重置成本＝直接成本＋间接成本

间接成本

①.按人工成本比例法计算

间接成本＝人工成本总额×成本分配率

式中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额

②.单位价格法

间接成本＝工作量(按工日或工时)×(单位价格/工日或工时)

③.直接成本百分率法

间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率

⑵.物价指数法→是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

资产重置成本＝资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数)

或：资产重置成本＝资产历史成本×(1＋物价变动指数)

⑶.功能价值法→也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产年产量/参照物年产量)

⑷.规模经济效益指数法

被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)a

⑸.统计分析法

K＝Rˊ/R    即：调整系数＝某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本

实体性贬值及其估算

资产的实体性贬值→是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。

⑴.观察法，也称成新率法

资产的实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)

⑵.公式计算法

资产的实体性贬值额＝[(重置成本－预计残值)/总使用年限]×实际已使用年限

式中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

名义已使用年限＝(截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间)×100%

资产的功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)

资产的功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本

成新率 

修复费用法→即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本的百分比确定的。

成新率＝[1－(修复费用/重置成本)]×100%

2.收益法应用的形式

⑴.资产未来收益期有限的情况

通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值。

评估值＝∑[R?/〔1＋r〕a]    即：评估值＝∑〔各年预期收益额×各该年期的复利现值系数〕

⑵.资产未来收益无限期的情况

①.未来收益年金化的情形

PV＝A/ r    即：资产评估值〔收益现值〕＝年收益额/资本化率

②.未来收益不等额的情形

资产评估值＝∑前若干年各年收益额×各年折现系数＋以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

机器设备

1 .成本法

机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

重置成本的估算

(1)重置核算法→这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法

①.对于外购设备，包括：

A.外购设备不需安装的国内设备重置成本

重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费

或：重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格×(1＋运杂费率)

B.外购单台需安装的国内设备重置价值

重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费＋安装调试费

或：重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格×(1＋运杂费率＋安装调试费率)

C.外购单台不需安装进口设备重置价值

重置成本＝(FOB价格＋途中保险费＋国外运输费)×基准日外汇汇率＋进口关税＋＋银行及其他手续费＋国内运杂费

或：重置成本＝CIF价格×基准日外汇汇率＋进口关税＋＋银行及其他手续费＋国内运杂费

式中：FOB价格→为离岸价，指装运港船上交货价格；CIF价格→为到岸价，指离岸加途中保险费和国内运杂费

D.外购单台需安装进口设备重置价值

重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋安装调试费＋人员培训费＋其他

E.外购成套需安装设备重置成本

重置成本＝单台未安装进口设备重置成本总和＋单台未安装国产设备重置成本总和＋工器具重置成本＋安装工程费＋工程监理费＋软件重置成本＋设计费＋贷款利息

F.车辆重置成本

国内购置车辆重置成本＝车辆价格＋购置附加税＋证照费及其他费用

进口车辆重置成本＝车辆价格(CIF价格)＋进口关税＋消费税＋＋其他

式中：进口关税＝车辆价格(CIF价格)×进口税率

消费税＝[车辆价格(CIF价格)＋进口关税]×消费税率÷(1－消费税率)

进口＝[车辆价格(CIF价格)＋进口关税＋消费税]×率

进口设备从属费用的确定方法是：

A.国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价

海运价＝货价×海运费率    (费率：远洋一般取5%～8%；近洋一般取3%～4%)

B.国外运输保险费的取费基数为：货价＋海运费率

国外运输保险费＝(货价＋海运费率)×保险费率    (费率：一般取0.4%左右)

C.关税的取费基数为设备到岸价

关税＝到岸价×关税税率    (关税税率按国家发布的进口关税税率表计算)

D.消费税的计税基数为：关税完税价＋关税

消费税＝(关税完税价＋关税)×消费税率÷(1－消费税率)

E.的取费基数为：关税完税价＋关税＋消费税

＝(关税完税价＋关税＋消费税)×率

F.银行财务费的取费基数为货价人民币数

银行财务费＝货价×费率    (费率：一般取4‰～5‰)

