1、调研目的：了解五角场商业发展模式和区位问题

2、调研内容：五角场部分商家的基本情况

3、调研时间：2015年9月18日

4、调研地点：五角场商圈---万达广场

前 言

就在上世纪30年代，当时新成立的国民拟定了开发江湾、建设“大上海”的规划，并且由美国规划专家和中国设计师一起设计了“五角场”的构成：用三条马 路———黄兴路、其美路(今四平路)和翔殷西路(今邯郸路)分别接通杨浦、虹口和闸北；用两条马路：翔殷路、淞沪路通向“大上海”腹地———江湾地区的东 部；五条放射主道之间，各有横向的马路加以联结，如同蜘蛛网一样，结成密度平均的“棋盘状”道路网络。根据当时的设想，五角场将成为中华的“第二首 都”(经济首都)。在31年，大成堂中药店在邯郸路开业；到34年淞沪路有烟杂店3家，饭店、点心店10余家。

五角场地区的路名，颇能体现当时的“大上海计划”。按照计划，当时总共将构筑11条“中”字打头的马路，10条“华”字马路，5条“民”字马路，10条 “国”字马路，9条“上”字马路，13条“海”字马路，15条“市”字马路，12条“政”字马路和“府”字马路，组合起来正是“中华上海市政 府”9个字。

    1978年后，随着改革开放，地区人流量增多，1987年后，环岛周围的社会“三产”发展，至1990年底，共有商店53家。商业面积11287平方米，资金741.93万元，从业人员1531人。

但是，改革开放并没有给五角场带来应有的繁荣，甚至直至20世纪末期，站在五角场中心位置，放眼望去，房屋布局依旧 杂乱，车流、人流喧闹不堪，而踏入附近的店铺商场，也只是充斥着大量的中低档商品，大同小异，鱼龙混杂。曾经的五角场，就是老上海眼中的苏州河以北“下只 角”地区的一块标识。

    随着被定位为上海城市副中心，五角场拥有了新的梦想：打造历史与时代有机交融、知识与产业联动发展，以科教服务为特 色的智慧型城市副中心；分担上海市商务区的公共服务功能，并服务于东北部地区。 “智慧”两字诠释了五角场“今生”的追求：借助人才、科研、知识密集的优势，将城区功能重新定义为“高科技产业”，并以“创智”为名展开布局，致力于将五 角场建成一个具备科技、产权、信息交换功能的市场。五角场的新生，意味着“下只角”这样的称呼将一去不复返。

如今的五角场，不仅是上海的十大商业中心之一，四大城市副中心之一，至2010年底商业体量也已经完全超越徐家汇。五角场不断兴起的各类高档商务楼，也使得它将成为上海下一个CBD中心。

1、范围规划设计

 1.1.南部地块

 1.2.中部地块

 1.3.北部地块

2、商业蝶变

  2.1.五大通途

  2.2.地下空间

    2.2.1.直达

    2.2.2.连接

    2.2.3.贯通

  2.3.休闲美食

3、交通设施

  3.1.居住环境

  3.2.北部核心

  3.3.乘车指南

4、商业项目

  4.1.万达广场

5、五角场商业现状、前景发展

6、结论

上海五角场商圈研究：五角场商圈位于上海东北角杨浦区五角场板块，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、沪松路五条发散性主干道交汇处为核心，向四周散开。

图1五角场商圈（大）

图2 五角场商圈（小）

五角场商圈内的商业类型以购物中心和商业街为主，商业业态以零售、休闲娱乐、餐饮为主。

周边产业分布：

    一、范围规划设计

                  图3江湾—五角场城市副中心整体规划示意图

1.1.南部地块

    杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等 商业中心并称。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民 提供全方位的现代化综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。截至2012年底，五角场市级商业中心总建筑面积约104.5万平方米，其 中商业面积约40.7万平方米。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、交通环境良好、商业商务发达的，上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业 商务中心。  五角场商圈已成为本市近两年来人流最多、人气最旺的商圈之一。

①商业设施

    以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场（在建）、东方商厦、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。

