变前景看好——2011年深圳商业物业市场发展评述
深圳中原市场研究部
2011年的商业市场可谓先喜后忧：上半年，市场延续了2010年的火爆行情，商业投资积极性高，商用物业交投火爆，价格也逐步攀升；但售价提升后租金升幅滞后，许多物业投资回报率下降，同时对房地产市场的频出，商业市场虽未受直接，但终究不能独善其身，商业投资风险加大，再加上央行年内3次加息、6次上调存款准备金率，银行信贷逐渐收紧，无疑增加了商业市场的投资成本和障碍。因此，下半年投资者观望心态升级，投资行为更加理性和谨慎，商业成交速度放缓。
住宅市场的严厉，在初期形成了浓厚的观望氛围，减慢了开发商推盘速度，住宅批售量下降，使得2011年以社区商业为主的一手商业供应同步减少，全年批售量只有27.16万平，较去年大降43%。在一手商业市场上，全年推售项目非常有限，但从开盘项目的销售情况看，多数都还比较理想：万科红商业广场开盘当天，100多套单位基本售罄；中航V 尚街开售时，二、三层总价低的单位也率先被一抢而空；金地上塘道、中粮鸿云商铺推出时也得到市场的强烈反应。但因推售项目数量少，很难带动全年销量上涨，2011年一手商业共成交12.32万平，同比减少24%。全市成交均价31928元/平，较上年上涨37%，深圳湾、福田几个高价项目推出，宝安、龙岗销售项目的均价也突破上年，成交结构拉动一手商业成交均价站上历史高位。
2011年全市成交二手商业67.36万平，比上年略降2%。全年二手商业成交先扬后抑，6月之前成交一度处于上涨势头，6月之后便逐月萎缩，最终全年销量并未突破2010年。年成交均价约为60000元/平，传统商圈继续保持价格领先。
1.一手供应分析
1.12011年供应情况
1.1.1供应量同比下降
图1深圳市历年商业批售情况（深圳市历年商业批售情况（200120012001—
—2011年）
204060801001202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2011年，深圳商业批售量为27.16万㎡，比2010年减少43%，商业供应仍然以社区商业为主，全年仅有1个纯商业项目和1个写字楼底商取得预售。
表1深圳市批准预售商业项目列表（深圳市批准预售商业项目列表（2011
2011年）项目名称区域开发商
商业面积
（㎡）
商业套数
星河时代花园龙岗深圳市星河房地产开发有限公司
2447.59
39和亨城市广场
盐田
深圳市暗径股份合作公司
深圳市创建业房地产开发有限公司
11318.
13
藏珑苑宝安深圳市力基房地产有限公司7354.4195展远御珑苑宝安
深圳市展远房地产开发有限公司
7666.17
93
万科金色领域花园
（一期）宝安
深圳万科恒大物业有限公司
2179.22
51
嘉宏湾花园龙岗深圳天俊实业股份有限公司1025.011腾阁
宝安深圳市腾凯实业有限公司2457.9310十二橡树庄园（二期）
龙岗深圳市大贸股份有限公司3246
25
阅山华府龙岗
深圳市盛平股份合作公司
深圳市嘉旺城投资有限公司
1585.97
24
中海康城花园龙岗深圳中海地产有限公司2187.9850中海康城花园（二期）
龙岗深圳市龙富房地产开发有限公司7355.6970慢城龙岗深圳市承翰投资开发集团有限公司2692.5650大都汇大厦龙岗深圳市天利安实业发展有限公司74.3振业城龙岗深圳市振业（集团）股份有限公司1247.68
12
缤纷世纪公寓龙岗
深圳市金海港实业有限公司
深圳市爱联股份合作公司輋吓分公司
2926.62
39
爱地花园
龙岗
深圳市创展置地实业发展有限公司
2150.35
41
(一期)宝安
深圳市沙井坣岗股份合作公司
深圳市华盛置业有限公司
2495.1536
纯水岸(九期)南山深圳华侨城房地产有限公司878.3710中粮鸿云花园宝安中粮地产（集团）股份有限公司5357.7256桐林公寓福田深圳市桐林房地产开发有限公司11815.6176泛海拉菲花园（二期）南山深圳市光彩置业有限公司4762.8429东晟时代花园龙岗深业南方地产（集团）有限公司24960.68107家和盛世花园龙岗
深圳市岗宏集团有限公司
深圳市铭兴实业发展有限公司
8551.0532景和园布吉深圳市信义房地产开发有限公司1273.4634天健时尚名苑福田深圳市天健房地产开发实业有限公司960.315廊桥花园福田深圳市皇城地产有限公司14190.446万科金域缇香花园