G.外贸手续费的取费基数为到岸价人民币数

外贸手续费＝到岸价×外贸手续费率    (费率：一般取1%～1.5%)

H.海关监管手续费取费基数为到岸价人民币数

对于免税设备：海关监管手续费＝到岸价人民币数×费率    (费率：一般取3%)

对于减免设备：海关监管手续费＝到岸价人民币数×费率×减免税百分比    (费率：一般取3%)

I.车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数＋关税＋消费税＋

车辆购置附加费＝(到岸价人民币数＋关税＋消费税＋)×费率

②.对于自制设备，包括：

A.自制标准通用设备重置成本

其重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。

B.通用非标准设备重置成本

a.通用非标准设备的价格构成

包括：直接材料、燃料和动力、直接人工、制造费用、期间费用分摊、利润和税金、非标准设计费、资金占用成本。

b.通用非标准设备重置成本的计算

P＝〔Cm1÷Km＋Cm2〕×〔1＋Kp〕×〔1＋Kt〕×〔1＋Kd÷n〕

即：非标准设备重置成本＝〔不含主要外购件费的主材费÷不含主要外购件费的成本主材费率＋主要外购件费〕×〔1＋成本利润率〕×〔1＋销售税金率〕×〔1＋非标准设备设计费率÷非标准设备产量〕

C.对于大型复杂的自制设备项目

可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和取费标准，采用概算方法估算重置成本。

⑵.物价指数法→这种方法是在被评估设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

设备重置成本＝设备历史成本×(评估基准日定基物价指数/设备购建时定基物价指数)

或：设备重置成本＝设备历史成本×Π环比物价指数

①.定基物价指数→是以固定时期为基期的指数，通常用百分比表示。

②.环比物价指数→是以上一期为基期的指数。

采用物价指数法测算进口设备重置成本，可按下列公式计算：

重置成本＝账面原值中的到岸价格×(评估基准日外汇汇率/进口时外汇汇率)×(1＋进口设备生产国同类资产价格变动指数)×(1＋现行进口关税税率)×(1＋其他税费率)＋账面原值中支付人民币部分价格×(1＋国内同类资产价格变动指数)

⑶.规模经济效益指数法→是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。

被评估设备的重置成本＝参照物设备的重置成本×(被评估设备的产量/参照物设备的产量)a

实体性贬值

实体性贬值一般通过估测设备的实体性贬值率进行估算。

实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝重置成本×(1－成新率)

1.使用年限法→使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。

成新率＝[预计尚可使用年限/(实际已使用年限＋预计尚可使用年限)]×100%

或：成新率＝[(设备总使用年限－设备已使用年限)/设备总使用年限]×100%

采用使用年限法估算机器设备的成新率涉及三个基本参数：

⑴.总使用年限→是指设备的使用寿命或役龄。具体包括物理寿命、技术寿命、经济寿命。

物理寿命→是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。

技术寿命→是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。

经济寿命→是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

⑵.已使用年限→是指机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。

实际已使用年限＝名义已使用年限×设备利用率

设备利用率→是指设备实际利用时间与额定工作时间之比，需要通过综合判断获得。

实际操作中，可以通过计算成新率。

成新率＝[预计尚可使用年限/(加权投资年限年限＋预计尚可使用年限)]×100%

加权投资年限＝∑〔加权更新成本〕÷∑〔更新成本〕

加权更新成本＝已使用年限×更新成本

成新率的计算步骤：

①.调整计算现行成本；②.计算加权更新成本；③.计算加权投资年限；④.计算成新率。

⑶.尚可使用年限→是指机器设备的剩余使用年限。

2.观测分析法→是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

估测设备成新率时应主要观测分析以下主要指标：

⑴.设备的现时技术状态⑵.实际已使用时间⑶正常负荷率⑷.原始制造质量⑸.维修保养状况⑹.重大故障经历⑺.设备大修、技改情况⑻.设备工作环境和条件 ⑼.设备的外观和完整性。

