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。A：放弃这个项目B：努力学习，边学边干C：埋头苦干，克服困难完成项目D：找别人完成项目，签自己的名E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

9、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点B．估价作业期C．出具估价报告之D．签订估价委托合同之日

10、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。A：租赁合同到期，合同自行终止B：符合法律规定可以解除合同条款的C：符合合同约定可以解除合同条款的D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

11、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益．实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。A：竞争B：技术C：经济D：优选E：统筹

12、下图表示的是（）。A．富有弹性B．缺乏弹性C．单一弹性D．完全弹性

13、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的__。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价

14、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。A：建筑物价值B：房地产价值C：土地价值D：建筑面积E：楼层

15、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。A．估价时点B．待开发项目开工之日C．待开发项目取得土地使用权之日D．该开发项目开始销售之日

16、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E．在评估土地使用权足以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

17、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。A：按月等额还本付息B：按季等额还本付息C：按月递增或递减还本付息D：期间按月付息期末还本E：期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

18、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：停止侵害

19、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案C．安置房和临时安置周转房的房源情况D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

20、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为__。A．直线趋势法B．指数曲线趋势法C．二次抛物线趋势法D．指数修匀法

21、房产图按房产管理的需要分为。A：地籍图B：房产分幅平面图C：房产分丘平面图D：房产分户平面图E：宗地图

22、按物业产权归属，物业管理的委托方有。A：房地产开发企业B：房地产管理企业C：公房出售单位D：业主委员会E：业主大会

23、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。A：业主大会制度B：业主公约制度C：物业服务企业资质管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住宅专项维修资金制度

24、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。A．企业所得税法定税率33%B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收

25、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。A．管道渗漏为1年B．五金件损坏为2年C．管道堵塞为6个月D．电器开关损坏为6个月E．供冷系统损坏为1个供冷期下载本文