②商务办公

整个大五角场功能区的的商务办公写字楼主要分布于五角场城市副中心南部环岛核心区域以及以五条大道为基础的向外拓展区。高档商务5A甲级写字楼在五角场副中心范围内的区域以南部环岛地块的东侧最为集中，而在向外拓展延伸区域则以黄兴路沿线最为集中，相辅相成携手彰显上海中心城区东北部CBD的王者风采。

    南部环岛商业商务区内有凯迪金融大厦、五角丰达商务广场、蓝天大厦、

金岛大厦、沪东金融大厦、合生国际广场写字楼、上海万达广场商务楼、上海南政信息大楼、平盛大厦、同舟大厦、中环国际大厦、财富商业广场、绿地汇创国际广场、复旦创业中心、中国（上海）创业者公共实训基地等一大批中高级商务综合写字楼。

五角场商业中心以环岛下沉式广场为枢纽，倚五个角组团式分布，主要有：

1、上海万达广场五角场店 

      万达广场五角场店位于五角场淞沪路、邯郸路交角，2006年12月开业，项目总建筑面积约33万平方米，其中商业面积约21万平方米，是集商务办公、购 物、休闲娱乐于一体的商业商务综合体。其商业主力店包括巴黎春天百货、沃尔玛超市、特力时尚汇、上海黄金珠宝城、上海第一食品商店、宝大祥青少年购物广 场、上海书城、万达国际影城、大歌星量贩式KTV等。 

      2、百联又一城购物中心 

      百联又一城购物中心位于淞沪路8号，2007年1月开业，总建筑面积约12.6万平方米，其中商业面积约10万，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容 等功能于一体的购物中心，错落分布了珠宝馆、扬族百货、欧洲名品馆、针织内衣馆、绅士馆、可爱宝贝馆、新世纪食品城等主题馆。 

    3、东方商厦杨浦店 

      东方商厦杨浦店位于四平路2500号，2001年12月开业，2007年11月经过大规模改扩建后重新开业，改建后的商业面积约3万平方米，业态有礼品百货、休闲娱乐、餐饮等。 

4、苏宁电器五角场旗舰店 

      苏宁电器五角场店位于邯郸路585号，2010年12月底开业，商业面积约2万平方米，是苏宁电器公司在沪自建的第一家超级旗舰店，汇集众多国际一线电器品牌，提供丰富产品互动体验。

   5、大西洋百货 

      大西洋百货位于翔殷路1128号，2001年开业，商业面积约1.5万平方米，是五角场商业中心早期的商业企业。商场秉持“品牌商品、大众化价格”的定位，主要经营日用化妆品、男女服装、儿童用品、皮鞋箱包等十二大类商品。 

1.2.中部地块

    杨浦知识创新区将被打造成为上海的智力区（CID）——创智天地， 规划理念和设计灵感来自美国硅谷和巴黎左岸，形成“城市的大学、大学的城市”和实施科教兴市战略的典型示范区域。同时通过改造区内交通接驳系统、西片内河 水系，建设并改造区内文物博览群，充分展示了区内社会人文资源以及历史建筑风貌。社区将连接复旦江湾新校区、大学科技园区和复旦邯郸路校区，是专为国 内外机构和投资者、创业者、大学师生等提供公共交流活动的“智力社区”。

它将出现4个主要功能区，分别为创智中心、工作生活区、创智科技园区和江湾体育中心，这里将用现代主义风格的街坊、 诗情画意的河滨走廊迎接创新人才，成为科研人员、大学教师生活工作两相宜的知识型社区。规划面积约0.86平方公里，规划总建筑面积约100万平方米。这 是杨浦区实施国际化战略的重要场所，一批公司在这里安营扎寨。例如世界风险投资的典范———美国硅谷银行也已经在此落户。而联合国南南全球技术交易所 的入驻，使得“创智天地”一举成为全球技术信息交易中心。与此同时，甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界500强企 业的先后落户也预示着五角场的未来集聚着无限的发展潜力与空间。百度上海公司，卡巴斯基上海实验室以及诺顿等亦皆位于其中。上海中升之星奔驰梅赛德斯五角 场销售展厅也位于创智天地内，紧邻淞沪路。