3.修复费用法→是以修复机器设备实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。

功能性贬值

1.超额投资成本形成的功能性贬值的估算

功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本

2.超额运营成本形成的功能性贬值的估算

计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：

⑴.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素 ⑵.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本⑶.计算净超额运营成本 ⑷.确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

经济性贬值

1.因生产能力降低造成的经济性贬值的估算

经济性贬值率＝[1－〔实际使用生产能力/额定生产能力〕a]×100%

2.因收益减少造成的经济性贬值的估算

经济性贬值率＝设备年收益损失额×〔1－所得税税率〕×年金现值系数

3.因受环境保护而造成的经济性贬值的估算

⑴产生污染的设备使用年限；  ⑵产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金；  ⑶必须立即纠正和治理污染，否则不许使用。

2.市场法

基本步骤

⑴.对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料

从开始投入使用到评估基准日为止，所有相关资料都应收集。

⑵.进行市场调查，获取市场参照物

⑶.因素比较

应该比较它们之间具有关系的资产。比较过程中某些参数很难收集到，这时应寻找它们价值规律改变相同的进行比较。

⑷.计算评估值

2.运用市场法评估机器设备中比较因素分析

⑴.个别因素

①.设备规格型号②.设备制造厂家③.设备的役龄④.设备的安装方式⑤.设备的附件⑥.设备的实体状态。

⑵.交易因素

①.市场状况②.交易动机及背景③.交易数量

⑶.时间因素

不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

⑷.地域因素

由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要进行调整。

评估值＝交易价格×比较因素调整系数

式中：比较因素调整系数＝比较系数×时间因素调整系数×地域因素调整系数

房地产评估

土地使用权评估的方法

1.市场法也称市场比较法→是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

待估土地评估值＝比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地基准日价格指数/比较案例交易日物价指数)

要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地相类似的地产交易较多时，才是最有效的方法。

①.广泛搜集交易资料，确定比较案例

②.进行交易情况的修正

③.进行交易时间的修正

④.进行区域因素修正

⑤.进行个别因素修正

⑥.确定待估土地评估值

至少应选用3个或3个以上的比较案例

最后可采用算术平均法、加权平均法、中位数法和众数法处理。

.基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

待估土地使用权评估值＝基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数

2.收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。

⑴.收益法的应用形式

收益法亦称收益还原法→是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

以房地产出租为例，步骤：

.计算总收入；

②.求取总费用；

③.求取总收益；

④.确定房屋纯收入；

⑤.求取土地纯收益。

⑶.土地还原利率实际上是土地投资报酬率

①.利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

②还原利率＝安全利率＋风险调整值

③.各种投资及其风险、收益率排序插入法。

⑷.土地收益年限→是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长短，通常以年为单位。（出让年限-使用年限）

3.成本法

亦称成本逼近法→是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

评估值(土地价格)＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交案例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

步骤

①.估算土地取得费A.征用集体土地； B.购买和征用城市旧有土地。

②.估算土地开发费A.基础设施配套费； B.公共事业建设配套费； C.小区开发配套费。

③.估算税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地等。

④.估算利息

主要包括两部分：A.土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；

B.土地开发费利息以整个开发费或资金投入为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

.估算利润  利润率

⑥.估算土地增值收益

估算土地价格

a（无限年期） ＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

b（有限）法定最高出让年期地价=无限年期*（1-1/(1+r)    p138详细

土地增值收益主要包括：

A.土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润)×增值收益率；(收益率一般在20%～50%之间)

B.按补交出让金的40%计算；    C.直接采用土地使用权出让金标准。

4.假设开发法

亦称剩余法→是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用

①.楼价即土地开发建设后的转让价

②.建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本

③.专业费用是指测量、设计等专业技术费用，通常按照建筑费一定比例计算

专业费＝建筑费×i    (i为一定的百分比)

④.利息是指全部预付资本的资金成本

利息＝(地价＋建筑费＋专业费)×r    (r为利息率)

⑤.利润是全部预付资本的机会成本

利润＝(地价＋建筑费＋专业费)×P    (P为正常利润率)

⑥.税费通过地价与税率t的乘积计算

税费＝地价×t    (t为税率)

