题    目：关于房地产企业融资现状及风险防范的探讨

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摘要·························································Ⅰ

Abstract·····················································Ⅰ

一、绪论······················································1

（一）研究背景及意义·····················································1

（二）文献综述···························································1

（三）本文思路及研究方法·················································2

二、房地产开发企业融资风险现状································2

（一）房地产企业资金的主要来源是银行贷款·································2

（二）房地产企业融资渠道逐步走向多样化···································2

（三）房地产信托业务活跃·················································3

（四）拓展房地产融资渠道的意义及前景·····································3

三、我国房地产企业融资中存在的问题····························3

（一）融资结构单一且间接融资比重过大·····································4

（二）对房地产融资的因素太多·········································4

（三）银行贷款方式及金融创新太少·········································4

四、房地产企业融资问题原因的分析······························4

（一）未能形成良好的融资体系·············································4

（二）金融市场部完善及法规滞后···········································5

（三）大多数房地产企业自身条件先天性不足·································5

五、以万科为例进行房地产企业融资分析··························5

（一）万科融资现状·······················································5

（二）以万科试水“曲线贷款”案例分析·····································6

（三）境外融资的新模式···················································7

六、解决我国房地产企业融资问题的方式··························7

（一）解决我国房地产企业融资问题的传统方式·······························7

（二）解决我国房地产企业融资问题的创新方式·······························8

结论·························································11

参考文献·····················································12

关于房地产企业融资现状及风险防范的探讨

摘要：房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发企业所需的资金量巨大，因此融资能力对房地产企业至关重要。本文通过对近年来房地产资金的主要来源渠道——银行信贷，以及包括房地产信托、房地产基金、债券融资、股票融资、海外融资等其他融资渠道的研究，分析了房地产融资结构单一、间接融资比重过大、创新融资方式少等现状问题及其形成的主要原因，并提出了我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以及防范房地产企业融资风险的相应策略。

关键词：房地产业、融资风险现状、融资风险防范

Of real estate corporate finance status quo and risk prevention

Abstract: The real estate industry to the national economy as a pillar industries, and to the development of national economy is of vital importance. But because of real estate development project is large scale and cycle is long, real estate value higher characteristic, make real estate development enterprise required great financing volume, so financing ability on real estate enterprise is very important. This article through to the real estate funds in recent years as the main source of channel-bank credit, including real estate trusts, real estate fund, a bond financing, stock financing, financing and other overseas financing channels, analyzing the real estate finance single structure and indirect financing proportion, the financing way too much less innovation present situation and its formation of the main causes of the problems, and puts forward the our country enterprise financing to diversify how real estate development, set up a multi-level real estate finance system and prevent real estate enterprise financing risk corresponding strategies.

Key words: Real estate, financing, risk status, financing, risk prevention

一、绪论

（一）研究背景及意义

房地产作为高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》[4]的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前实施的金融紧缩，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。在这样的背景下，房地产企业想要实现持续、稳定、高速的增长，必须具备合适的融资渠道和融资模式，多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。

（二）文献综述

目前国内房地产融资速度和规模都有着显著的发展，国内许多学者对房地产融资现状及融资渠道的风险防范做了大量分析及研究，其研究成果主要表现在：

1、房地产开发由于是一个高风险、高收益的行业，相对于其它融资渠道来说，银行借款资本成本低，所以债权融资即成为了开发商融资的首选渠道（曾世华，2006）。但近年来，通货膨胀比较厉害，贷款利率随之也会发生变化，势必采取进行宏观，如果利率上调，房地产企业的资金成本势必上升，预期经济效益随之也会下降，这是房地产企业面临的重大财务风险之一（曾凡昌，2010）。

2、相对于目前的经济形势来说，预售房款已经成为房地产企业融资的一种重要方式（王家庭.张换兆，2005）。但是在预售的情况下，房地产企业必须谨慎控制成本，搞好预算，如果成本控制不好，企业就会丧失利润，特别是国家日益完善的情况下，预售的条件越来越多，而且随着房地产业的不断发展，市场供求双方发生变化，房地产企业一直采用这种方式来筹集资金是有很大的风险的（罗欣，2011）。

3、对于股票融资这种长期的融资渠道来说，企业并没有固定的还本付息的压力，因此是一种比较理想的渠道。但因上市审查过程复杂，上市融资的初期成本比较高，对许多中小房地产企业或者新的房地产企业来说，采用上市融资的方式壁垒比较高（周艳红，2011）。同时，我们也应该注意，任何国家的股市不可能一直处于繁荣状态，当处于经济危机的时候，股市势必受到影响，房地产行业上市公司的直接融资必然会受到影响（刘晓艳.杨森，2009）。