    世界地标：复旦大学管理学院的新院区位于杨浦区五角场创智天地，计划用

地面积17000平方米，总建筑面积50000平方米，总投资人民币7亿元，希望建设成为中国乃至世界第一所同社区融合的开放式学院，打造杨浦乃至上海的新地标。这所开放式的学院将同社区融合，任何人都可随时进入，感受充满知识的氛围。基于复旦大学建设世界一流大学的战略目标，复旦大学管

理学院、杨浦区以及瑞安房地产开发公司经多次协商探讨，三方决定将在未来几年内共同建设复旦大学管理学院新院区。

    商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体，五角场城市副中心在北部设立了高端知识商务中心，占地1.29平方公里，毗邻复旦大学新校区，与特大型生态 国际社区——新江湾城相依。总部设在纽约的美国铁狮门房地产公司已开始建造中国首个绿色商务社区——“尚浦领世”（THESPRINGS）知识商务广场， 规划总建筑面积约90万平方米，可容纳8-10万居民和商务人士，成为世界总部经济集聚区。铁狮门房地产公司的业务范围遍及北美洲、欧洲、南美洲和亚洲地 区，其标志性的资产包括纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，法兰克福的麦斯特尔大厦，圣保罗的北方大厦。 国际技术转移中心、公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目将汇集于该功能片，展现“硅谷”的神韵。作为五角场 城市副中心的真正核心的北部地块将建成以商务办公为主导，商业、餐饮、文化、娱乐、研发、酒店等城市商务功能配套的现代服务业集聚区。

    在此以前，拥有合生国际广场、万达广场、百联又一城等大型商业的五角场环岛区域，经过七八年的建设，已经成为上海东北角最主要的城市商业中心，每个双休日会汇聚上海东北角近百万人口在此汇集，是上海最重要的几个商业中心 之一。但根据杨浦区有关人士的说法，上述环岛区域，并不是作为上海城市副中心的五角场的核心区域，真正的核心区域是在新江湾的铁狮门项目。美国铁狮门房地 产公司成立于1978年，是全球领先的房地产开发商、业主、运营商和资产管理企业，迄今为止在全球各地已收购、开发和管理的项目超过332个，总面积超过 1096万平方米，资产总值逾554亿美元。

    总建筑面积逾90万平方米的上海市区最大城市综合体项目“尚浦领世”在新江湾城的正式开建标志着五角场城市副中心真 正进入开发的高潮阶段。“尚浦领世”一期工程将于2014年竣工，到时又一个大型国际生态社区将出现在新江湾城恢弘的入口处。该商住多功能综合社区毗邻淞 沪路、殷高东路和闸殷路，包括一期工程的900套住宅单元以及总建筑面积超过74万平方米的商业开发。届时，A级办公园区，地标性摩天A级办公大 楼，SOHO居住办公区，服务式公寓，酒店，高端零售商铺以及文娱设施将一应俱全。“尚浦领世”城市综合体项目由美国铁狮门房地产公司和上海城投置地（集 团）有限公司共同开发建设。

2、商业蝶变

  2.1.五大通途

     现今的商业已经进入了体验消费时代，购物不仅仅是购物，更多是一种休闲方式。五角场环岛地区汇聚了众多大体量的商业项目，对于消费者来说购物的趣味性和享受 性来说却会有所降低。因此，五角场地区需要补充个性化、特色化的商业。五角场环岛周围商业主要集中在翔殷路、黄兴路、四平路、邯郸路至政通路区段，依功能 定位划分为四平路文化餐饮街、淞沪路休闲健身街、邯郸路科技文化街、黄兴路购物休闲街和翔殷路休闲街，形成一个人群相对比较集中的商业综合区。在黄兴路上 正在兴建的“东方蓝海国际广场”将又是五角场区域的一个地标性建筑，它是一个集甲级办公楼、商务、餐饮、娱乐和休闲于一体的高端商业建筑综合体。而东上海 乐活广场也是黄兴路沿线的标志之一。

