日前，克而瑞(中国)信息技术有限公司发布2013年郑州房地产市场研究报告。报告显示，2013年，郑州楼市如一颗蛰伏已久的种子，坚毅的挣脱了束缚，迎接和煦的阳光，在旺盛刚需的带动下，整体市场行情似火。郑州地产市场的销售均价继续保持上涨态势，全年均价已达91元/㎡，环比上涨17.7%，突破9000元大关。而在商品住宅方面，全年的成交均价为8300元/㎡，其中7000至9000元/㎡的商品住宅占据市场主流。

整体市场：均价突破九千元大关

   该报告指出，2013年，郑州地产市场继续保持上涨态势，全年销售均价已达91元/㎡，环比上涨17.7%，突破9000元大关。

从供求走势来看，2013年在市场效果初现，成交量出现萎缩的情况下，各个开发商均采取各种方法提升成交量，使商品市场有所回暖，供求比达到1∶0.92。

   市场供应量方面，2013年与2012年几乎持平，全年供应量1034.81万㎡。其中，商品房新增供应面积1034.81万㎡，商品房月均供应量基本维持在86万㎡左右。

   市场成交量方面，由于各开发商积极采取应对策略，整体市场有所回暖，2013年成交量回升至950.09万㎡，年整体态势与7年前整体态势较为相似。

   报告显示，2013年，郑州商品住宅市场供求基本平衡。其中，90㎡以下面积段供应量较大，而住宅新增供应区域分布相对平衡。

   价格方面，2013年1至12月，郑州商品住宅成交均价为8300元/㎡。其中，经开区商品住宅成交价格11105元/㎡，引领全市价格市场。商品住宅成交价格主要集中在7000至8000元/㎡和8000至9000元/㎡两个价格段，所占市场比例分别为28.68%和21.93%。成交均价在7000至9000元/㎡的商品住宅已占据市场主流。

   供应方面，2013年商品住宅市场新增供应量为705.36万㎡，主要集中在二七区、中原区，随着新规划的二七滨河新区逐步开建，二七区2013年成为商品住宅市场供应的主力军。此外，商品住宅80至90㎡供应量最大，占总供应量的38.4%，这是为了满足市场刚性需求，开发商推出具有针对性的产品所致。2013年，商品住宅新增供应以二房为主，占据市场较大份额，从供应套数来看，二房供应占据市场47.8%的份额，其次是三房和一房。

   成交方面，2013年1至12月，郑州商品住宅市场成交面积为771.84万㎡，比去年上升8.70%。其中，90㎡以下面积段成交量为各面积段的最高值，成交户型以二房为最多，成交套数占成交总套数的46.9%;三房销售套数位居其次，占据市场33.5%的份额。商品住宅成交以金水区最多，占成交总量的25.6%，其次是中原区、郑东新区，占比分别为23.72%、13.91%。

商业市场：成交均价波动较大

   报告指出，2013年郑州商业地产市场供求出现无规则波动，但全年总体处于供大于求局面。全年成交均价波动较大，整体呈上升趋势。

   价格方面，2013年1至12月，郑州商业市场月度成交均价浮动较大，7、8月份出现价格大幅回落，8月份成交均价12271元/㎡， 成为2013年成交均价最低月度，9月份成交均价开始上升，12月份涨至20681元/㎡。全年成交均价为16352元/㎡，环比下降5.3%。

   供应方面，2013年1至12月，郑州商业房新增供应面积88.41万㎡，全年供应波动较大;其中，3月份供应量1.43万㎡，为2013年供应量最少月度;2月份供应量35.52万㎡，占全年总供应的40.2%，为全年供应量最大月份。

   成交方面，2013年1至12月，郑州商业市场总成交为41.15万㎡，月度成交量除2月份外，1至7月商业市场成交态势整体比较稳定，一直呈上升态势，7月份成交量6.92万㎡，更是成为全年销售量之冠。

办公市场：量价回稳持续上升

   报告显示，2013年1至12月，郑州市办公市场供应较不平稳，其中4月、6月、11月供应量较大。全年总成交量为97.17万㎡，较2012年上升72.6%。

   价格方面，2013年1至12月，郑州办公市场成交均价持续上涨，全年成交均价11577元/㎡，其中，9月成交均价106元/㎡为全年最低价，11月份价格大幅上涨，但随之的12月又开始大幅回落。