4、房地产债券融资同其他融资相比是一个很好的融资渠道，灵活高效，筹集的资金用于开发项目，赚取的利润用于偿还本息，无需面对商业银行市场事中检查而被收回贷款的风险（杨伟勇，2011）。但是债券融资方式筹集的资金期限相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要面临在规定的日期还本付息的压力。而如果为了避免还债压力，房地产企业必须接受现有的市场利率水平，故不能较好的控制筹资成本（黄延宏，2011）。而且同股票融资类似的，发行手续较为严格，很少有企业能够符合。

5、房地产信托融资属于一种比较新且为大家所接受的一种融资方式。房地产信托融资的条件较为宽松，使信托产品具有高收益，其预期收益率亦远高于银行的同期存款利率及国债投资收益率,并且具有规避风险功能（刘晓艳.杨森，2009）。但因房地产信托融资容易产生现金流和收益不稳定，容易造成开发商资金链条断裂，进而影响信托财产的安全。而且房地产开发项目一般比较大，各个项目的资金链条密切相连，如果一环出现问题，整个资金链条也会崩溃，而这也将引发房地产信托财产的运用风险（陈雪楚，2010）。

（三）本文思路及研究方法

房地产业是资金高度密集的产业，对融资有较高程度的依赖性，房地产业融资方式的优劣，直接影响到融资成本和开发风险。本文通过结合房地产企业对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况等因素，分析了房地产企业的多种融资渠道，确定合理的融资方式和规模，以期最大程度规避融资风险。通过选择合适的融资方式，降低融资风险，是促进房地产企业稳健发展，实现企业价值最大化的根本之路。

二、房地产开发企业融资风险现状

（一）房地产企业资金的主要来源是银行贷款

2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元，比上年增长31.7%，其中国内贷款为0.27万亿元，占到位资金的18.9%，比上年增长5.8%，订金及预留款0.6万亿元，占到位资金的42.0%，比上年增长43.9%，企业自筹资金0.43亿元，占到位资金的30.1%，比上年增长38.8%，利用外资181亿元，比上年增长10.2%。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款[15]。因此，房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。

（二）房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用。而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题。

（三）房地产信托业务活跃

2003年6月13日央行“121号”[4]文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003年8月12日出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。

（四）拓展房地产融资渠道的意义及前景

房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺局面。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道，所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信货资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。

在现阶段，房地产企业应建立以银行融资为主，传统融资方式和创新融资方式并用的多元化融资体系。最重要的是在允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化等，构建房地产业融资渠道多样化体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，应在制度上和机制上给与足够的保障，不断健全规章制度和法律体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和支持，使我国房地产业走向一个新的高峰。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。

（一）融资结构单一且间接融资比重过大

目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观提高房地产开发商的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。

（二）对房地产融资的因素太多

对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标，

（三）银行贷款方式及金融创新太少

房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。

四、房地产企业融资问题原因的分析

（一）未能形成良好的融资体系

始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因，从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道也过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁于金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷，而不是追求房产。如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果将会引发很大的金融风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售，时限最长为三至五年。因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得为防范金融风险不得不频出，导致在宏观卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业在此矛盾的夹缝中日益难存。

（二）金融市场不完善及法规滞后

金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。我国的房地产业始于上个世纪十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。另外，金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难。房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的规则，实施起来障碍重重。

（三）大多数房地产企业自身条件先天性不足

大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行“机会主义路线”。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴；其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。

五、以万科为例进行房地产企业融资分析

（一）万科融资现状

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。其中2007年的一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，而万科大概占33%，但在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%[8]。再来看一下跨行业的对比。从2007年的一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。而万科是个非常专业化的公司，募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。

最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

（二）以万科试水“曲线贷款”案例分析

2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。

根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%[15]。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。

实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。

从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

（三）境外融资的新模式

随着土地制度改革的深入，以及信贷的收缩，房地产行业的大整合、大洗牌已经拉开帷幕。值此关键性时刻，如何实现融资渠道的多元化，进而合理控制财务成本，并将财务风险降到最低，已经成了开发商最性命悠关的问题。万科与HI的成功合作，无疑为境外融资探索出了一条新路。