相对于五角场核心商业区大型商业的豪放，以处在黄兴路中段的九隆坊为代表的一批小单元特色商业项目则走小而精的个性 化路线，通过错位经营来实现休闲购物的主旨。九隆坊总面积超过2．5万平米，商业铺位逾250个的九隆坊，舍弃了部分的建筑空间，在商场内部的每个楼面都 开辟了一条街，它的北面是五角场环岛核心商业区，南面是以大润发、百安居为核心的成熟居住社区。五角场小单元商铺的租金水平已经接近市中心的南京路和豫 园。它结合所处区域的核心概念，从商业布局、经营业态、设施配套等多方面优化创新，有着比传统商业更多的吸引点，在五角场商圈里可谓是一支“潜力股”。九 隆坊所要营造的是一个“街铺生活”模式，将九隆坊周边的人群围绕着“街铺”来展开缤纷生活。“街铺”能解决所有居民的吃喝玩乐问题、能解决学习生活工具问 题、能解决日常理财问题，在提供附近居民生活方便的同时，将会吸引人群来逛街，使人们把逛街铺融合进生活，变成一种休闲生活方式。

2.2.地下空间

    五角场额外的地下空间建设也早已全面启动，落实“两站一区间”地下空间综合工程的开发。杨浦区将结合轨道交通10号 线综合开发额外的近百万的大体量地下空间，包括地下通道和大量购物、休闲、娱乐设施等。上海市民从五角场环岛下沉广场出发，可通过地下步行通道直接走到创 智天地。五角场商圈以后将形成近5公里长的地下步行系统，“人下（在地下）车上（在路面）”的交通格局，将让市民的购物、休闲更加便捷和安全。

    原本五角场地区的地下空间主要集中在环岛的下沉广场周边，整个地下空间以下沉广场为中心，沿着广场圆形长廊边的5条 道路口设有9个出入口，分别可到达邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条主干道的路口处，这些出入口还与周边商城的地下一层贯通。这样的地下步行系 统，对一些不熟悉地况的市民来说，可能会走冤枉路。

2.2.1直达

    五角场市级副中心建设和管理办公室副主任孙国斌表示，杨浦早已经制订了新的地下系统规划，规划总量近百万，步行通道规划长度5公里左右。规划变成现实后，人们在五角场区域活动，不用为过马路而烦恼，商场之间来往也无须再走冤枉路。

    五角场的四个角上已有苏宁电器广场、东方商厦、万达广场、百联又一城等巨型商业综合体。另一个是翔殷路、黄兴路角的 集五星级酒店、高等级商务楼宇和大型商业中心等功能为一体的超高端项目合生国际广场也将现身五角场。与此同时，五个角的地下系统也将焕然一新，各角上的商 业设施之间将会有直接地下通道相连，市民想要到达马路对面的商厦，无须再走回环岛。

2.2.2.连接

    轨交10号线在五角场城市副中心南部设置两个站点，若干个出口。这两个站点分别是五角场站和江湾体育场站。为了使市民出行便捷，杨浦区通过地下通道的方式将两个站点连接起来，并与五角场环岛下沉广场连通，形成大型地下交通枢纽。

    孙国斌表示五角场站点将与东方商厦和苏宁电器广场的地下通道连通，而江湾体育场站则会与万达广场和百联又一城的地下 通道连通，并和创智天地的下沉广场互通。这些商业设施之间也会通过地下步行系统无障碍互通。市民从这两个站点任意一个走出地铁，无需走出地面就可到达五角 场环岛周边的各大商厦。

2.2.3.贯通

    “步行系统规划直接从环岛延伸到新江湾城地区。”孙国斌介绍，除了五角场环岛周边商业设施的地下通道完全贯通外，五角场的步行系统将会一直延伸到五角场市级副中心北部的新江湾城地区。

据悉，新江湾城地区将崛起江湾-五角场的真正核心“尚浦领世”。为让该商务中心和五角场环岛地区来往更便捷，两地区 之间沿淞沪路将建长达3公里左右的地下步行系统。该步行系统的一部分将由淞沪路两旁建筑的地下一层组成，部分通道宽度将会达到8米左右。该地下步行系统贯 通后，市民不仅可以直接从五角场环岛走地下通道到创智天地，还可继续往北一直走到新江湾城地区。