⑦.租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用，可以根据经验预测确定

地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－[建筑费×(1＋i)＋地价]×r－[建筑费×(1＋i)＋地价]×P－地价×t－租售费用

建筑物评估

1.成本法→是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。

建筑物评估值＝建筑物重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值

⑴.成本的构成

①.建筑安装工程费→包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。

②.前期费用（规划和可行性研究费；工程设计费；人防工程设计费； “三通一平”费；地上附属物拆除费；工程标的编制费；工程招投标费；合同预审费；公正费；鉴证费。）

③.其他费用（包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。）

④.间接费用（应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。）

⑤.合理利润→是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。

⑥.资金成本→是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。

⑦.税金→是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。

建筑重置成本的估算方法

①.预决算调整法

A.预决算与重置价值的联系

调整的内容和要点如下：

a.三材差价，（钢材、木材和水泥价格调整。）

b.地材价差额＝定额直接费×地价价格指数

c.人工费和机械调整费＝工日数×价差额/工日

价差额/工日＝评估基准日工日单价―预决算工日单价

调整后的机械费＝定额直接费×当地规定的取费系数

d.其他直接费调整

调整后的机械费＝工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

e.计算重置基价

工程直接费＝调整后的人工费＋调整后的材料费＋调整后的机械费＋调整后的其他直接费

重置基价＝直接费＋间接费＋其他间接费＋利润＋税金

f.计算重置成本

重置成本＝重置基价＋附加税费（设计费、勘察费、质监费、招待费、建设单位管理费、建设期利息、和投资方向调节税等。）

B.预决算调整法适用前提是以建筑物原工程量合理为假设前提的，并要求具备完整的建筑工程竣工决算或预算资料。适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

②.重编预算法→是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

建筑物重置成本＝∑[(实际工程量×现行单价)×(1＋现行税率)±材料差价]＋按现行标准计算的各项间接费用

重编预算法计算的重置成本与待估建筑物的历史成本有较大差异。

因此，重编预算法适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

③.价格指数调整法→是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

综合价格指数＝(评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数)×100%

待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值×综合价格指数

⑶.建筑物实体性贬值率及成新率的估算

①.使用年限法

建筑物实体性贬值率＝建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限＋建筑物尚可使用年限)×100%

建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限＋建筑物尚可使用年限)×100%

②.打分法→是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

建筑物按其结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度，可分为五个等级：

A.完好房→成新率在80%以上的房屋，

B.基本完好房→成新率在60%～79%之间

C.一般损坏房→成新率在40%～59%之间的房屋

D.严重损坏房→成新率在39%以下的房屋

E.危房→房屋的结构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。

详见教材p159～160

成新率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G→结构部分的评分修正系数    S→装修部分的评分修正系数    B→设备部分的评分修正系数

⑷.建筑物功能性贬值的估算是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

⑸.建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。

经济性贬值＝建筑物年收益净损失额/正常资产收益率

2.市场法

①.资料收集

②.选择作比较的交易实例

③.交易行为的补正

④.交易日期的修正

估价期日价格＝调整系数×交易日期价格

调整系数＝估价期日价格指数/交易日期价格指数

⑤.区域因素的修正

A.双百分制比较法

待估房地产的单位价格＝修正系数×交易实例房地产的单位价格

修正系数＝待估房地产总积分/交易实例房地产总积分

B.十等因素比较法

C.环境成熟度修正法

房地产价格＝调整系数×交易实例价格

调整系数＝1/(1＋r)

⑥.个别因素的修正

⑦.市场法的计算公式

评估值＝(交易实例×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数)/n

3.残余估价法 现值=建筑物纯收益/（建筑物还原利率+建筑物折旧率）→折现率

P181房地产年纯收益=房产年租金收入-年总费用

归属土地的年纯收益=土地使用权总价*土地还原率

归属建筑物的年纯收益=房地产的-归属土地的

建筑物折旧率=1/剩余使用年限*100%

建筑物评估值（现值）=归属建筑的年纯收益/（建筑物还原利率

+折旧率）

无形资产评估

收益法

无形资产评估值＝∑[K·Ri·〔1－T〕]/〔1－r〕a

或：无形资产评估值＝最低收费额＋∑[K·Ri·〔1－T〕]/〔1－r〕a

.无形资产收益额的确定

无形资产收益额＝销售收入(或销售利润)×销售收入分成率(或销售利润分成率)×(1－所得税率)