融资渠道多元化目前是谈论多，办法少。虽然在地域上有国内国外的选择，在国内有银行和非银行的选择，但除了资本市场，非银行的选择就只剩下信托。而信托的规模限于管制又非常小。所以，探索新的融资方式，的确是开发商的当务之急。境外融资不仅取决于双方合作的诚意和能力，也要看的和制度建设能否跟得上。无论是万科走出去还是国外投资机构进来，最大的障碍都是制度方面的。在此次合作谈判中，HI最担心的是国内的和法律风险，而万科最大的困难也是如何说服对方，这样的风险是在可控制的范围内的。房地产行业能否像其他行业那样成功的引进外资，不仅取决于自身的努力和市场的逐渐成熟，也取决于的逐步松动和金融改革的继续深入，尤其是在人民币可兑换性方面。可以说，的空间有多达，境外融资的空间就有多大。

在目前的环境下，万科的“曲线贷款”的确是一个全新的极有价值的尝试。整个融资结构非常复杂，但的确能很好的满足监管机构的管制要求，用完全合法的方式，完成本来不能进行的资金融通。从这个意义上说，万科的试水，不仅为自己走出了一条新路，也为整个中国房地产业走出了一条新路。

六、解决我国房地产企业融资风险的方式

（一）解决我国房地产企业融资风险的传统方式

1、预售房款

从实际情况来看，这几年由于银行贷款较为困难，预售款逐渐占据了开发筹资款的30%以上。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。这是因为购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者。

2、银行贷款

房地产开发企业更依赖于借入资金，主要是从商业银行等金融机构借入。在目前的房地产市场资金链中，通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。

3、合作开发

目前国内合作开发的形式多种多样，常见的是一方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由开发方提供资金，双方依各自投入的比例分享利润。但是这种方法只有在一方有地无钱，另一方有钱无地的情况下才能实施，实际上在整个房地产中所占比重并不大。同时，这种方法对于双方在前期的谈判和后期施工过程中的协调有较高的要求。

4、股票融资

这种融资方式筹集的资金具有长期性，并且企业没有固定的还本付息压力，因此是一种理想的渠道。但我国房地产企业发行股票上市之路并不平坦。这一方面是因为一直以来国家都不支持房地产企业上市；另一方面，发行股票并上市的过程过长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求较为严格，因此，大多数的房地产开发商短期内无法达到上市的要求。

5、债券融资

这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。

（二）解决我国房地产企业融资风险的创新方式

1、通过吸引股权投资，扩充自有资金

自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步由小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：原有股东增加投入；新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好预期之上。

2、用房地产信托计划融资

相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。在2003年6月13日央行出台121号文件后，信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托投资公司利用资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限度的防范了自身的风险。目前，信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，信托资金租赁型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。

3、吸引海外资金

很多外资银行，包括德意志银行，美国雷曼兄弟，澳大利亚麦格理银行，渣打银行，等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。此外，随着上海向国际金融贸易中心的迈进，国外房产基金看好上海房地产市场。摩根斯坦利下属房地产投资基金RSREF，荷兰国际房地产，里安集团，新加坡嘉德置地等纷纷出手，它们将在未来为房地产企业源源不断地输送资金。虽然目前以境外资金形式出现的投资仅3亿美元左右，但从发展趋势看，预计在未来两三年内境外基金将快速增加至20亿美元左右。

4、担保公司

据了解，担保公司在房地产融资中起着假设融资渠道，提升企业信用的作用。担保公司的业务是依附在银行上面的，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。在房地产开发项目过程中，有实力凭借自有资金缴纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在缴纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这时，担保公司就有可能为其提供房地产违约贷款。这种方式是具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款，既为开发商寻求了资金又提供了担保，达到了双赢效果。

5、房地产资产证券化

融勤国际中国研究院认为，资产证券化具有两个重要的创新特征：已计提的用于证券化的资产为融资信用基础和破产隔离。根据这两个金融创新原理，资产支持证券本金和利息的偿付，直接以资产所产生的现金流为保证，已经与中小企业本身的自信水平无关，能够较好地回避大多数中小企业资信评级低，或者根本没有资信评级而不能获得融资等问题，也能较好地克服因社会信用基础薄弱，公司治理结构不健全而影响房地产融资的矛盾。

在资产证券化融资过程中，一般还要从内部或外部对所发行的证券进行担保，提高所发行的证券的信用级别，进一步降低投资风险。所以，资产证券化融资，克服了中小企业风险偏高的矛盾，资产支持证券具有较高的投资价值，能够广泛地吸引众多的筹资者，拓展房地产企业的融资渠道。

结  论

传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对于资本密集型的房地产企业尤其如此。面对不利的金融和不友善的证券市场，房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。总之，拓展房地产融资渠道，使融资途径多元化，建立多层次的房地产融资体系，才能有效防范房地产企业融资风险，使我国房地产企业更高更好的加速发展。

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