2.3.休闲美食

    五角场中高档餐饮店众多，主要有：皇品精菜坊，丰收日大酒店，川流不息，好彩酒店，骏莱海鲜鱼港，蜀菜行家，小南 国，金浦轩，聚贤阁，圣富公馆，真的好海鲜，一只鱼时尚主题火锅餐厅，邵记传菜，健康家园素食馆，新加坡泰国村鱼翅，洋葱餐厅，蔡家食谱，海皇庭酒店，唐 岛海鲜大酒店，康豪美食林，蜀菜行家，盱眙虾趣龙虾城，星晨酒店，龙庭汇，浙西名菜府，川渝汇，渔米满乡海鲜舫，川越食空，梅园村酒家，风声水起大酒店， 值得来会菜馆，西堤牛排，鹭鹭酒家，碧丽斯西餐厅，广州蕉叶餐厅，权金城烤肉，西贝西北菜，望湘园，酩悦炭烧火锅，大丰收鱼庄，顺风大酒店，小肥羊等。

3、交通设施

3.1.居住环境

    五角场的居住范围是指整个大五角场功能区，其包括了江湾-五角场城市副中心、整个五角场板块以及五角场镇的部分区域 并向东延伸到黄兴公园一线。由于整个五角场区域倾向商业商务化定位的缘故，新盘较为稀少，江湾翰林是大五角场功能区内少有的在售楼盘。大五角场功能区南部 区域的黄兴路东侧有大量的商品房存在，如公园3000黄兴花园、文化佳园、佳泰花园、香阁丽园、汇元坊等，以及外沿的佳龙花园等；而西侧相对较少，主要由 四季绿园、东方家园、林绿家园、北茶园等。在大五角场功能区西部的政立路沿线也存在部分商品房，包括了正文花园、文化名园、文化花园清华苑等，但是该区域 所属的传统五角场板块，以老公房居多。再如五角场功能区东北部行政上隶属于五角场镇管辖的区域内有大量的老公房社区存在，如地理位置上从属于中原板块 的长海新村等。

    从住宅的整体结构比例来看，大五角场功能区总体及周边的二手房基本上

杨浦五大发展区域 是以老公房为主导，以低总价、小户型为特色。它们围绕着板块中心的五角场商圈，受商业中心的辐射，在这里生活是相当成熟和便利的。由于板块和 周边区域有复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所知名高校，众多留沪毕业生也催热了该板块的租赁市场，尤其是老公房租赁异常火热。由于老公房有户型小、 总价低、配套全的特点，所以既适合年轻白领首次置业，也适合中小投资买来出租作为长线投资。

上世纪30年代的大上海计划也位于大五角场功能区五角场及周边区域内，文物价值十分突出，增强了杨浦区北部的历史厚重感。 同时五角场地段医院就坐落于环岛旁边，该板块到长海医院、新华医院、东方肝胆医院等也十分方便快捷。

杨浦五大发展区域

3.2.北部核心交通

    五角场是上海市东北部地区的交通枢纽。环岛交通四通八达四平路直通外滩，黄兴路连接内环线，杨浦大桥通往浦东，邯郸 路毗邻大柏树，翔殷路通向军工路黄浦江虬江码头，凇沪路与新江湾城及宝山区相连。经过的市内公交线路和始发站点有32条，长途汽车线路1。发达的交通 将五角场与浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区乃至外省市紧紧联系在一起。

    贯穿五角场中心的中环线以及轨道交通10号线，正架起高架道路，车行地道，下沉式广场及及地面环岛四层立体交通网 络。其中，标志景观建筑－下沉式广场，以5条地下通道，9个地面出入口与周边道路及商业广场相连。下沉式广场是副中心的标志性建筑，人流通过广场电梯和地 下通道，进入下沉式广场，可任意到达五角场任何一条道路，并可直接进入各大商场。广场上方是“彩蛋”包围的中环线高架及地面机动车道，广场下方则为被誉为 “上海黄金线路”的轨道交通10号线。轨道交通10号线上海第一条采用无人驾驶技术的轨道交通，它将途径交通大学站（近衡山路）、陕西南路站、新天地站、老西门站、豫园站、南京东路站、四川北路站、五角场站等从而连接起整个大上海最为繁华的商业区域，贯穿上海的核心商业经济动脉，推动整个大上海的商业一体化、紧密化。