销售收入分成率＝销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率＝销售收入分成率÷销售利润率

销售利润分成率的确定

销售利润分成率的确定是以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础的。

①.边际分析法

A.对无形资产边际贡献因素进行分析，包括：开辟新市场，垄断加价的因素；消耗量降低，低廉材料的取代，成本费用降低；产品结构优化，质量改进、功能费用降低，成本销售收入率提高。

B.测算无形资产寿命周期的利润总额及追加利润总额，并折现。

C.按利润总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。

销售利润分成率＝(∑追加利润现值÷∑利润总额现值)×100%

②.约当投资分成法→约当投资分成法是在成本的基础上附加相应的成本利润率，折合成约当投资量的办法，按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。

无形资产利润分成率＝无形资产约当投资量/(购买方约当投资量＋无形资产约当投资量)

无形资产约当投资量＝无形资产重置成本×(1＋适用成本利润率)

购买方约当投资量＝购买方投入的总资产的重置成本×(1＋适用成本利润率)

成本法

无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率

不同类型的无形资产

⑴.自创无形资产重置成本的估算

是由创制该资产所消耗的物化劳动+活劳动费用所构成的。

①.财务核算法

无形资产重置成本＝∑(物质资料实际耗用量×现行价格)＋∑(实际耗用工时×现行费用标准)

②.市价调整法→有类似无形资产出售时，可按照市场售价确定或按售价的一般比率，⑵.外购无形资产重置成本的估算

重置成本包括购买价+购置费用两部分。

①.市价类比法→择类似的参照物据功能和技术先进性、实用性对其进行调整，确定现行购买价格。

②.物价指数法

无形资产重置成本＝无形资产账面成本×(评估时物价指数/购置时物价指数)

⑶.无形资产成新率的估算

影响因素是无形资产的损耗(或贬值)。表现为功能性损耗(或贬值)和经济性损耗(或贬值)。

①.专家鉴定法→是指邀请专家，对被评估先进性、适用性作确定其成新率的方法。

②.剩余经济寿命预测法

成新率＝剩余使用年限/(已使用年限＋剩余使用年限)

专利权的评估

收益法→专利权的收益额、折现率和获利期限。

专利权的收益额→是指直接由专利权带来的预期收益。可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。

①.直接测算专利技术超额收益

划分为

A.收入增长型专利→是指专利权应用于生产经营过程，能够使得生产产品的销售收入大幅度增加；

R＝[〔P2－P1〕Q]〔1－T〕

R＝[〔Q 2－Q 1〕〔P－C〕]〔1－T〕

B.费用节约型专利→是指专利权的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。R＝[〔C 1－C 2〕Q]〔1－T〕