一期
龙岗深圳市万科城市风景房地产开发有限公司604.417香山里花园(二期)南山深圳华侨城房地产有限公司633.744上东湾雅居盐田深圳市沙进贸易股份有限公司4999.2423融富花园二期龙岗深圳市东方置地集团有限公司784.612田厦金牛广场南山深圳市田厦房地产开发有限公司16262.7672绿海湾花园南山
深圳市南山荔源实业股份有限公司
深圳市名居房地产有限公司
3393.3230招商果岭花园宝安深圳市美越房地产顾问有限公司9497.62141君临天下名苑福田君豪实业发展（深圳）有限公司4437.0681广业成学府道花园龙岗深圳市广业成投资发展有限公司2967.50万科金域缇香花园
一期
宝安深圳市万科城市风景房地产开发有限公司1871.3432保利上城花园龙岗深圳市雅豪园投资有限公司1454.4722保利上城花园龙岗深圳市雅豪园投资有限公司660.314保利上城花园龙岗深圳市雅豪园投资有限公司3628.815
保利上城花园龙岗深圳市雅豪园投资有限公司691.738佳华名苑宝安深圳市佳华房地产开发有限公司5802.211中泰艺术名庭南山深圳市众联业贸易有限公司1704.9115熙和园龙岗深圳市君成投资发展有限公司5627.2963第五园（七期）龙岗深圳市万科南城房地产有限公司734.431
阳光海滨花园南山深圳市阳光海滨投资有限公司5460.6174万科翡丽郡花园宝安深圳市广盛荣投资有限公司6731.6771汉京湾雅居南山深房许字（2011）南山010号2662.0530
深业御园龙岗深业南方地产（集团）有限公司3021.1250合计271628.582387
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2011年有55个项目取得商业预售，比2010年少4个，总供应面积27.16万㎡，虽然批售项目较上年没有大幅减少，但批售量却同比减少了43%，全年批准预售商业物业2387套，同比2010年减少26.35%。相较去年，2011年的商业供应缺乏大体量及城市综合体类的商业供应，商业体量在1万平以上的项目全年只有6个，分别是龙岗的大型社区东晟时代花园（深业东城国际）、宝安大型楼盘水榭春天花园、南山的田厦金牛广场、盐田的和亨城市广场、福田的廊桥花园和桐林公寓。批售的纯商业和写字楼底商分别是中航北苑大厦和田厦金牛广场，体量各为5350.49㎡和16262.76㎡。
1.1.22011年大型商业项目陆续招商
2011年）
深圳市主要大型入市商业项目（2011
表２深圳市主要大型入市商业项目（
2011年，有六个大型商业项目展开招商，但开业的项目显著减少，据不完全统计，入市项目共有七个，商业面积共42.2万㎡，较2010年体量增长，多分布在龙岗、福田和南山。
1.1.3月度供应随住宅批售而波动
图２深圳市商业预售面积走势（
深圳市商业预售面积走势（2011
2011年）
2011年商业供应的高峰出现在年中6、7月，而2、3、8月的供应都极为低迷，分别受春节淡季和大运会召开的影响，房地产市场表现萧条，供应惨淡。
1.2批售供应特点分析
1.2.1龙岗供应占全市四成
图3深圳市商业供应面积分布（
深圳市商业供应面积分布（2011
2011年）
龙岗 39%罗湖 3%
福田 14%
南山 14%
盐田 6%
宝安 24%
从供应区域来看，2011年龙岗的商业供应最为突出，全年供应商业面积近11万平，占全市供应量近4成，今年大运会成功在龙岗举行，龙岗的各项基础设施和配套建设也告一段落，供应量随之放大；而宝安在去年释放了大量供应后今年供应量有所萎缩，供应商业6.4万平，占全市的24%；福田和南山的供应量相当，均占全市供应的14%，而福田因几个小
户型住宅裙楼底商和纯商业项目的供应，供应量较去年大增；罗湖和盐田全年都只有1个项目供应，且罗湖供应体量更小，成为全市供应最少的区域，供应比例仅占3%。1.2.2社区商业仍是主要供应来源
图4深圳市商业供应结构分布（深圳市商业供应结构分布（2011
2011年）社区商业92%
纯商业 2%
, 写字楼底
商, 6%
2011年，全市商业只有1个纯商业和1个写字楼底商供应，分别是中航北苑大厦和田厦金牛广场，供应体量为5350.49㎡、16262.76㎡，占全市的2%和6%，而其余92%的供应量全部来自社区商业。