    已建成的五角场停车诱导系统共设有一级诱导屏6块，二级诱导屏12块，三级诱导屏15块，涵盖五角场核心地区的12 个公共停车场（库），覆盖了政立路－国定路－国定东路－国和路所围约1.85平方公里的区域。如今到五角场商圈购物、休闲、观光、就餐、住宿的开车族只需 看一下诱导屏，便能快速准确找到离目的地最近的停车位，可以大大减少无处停车、排队入库的烦恼。

   “五角场城市副中心建设离不开交通配套设施的同步提升，所以我们要有意识地发掘五角场停车潜力、不让区域交通能力成 为制约区域经济社会发展的因素。”区建交委相关负责人表示，“项目前期，我们牵头组织了同济大学交通运输学院进行《五角场区域交通综合治理改善方案》的研 究，对诱导屏设立位置、设计模式、系统数据来源、系统对接等问题进行了充分调研和探讨。这些课题和调研成果让我们工作有依据，也更加未雨绸缪，停车诱导系 统的相关数据接口也进行了预留，避免将来重复建设和施工扰民。”

3.3.乘车指南 

    南部环岛地址：杨浦区邯郸路、翔殷路、黄兴路、淞沪路、四平路交叉路口。具体为邯郸路东端，淞沪路南端，翔殷路西端，黄兴路北端以及四平路的东北端。

公交指南：公交55、59、61、90、99、133、139、140、168、307、325、329、405、 453、538、559、713、749、812、817、819、842、850、854、910、937、942、991路及大桥三线、大桥五线均可 到达。

地铁：轨道交通10号线—五角场站与江湾体育场站均可到达。

4、万达广场

上海五角场万达广场地处上海市杨浦区五角场中心区域，东临淞沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路，联结五角场下沉式广场

地理位置：上海万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，处于由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网的中心。

五角场是上海市确定的上海10大商业中心之一，和徐家汇、淮海路、中山公园商业中心齐名。2006年，杨浦区常驻人口约200万，是上海人口最为密集、但居住密度较低的区域之一。上海万达广场地处五角场，是杨浦区交通最发达、人口最密集的地区，日均人流量约60万，紧邻中环线、内环线、五角场下沉式广场、新江湾城，周边15所大专院校，加之林立的科研单位，已经形成了良好的商业氛围和消费市场。

万达广场不仅拥有便捷的公共交通，也拥有巨大的露天和地下停车场便于私成和货车的进出，使其交通更加便利。

    五角场万达广场总体上成“品”字布局。三通道庭院式的街道边缘通鉴组织方式。四面是城市车行道，“品”字间的“T”形为开敞式步行商业慢道。有效地把车与人分开同时不仅使消费者在购物时有安全感又保持外界对广场内的可视性，使行车之人对广场内的事物有兴趣。外围的环形车道大大增加了消费者注意，驻足，进入广场的机率。

万达广场有好几个主体店面。沃尔玛广场靠近淞沪路和政通路，高四层；巴黎春天百货靠近淞沪路和邯郸路，高七层；第一食品广场靠近邯郸路和国宾路，高五层；万达国际影城靠近国宾路，共设置十个放映厅；新华书店靠近国宾路，在万达影城大楼的二楼；和乐国际家居广场，高五层；黄金珠宝城在沃尔玛购物广场一楼；地下一层是休闲购物广场。 

                         周边道路

                          地铁口

  万达广场立面设计很统一，以开小窗的轻质玻璃和彩钢板为主，里面上的层次较为单一但里面的纹理变化多端，使原本方正的方盒子变得有趣。通过有规律的色块组合，有规律的色彩渐变，无规律的图形扭转或缩放使得建筑的外立面变得活泼。但是这种雕刻的立面作法也是的里面显得细碎。还有的甚至直接在封闭的建筑体外罩上一层花哨的壳。虽然整个万达广场以方盒子为主但却没有给人以呆板的感觉，反而以一种清新明快的姿态展现在顾客眼前，每栋建筑的里面都有其个性和特点，但是丝毫没有不协调不搭嘎的的强组关系，楼与楼之间立面总是有着自然地过渡，使顾客明显感觉周围的建筑虽然店面不同但是都是属于万达广场个购物广场的一员，这种和而不同的理念，深刻体现在万达广场的建筑里面种建筑立面色彩较为清淡，少有用对比色，使人感觉平淡清雅。A ,B座写字楼玻以大璃幕墙里面为主，稍有新意，与整个广场的建筑里面交相呼应，使整个广场更有层次感，让人感觉这是一个高档的消费休闲场所。