   供应方面，2013年1至12月，郑州办公市场新增供应面积140.74万㎡，不过，全年供应波动较大，其中3月份供应量3.万㎡，为2013年供应量最少月度;4月、6月、11月供应量较大。

   成交方面，2013年1至12月，郑州办公市场总成交为97.17万㎡，月度成交量除2月份外，1至7月份办公市场成交态势整体比较稳定，一直呈上升态势，6月份成交量16.97万㎡，更是成为全年销售量之冠。

2013上半年郑州商品住宅每平7485元 盛润锦绣城夺冠

恒辉市场研究中心统计显示，2013年上半年郑州市商品住宅供应345.25万㎡(同比下降7.42%、环比下降34.12%)，成交408.42万㎡(同比增加32.25%、环比下降23.56%)，供求比为0.85。商品住宅均价为7485元/㎡，同比上升16.03%，环比上升11.25%。上半年，郑州市商品住宅市场价格稳中有升，成交量同比有所减少。盛润锦绣城、普罗旺世、锦艺国际华都获得在售楼盘销售前三甲，正商置业、升龙集团、锦艺置业为商品住宅销售企业前三强。

金水区成上半年商品住宅市场最大赢家

  供应方面，2013年上半年，金水区供应71.42万㎡，为区域供应冠军，其次为二七区(68.35万㎡)、中原区(60.80万㎡)、郑东新区(39.77万㎡)、惠济区(17.万㎡)、管城区(18.51万㎡)。

  成交方面，2013年上半年，金水区成交98.56万㎡，为区域成交冠军，其次为中原区(90.21万㎡)、二七区(65.21万㎡)、郑东新区(54.34万㎡)、管城区(36.23万㎡)、惠济区(30.37万㎡)。

  销售额方面，2013年上半年，金水区销售87.35亿元，为区域销售额冠军，其次为中原区(60.79亿元)、郑东新区(44.77亿元)、二七区(43.91亿元)、管城区(27.00亿元)、惠济区(23.99亿元)。

商品住宅库存243.80万㎡ 略显不足

  截至2013年6月30日，郑州市商品住宅累计库存量达243.80万㎡，按照郑州目前月均去化量68万㎡，此库存量预计可售3.6个月，库存量略显不足。

盛润锦绣城获2013上半年商品住宅销冠

  2013年上半年郑州市在售楼盘中，销售额超5亿元的有16个，合计108.75亿元，占郑州市场份额41.62%。其中前三强为盛润锦绣城、普罗旺世、锦艺国际华都。

  销售面积超过6万㎡的有16个，合计136.79万㎡，占郑州市场份额39.97%。

  销售套数超过600套的有17个，合计14470套，占郑州市场份额40.69%。

  2013年上半年郑州市商品住宅，销售额超过10亿元企业有5个，合计74.65亿元，占全市市场份额28.56%。其中前三强为正商置业、升龙集团、锦艺置业。

  销售面积超过10万㎡企业有7个，合计117.27万㎡，占全市市场份额34.26%。

2013上半年郑州土地成交7820亩 高新区供销两旺

恒辉市场研究中心统计显示，2013年上半年郑州市土地市场供应8401亩(169宗)，同比增加143.65%，环比增加15.67%；土地成交7820亩(152宗)，同比增加41.08%，环比增加25.46%。其中，商品住宅仍占较大比重，高新区、二七区运河新城土地市场表现抢眼。

郑州市土地市场活跃 土地供求“双升”

  2013年上半年，郑州市土地供应以商品住宅为主，共5008亩，占60%，其次是工业用地占22%；土地成交以商品住宅为主，共4561亩，占58%，其次是商务金融用地占15%。

  在过去近半年的时间里，郑州土地市场从去年12月“翘尾”顶峰跌下，虽然供求两方面均呈现持续上升态势，但供应量和成交量都不太大。

  今年以来，受土地宽松的影响，土地供应量较以往有所加大。近期的加紧，从新国五条到银行的三次调息，部分房企开始拿地储粮，为后市做准备。随着郑州楼市逐步回暖，愈演愈紧，预计下半年土地市场将缓慢降温。

高新区供销两旺 郑东新区土地需求依旧旺盛

  2013年上半年郑州市土地供应以高新区为主，共2354亩(占28%)，其次是二七区(占26%)；土地成交以高新区为主，共2693亩(占35%)，其次是二七区和郑东新区(占16%)。