2.一手成交分析
2.1季度成交量同比萎缩
图5深圳市一手商业季度成交面积走势（深圳市一手商业季度成交面积走势（2007--2011
2007--2011年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2011年深圳一手商业物业的成交面积为12.32万㎡，比2010年减少24%，其中除第三季度同比成交上涨外，其余三个季度销量均不如上年。而对第三季度成交影响最大是8月份，该月除了中航北苑大厦在开盘后持续热销外，还有桐林公寓、缤纷世纪公寓等项目的
商业被开发商回购，拉高全市销量。排除该因素影响，全年各季度的实际销售对比往年并没有太大亮点，较去年也大多处于萎缩。
2.2月度成交量随项目推售节奏而变化
图6深圳市一手商业月度成交面积走势（深圳市一手商业月度成交面积走势（2011
2011年）2011年各月的一手商业成交随项目推售的节奏呈起伏波动，其中3月、5月所处的小波峰主要受当月开盘的万科红商业广场、中海3里铺2期、金地上塘道等项目成交带动，而7、8两月销量继续攀升，8月到达顶峰，此阶段位于福田传统商业区的中航V 尚街开盘，该项目的供应填补了福田乃至关内稀缺的商业供应，受到投资者的热烈追捧，同时，桐林公寓、君汇新天等楼盘的开发商大量回购项目所属商业，造成此期间全市成交量上涨。而9月成交量大幅下挫，之后每月保持近万平的稳定销售态势，直至12月成交进一步下降。
2.3成交特点与供应相呼应
图7深圳市一手商业区域成交面积分布（深圳市一手商业区域成交面积分布（2011
2011年）龙岗 45%
罗湖 8%
福田 14%
南山 12%
盐田 2%
宝安 19%
图8深圳市一手商业成交结构分布（深圳市一手商业成交结构分布（2011
2011年）
社区商业87.68%
纯商业5.79%
写字楼底商0.66%
其他 5.87%
与一手供应相呼应，2011年全市一手商业成交中，龙岗成交量最大，全年共有约22个商业项目销售，销售商业5.12万平；宝安稍逊一筹，全年有9个项目销售，共成交商业2.26万平；福田和南山都只有4个项目销售，成交面积分别为1.68万平、1.42万平；罗湖只有2个项目成交，成交量0.92万平；盐田也是2个项目成交，全年成交仅0.24万平，且其中皇庭玺园是商业用地的豪宅别墅，盐田实际销售的商业项目仅有和亨城市广场。
成交类型依然以社区商业为主，销售的纯商业项目有中航北苑大厦和大鹏曼湾广场，而写字楼底商今年几乎没有供应，全年也只有东方天地广场有一套成交记录，此外，有一些项目虽然实际用途不是商业，但土地却是商业用途，如桃源峰景园、皇庭玺园，这类项目被归入“其他”类。
2.4一手商业价格继续创新高
图9深圳市一手商业年度成交价格走势（深圳市一手商业年度成交价格走势（2004--2011
2004--2011年）2011年，深圳商业成交均价为31928元/㎡，同比上升36.94%，价格依然保持上涨趋势，且上涨势头较去年更加强劲。自住宅将许多房地产投资需求引入商业市场以来，商
2.5各区一手商业售价普涨
2010--2011年）
图10深圳市一手商业区域成交价格走势图（
深圳市一手商业区域成交价格走势图（2010--2011
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2011年，各区中除了罗湖外，其余区域商业价格都呈现普涨，其中上涨幅度最大的是盐田，但刺激盐田价格上涨的并非商业物业，而是商业用地的别墅项目皇庭玺园。其次宝安的上涨幅度也达到47%，前海规划对宝安带来的商业价值已经开始显现，年中开盘的玉湖湾、金地上塘道、中粮鸿云等项目售价都在40000-55000元/平之间，而去年宝安商铺的均价仅在25000元/平；同为原特区外的龙岗，商业价值一直较低，但从大运会申办成功以来，各项基础设施建设、交通配套建设逐步改善了龙岗的人居环境和投资环境，商业价值也在逐步攀升，2011年的区域均价为210元/平，较去年上涨15%；福田和南山商业价格基本保持稳定，较上年均有6%的上涨。而罗湖价格的下降主要由推售项目影响，该区每年在售项目本身较少，去年以金翠园销售为主，而2011年的主要销售项目是凤凰印象花园，前者价格比后者高，造成罗湖成交均价下跌。
3.二手成交分析