4.1.地理位置

    上海万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，处于由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网的中心。

    五角场是上海市确定的上海10大商业中心之一，和徐家汇、淮海路、中山公园商业中心齐名。2006年，杨浦区常驻人口约200万，是上海人口最为密集、但居住密度较低的区域之一。上海万达广场地处五角场，是杨浦区交通最发达、人口最密集的地区，日均人流量约60万，紧邻中环线、内环线、五角场下沉式广场、新江湾城，周边15所大专院校，加之林立的科研单位，已经形成了良好的商业氛围和消费市场。

五角场万达广场

4.2.广场布局

    上海万达广场立体划分三层，地上三幢分别为22、23、25层的甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢高层写字楼强调了整体空间的统一性，更强化了城市地标性。

    五幢裙楼“品”字形布局，划分多个业态，结合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个中心休闲广场。地下为连接下沉式广场的万达城中城商业步行街。建筑面积约4.5万m2，百家品牌商户作为地上业态的有效补充。地下二层是可容纳的千辆汽车的大型停车场。

地面五幢裙房中布局百货、超市、文化、娱乐、餐饮、食品、银行、通信、医药等商业形态。

    目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际 影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。同时，万达还吸引了很多的特色中小型餐饮、服饰等店铺进入万达城中城地下广场。在 这里，大家熟悉的阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基应有尽有。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。 

  商业广场中，最受关注的沃尔玛五角场店总面积达2.6万平方米，共分为4层，比沃尔玛南浦大桥店还要大8000平方米，自开业以来几乎一直是人满为患。看 看万达，逛逛沃尔玛一时成为五角场周边居民和学校师生的一种时尚。另一个重量级商业上海黄金珠宝城，建筑面积近6000平方米，以国内品牌为主，汇集国内 外众多知名黄金珠宝品牌。其中10余家包括老凤祥、老庙黄金、亚一金店等沪上知名品牌都已经开张营业。

 4.3.开发商背景简介

  4.3.1.万达产品演变与定位

    上海万达广场创下上海商业多项之最：商业广场内含超过十家不同业态的主力店，创下上海商业之最。除大型主力店之外，联结五角场下沉式广场、未来地铁10号线的上海万达广场B1层“万达城中城”是上海万达广场又一精品之作，延续了地上一层的业态组合，城中城带来了更多的品类和服务项目。引进国内外知名品牌商家集餐饮、服装服饰、休闲娱乐、文化体育等于一体的购物广场。

　　联结五角场下沉式广场、未来地铁10号线的上海万达广场B1层“万达城中城”是 上海万达广场又一精品之作，延续了地上一层的业态组合，城中城带来了更多的品类和服务项目。城中城由纵横交错的主干道和次干道连接，品类涵盖餐饮、休闲餐 厅、美食天地、服装服饰、美容美发、形象设计、钟表眼镜、箱包皮具、休闲体育、电玩娱乐等十多种，约90家品牌专营店遍布城中城。

城中城不仅拥有众多品类，更吸引知名品牌商家入驻，国际、国内连锁餐饮、休闲餐厅

　庞大的品牌阵容，完备的品类组成，使顾客能开心畅游上海万达广场，体验高品质的时尚生活，享受购物的乐趣，同时更满足全方位的购物、娱乐、文化、休闲等需求。

　　上海万达广场的建成标志着上海最大商业项目的诞生，同时杨浦区五角场作为上海市重点商业中心建设的后起之秀，区域建设正如火如荼，上海万达正式 投入运营对于五角场的商业影响力巨大，占据上海市东北区域的核心地段，百货、超市、家居、餐饮、金融、娱乐丰富业态形成整体的生活、购物、休闲、娱乐中 心，商业辐射力覆盖杨浦区、宝山区以及虹口区。