  随着“西进”和“南伸”的凸显，高新区和二七区土地供应名列前茅。高新区在今年的土地市场表现抢眼，作为郑州发展高新技术产业的核心区域，目前有较多的土地供应，万科城、祝福红城等项目均位于该区域。二七区运河新城也已吸引建业等房企布局于此，在南水北调总干渠的带动下，该区域在宜商、宜业的基础上，又有了宜居的优势。

  数据显示，受“东移”热潮告一段落的影响，郑东新区与金水区土地供应逐渐处于低位。

2014年郑州房价将趋于平稳 地铁两端房租将上涨

用一个词来形容郑州市2013年的房地产市场的话，“过山车”绝对合适，不管是销量还是价格。

郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，前八个月的住宅均价，是过山车的爬坡阶段，从1月份开始，几乎轮番上涨。

9月份郑州市新政出台后，住宅均价开始下行，连续四个月下降。国家统计局的数据也一样，房价从9月份开始踩刹车。

2013年的房地产市场惊心动魄，那么2014年的郑州楼市将何去何从呢?

对省内50位经济界人士做的一项问卷调查显示，62%的人认为，2014年，郑州市的住宅价格将微降或微升，价格小幅震荡，基本保持平稳。

在成交量方面，42%的人认为市场将不好不坏，保持平稳。44%的人认为被压抑的需求得到释放，成交量持续攀升。而不看好楼市，认为成交量持续下降，楼市进入疲软表现期的，仅占18%。

有48%的人认为根据十八届三中全会的精神，必将慢慢淡出我们的视线。不过，仍有42%的人认为只要地方依然有目标，就不可能松懈。

二手房市场波动不大，但地铁两端房租将上涨15%～20%

2014年二手房市场将表现如何?

21世纪不动产郑州区域总经理王川认为，2014年的市场肯定没有2013年火爆。但2014年上半年市场应该不差，每个月3000套的成交量是可以保证的，但是下半年，如果银行信贷收紧的话，销量肯定会受影响。

“至于房产税，如果真的大面积推广的话，肯定对郑州房地产市场有影响，不过目前来看，郑州应该不会那么快进入试点城市。”

价格方面，他认为，不排除有些地方有升有降，但是整体仍会保持平稳。“不过今年，就现在开始，地铁周边的房租估计会上涨，尤其是地铁两端的房租，上涨的幅度更大，估计得有15%～20%的上涨幅度。”

平稳，平稳，还是平稳

房地产市场三年一调整的说法，被很多人认可。

“2014年会有一段时间的缩量上涨。”郑州华荣物流服务有限公司总经理李宏伟称，缩量上涨也就是价格在涨，但销量在降，说明后期购买动力不足，如果量跟不上的话，价格的上涨也是最后的疯狂，会撑不住。

郑州同致行地产顾问有限公司副总经理耿大勇说，2014年将是很平稳的一年。首先是供求关系紧张的局面仍将持续，郑州市住宅供地不足，住宅本身供应量也不大，却要面对全省的需求。价格上来说，因为去年已处于高位了，所以上涨幅度不会很大。

他说，2014年的房地产市场，郊区化特征明显，三环周边的项目更多，而以前70%的供应量是在环线以内。因为郊区房价较低，会上涨较快。写字楼市场将更加恶化，一是供应量太大，二是开发门槛低，不够专业，没按商业模式来推写字楼。“楼宇经济背后需要庞大的产业支撑。不少二线城市已经出现过剩的供应。”“2013年，一半是海水，一半是火焰，海水是冰冷的写字楼市场，火焰是火爆的住宅市场。”

2014年，依然是房地产上行年

不管是乐观，还是谨慎乐观，大家一致看好2014年的房地产市场就对了。

河南正商置业有限公司营销总监赵春华认为，郑州的房地产市场很稳健，没有太大泡沫，而且市场的容量在那放着，有需求，市场就不会差。

对于2014年的房地产形势，河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军的看法是乐观的。他认为，不管是价格还是销量，第一季度的反弹几乎是一定的。

“郑州市场一定不会差，首先需求量在那放着，其次是红利。”他说，有两点，一是十八届三中全会后，关于金融、市场、土地等的未来，让人期待，随着的一步步落实，将对市场产生更多积极的影响。二是河南本身的优势，中原经济区、航空港区的优势，中原城市群的建设，集聚效应下，市场让人期待。

不过乐观归乐观，耿大勇还是希望，2014年，一是增加住宅土地供应，相应减少写字楼土地供应。二是提高写字楼的开发门槛，在银行的信贷上，进行把控，以免未来写字楼市场造成不可挽回的过错。下载本文