3.1二手市场下半年考验渐显
2011年）
深圳市二手商业月度成交面积走势（2011
图11深圳市二手商业月度成交面积走势（
相对于一手市场，二手商业市场更能反映市场变化，从2011年全市二手商业的成交情况看，全年以6月为转折，上半年成交量呈上涨趋势，而下半年销售却逐渐走低。自2010年住宅限购以来，商业市场由于不受影响而迎来一波发展行情，行情延续至2011年，商业投资继续被看好，上半年市场交投火爆。然而随着国内外经济、金融、等不利因素的影响深化，房地产市场逐渐陷入冰冻，而商业市场也未能幸免，银行信贷紧缩、业主惜售、放盘价格高、投资回报率下降等因素打击了商业投资者的积极性，以致下半年成交逐渐下降，年末更以地量成交收场。
3.2宝安成交略占优势
图12深圳市二手商业区域成交面积分布（深圳市二手商业区域成交面积分布（2011
2011年）龙岗 18%
罗湖 22%
福田 19%
南山 15%
盐田 2%
宝安 24%
2011年全市二手商业成交中，宝安成交16万平，占全市的24%，是全市成交最多的区域，大前海规划以及宝安的片区、交通等规划和建设为该区带来巨大商业发展前景；罗湖因其拥有成熟的东门、人民南等商圈，一直是商业投资的焦点区域，全年成交14.8万平，紧随宝安区；福田和龙岗成交量相当，都成交二手商业12万平以上；南山目前也是商业投
3.3传统商圈价格坚挺
深圳市二手商业片区成交价格对比图图（2011年）
图13深圳市二手商业片区成交价格对比
由于商业物业价格较大的差异性，2011年深圳二手商业成交价格全年在3.6万-10万/平浮动，整体均价约为6万/平。而片区均价如图中所示，以传统商圈东门、华强北片区最高，车公庙也汇集了丰盛町等高价物业，这三个片区的均价都达到10万以上，其次是近年来发展规划的热点片区南山商业中心和福田中心区，龙岗均价全市最低。
4.发展趋势分析
4.1批售量有所回升
2011年，受楼市和项目推售进度影响，住宅供应量减少，商业供应也随之减少，2012年，持续，房地产市场仍然面临严峻挑战，这将影响开发商对市场的判断和推盘进度，也影响着2012年的供应量。根据对2012年住宅潜在供应的预测，预计2012年一手住宅批售量约为590万㎡，比2011年略微上涨3.51%，商业供应预计也将有所增加。
4.2入市商业类型丰富
2012-2013年）
表２深圳市主要大型入市商业项目（
深圳市主要大型入市商业项目（2012-2013海雅缤纷城宝安3018开业
IA mall福田138开业
合正汇一城宝安337开业
万科红2期龙岗15 3.6销售
卓越中心大道南山13 1.8销售汉国城市商业中心福田17 1.7招商水榭春天花园宝安13.7 2.2未知
田厦金牛广场南山13.9 1.6未知廊桥花园福田 5.6 1.4未知
桐林公寓福田 5.2 1.2未知
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2012-2013年即将入市的大型商业项目类型丰富，配套大规模商业的社区有水榭春天、廊桥国际、桐林公寓、卓越中心大道、万科红等，购物中心有海雅缤纷城、IA mall等，城市综合体主要是合正汇一城，此外写字楼底商也有汉国城市商业中心等项目入市，这些项目有的在未来即将开业，有的将销售或招商。
4.3商业前景依然看好
2010年的住宅限购为商业市场带来发展契机，然而进入2011年，商业市场本应进入顺利的发展通道，可是，随着国际经济环境恶化、对楼市投资信心的打击、银行信贷紧缩，市场环境变得复杂起来，层层迷雾笼罩了商业市场。年底前，明确表态明年房产继续执行，但是2012年地方是否会在具体执行措施上进行微调？年底央行在连续上调6次存款准备金率后的首次下调动作，是否是放松货币的信号？对和金融市场的各种猜想和预测为市场增添了更多神秘色彩。然而，我们也看到，全市经济发展稳定，城市及区域规划、旧城改造、片区更新、轨道交通等建设都在有条不紊的进行着，金融、物流、服务等行业继续保持稳定发展，这都将带来更多商业发展和投资机会，商业市场的前景仍然可期。可以预计，2012年商业市场面临的市场环境仍然复杂多变，投资者心理将随着和市场调节而博弈，在对商业投资抱有信心的同时，对物业的选择将更为谨慎，观望周期将拉长，总价低、有发展潜力的小面积物业比较容易消化，原特区外的物业，尤其宝安物业较受投资者青睐。下载本文