②.采用利润分成率测算专利技术收益额

我国理论工作者和评估人员通常认为利润分成率在25%～30%之间比较合适。

.成本法

(1)外购的专利技术，其重置成本的确定比较容易

(2)自创的专利技术，其成本一般包括：

①.研制成本

A.直接成本：材料费用、工资费用、专用设备费、资料费、咨询鉴定费、协作费、培训费、差旅费、其他费用。

B.间接成本：管理费、非专用设备折旧费、应分摊的公共费用及能源费用。

②.交易成本：技术服务费、交易过程中的差旅费及管理费、手续费、税金。

专用技术的评估

评估值=∑各年专有技术/（1+折现率）i次方

商标权

一般为收益法。

评估值=∑第i年商标产品的超额收益/（1+折现率）i

商誉

1割差法

商誉的评估值＝企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估价值之和

2超额收益法。

①.超额收益资本化价格法

商誉的价值＝(企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和)/适用资本化率

或 商誉的价值＝该企业的单项资产评估值之和×(被评估企业预期年收益率－行业平均收益率)/适用资本化率

式中：被评估企业预期年收益率＝(企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和)×100%

②.超额收益折现法

评估值=∑第i年企业预期超额收益/（1+折现率）i

流动资产评估

实物类

材料评估（历史成本法）

评估值= 数量*（单价+单件运费）p252

低值易耗品(成本法）

在用低值易耗品评估值＝全新成本价值×成新率

成新率＝[1－(低值易耗品实际已使用月数/低值易耗品可使用月数)]×100%

在产品评估

1成本法

①.按价格变动系数调整原成本

某项在制品的评估值＝原合理材料成本×(1＋价格变动系数)＋原合理工资、费用×(1＋合理工资、费用变动系数)

②.按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值

某项在制品的评估值＝在制品实有数量×(该工序单件材料工艺定额＋单位材料现行市价＋该工序单件工时定额×正常工资、费用)

③.按在制品的完工程度计算评估值

在制品的评估值＝产成品重置成本×在制品约当量

在制品的评估值＝产成品重置成本×在制品完工率

2.市场法

某在制品的评估值＝该种在制品实有数量×可接受的不含税的单位市场价格－预计过程中发生的费用

某报废制品的评估值＝可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格

产成品及库存商品的评估

1成本法

①.当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值

产成品评估值＝产成品数量×单位产成品账面成本

②.当评估基准日与产成品完工时间较远，制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值可按下列公式计算

产成品评估值＝产成品实有数量×(合理材料工艺定额×材料单位现行价格＋合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用)

产成品评估值＝产成品实际成本×(材料成本比例×材料综合调整系数＋工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数)

2市场法

债券类及货币类

应收账款及预付账款的评估

⑴.坏账估计法→即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。

坏账损失＝(评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额)×100%

⑵.账龄分析法→即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。

.应收票据的评估

⑴.按本金加利息确定

应收票据评估值＝本金×(1＋利息率×时间)

⑵.按应收票据的贴现值计算

应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息

贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期

预付费用评估p268

预付保险金=保险金全年支付数/12 * n

低值易耗品=据实物数量和现行价格评估

租入固定资产评估值=年租金* 尚有使用年限

评估值=++

长期投资及其他资产投资

债券投资的评估

1可上市债券的评估  ，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值

2非上市债券的评估，主要采用收益法进行评估。

⑴.每年(期)支付利息、到期还本的债券评估

P＝∑[Ei/〔1＋r〕a]＋[Po/〔1＋r〕a]

∑每年预期收益*折现系数＋债券面值*折现系数 （本金现值）

⑵.到期后一次性还本付息的债券评估

P＝F/〔1＋r〕a评估基准日到还本付息的期限

本利和*折现系数

本利和 F的计算 :单利  F=p(1+ m.r) 复利 F=p（1+r）m次

股票投资的评估

1上市股票 评估值＝股票股数×评估基准日该股票收盘价

2非上市

⑴.优先股的评估（收益法）

P＝∑[Ri/〔1＋r〕a]  ∑（股息收益*折现率 ）

如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，则其评估可按下列公式进行：

P＝∑[Ai/〔1＋r〕a]＋[R/〔1＋r〕a]  R为转让市价

⑵.普通股的评估→它是对剩余权益的预测。

三种类型。

.固定红利模型（经营稳定红利分配相当稳定的企业）

P＝D/r  下一年红利/折现率or资本化率

.红利增长模型（成长型企业）

P＝D/〔r－g〕 下一年股票股利额/（折现率-增长比率） 增长比率=再投资*股本利润率

股权投资的评估

一般都应选用收益法。

其他资产的评估

属于 预付费用性质

指除（流动资产、长期投资、固定资产、无形资产）以外的资产，如长期待摊费用。

企业价值评估

企业价值评估的因素分析

1.企业价值评估应考虑的因素

⑴.企业全部资产价值→企业的资产包括有形资产和无形资产，掌握企业全部资产数量和质量是进行企业价值评估的关键。下载本文