　　优秀的、功能合理的城市综合体是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”，它在城市所树立的方向性、地标性，使其成为城市、社区以及聚集在这里的企业和人士的一笔无形资产。目前，作为上海最具代表性的商业中心之一的上海万达广场，已成为五角场商圈核心区域的时尚新地标，对五角场地区在区域经济发展历程中具有里程碑意义。

五角场的总体发展目标是建成上海市东北部核心商圈，成为规模最大、特色鲜明、功能丰富、层次清晰、布局合理的综合性市级商业中心。因此，上海万达广场所在的五角场环岛地区是五角场分阶段发展目标中的重要发展规划，侧重于建设新兴商业地标、提升已建大型商业。万达广场的定位将决定五角场城市副中心的定位。

典型的“第三代产品”

作为沪东北的城市商业地标，上海万达广场雄踞五角场环岛中心的黄金核心地段，东、南位抵主干道淞沪路和邯郸路，西接国宾路，北临政通路，坐享五角场一圈五线立体交通规划中轨道交通10号线出口与万达广场地下一层“万达城中城”零距离对接。

整个万达广场立体划分三层。地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。

五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。

综合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三角商业步行街和一个中心休闲广场，地下为连接下沉式广场与未来地铁10号线的“万达城中城”商业步行街，88家品牌商户作为地上业态的有效补充。“万达城中城”作为万达广场的第10家主力店联通地下，直达地面五座商业裙楼，地上地下共有商业面积25.3万平方米。地下二层是800个车位容量的大型停车场，在上海各大购物中心中，容量亦居前列。

十大主力店

五角场万达广场是万达在上海的第一站，在主力店设置上，万达有意融合“上海特色”。在十大主力店中，有世界500强的品牌零售商，如沃尔玛、特力屋等；也有上海人熟悉和喜爱的商家，如宝大洋、上海第一食品；当然，也有万达旗下的主力店，如万达影院和大歌星KTV。

沃尔玛裙楼的一层是上海市乃至亚洲最大的黄金珠宝城，面积达1万平方米。由老庙黄金、老凤祥等一批著名的黄金珠宝品牌领衔。二至四层是全球最大零售企业沃尔玛购物中心，2万多平方米的营业面积，成为上海目前最大的生活超市之一。

著名家居品牌HOLA特力屋大楼，单层面积4000平方米，五层共2万多平方米的大型家居家饰城，囊括大批国内外顶级家居品牌。

文化娱乐楼共三层，一层为上海知名的宝大祥青少年儿童购物中心，主要经营儿童服装服饰、青少年服装服饰和玩具等用品。二层为上海书城，单层面积1.1万平方米，是上海北部最大的书城，三层为万达影城和大歌星量贩式KTV。万达国际影城面积超过7000平方米，共有10个影厅，2600个座位，堪称上海影城之最。大歌星KTV共有80个包厢，与万达影城构筑万达广场新的娱乐天地。

上海第一食品商店大楼五层共2.1万平方米，是上海市历史最悠久、最专业的食品专营商场，商场汇聚了全国乃至全世界知名的特色食品。一层主要经营各种休闲食品；二层主要经营生鲜、熟食、高档水果及名家小吃；三至五层以特色餐厅为主，本邦菜、川菜、粤菜一应俱全。

巴黎春天百货大楼共七层约4.5万平方米，单层面积6000多平方米。一层以精品鞋类、化妆品为主，二层主要经营少淑女服装服饰，三层为成熟女装品牌，四楼男装精品云集，五楼以休闲运动服装服饰为主要经营业态，六楼包括童装及小型家居家电用品，七楼为大型的品牌折扣店。给人们带来了新世界百货集团的精致管理和时尚现代的购物体验。

持续的市场推广

    万达广场非常重视市场推广工作。以大型演出活动、社会公益活动为主，各类产品推广促销活动为辅，整合各主力店、各商家市场活动，一年300多场大小活动，不冷场、无淡季，实实在在地做到稳场、旺场，使万达广场的商业形象深入人心。

第四界上海国际购物节、上海旅游节、中国WIBA国际拳王争霸赛、2007/2008全国极限精英赛、迎特奥大型系列活动、2007/2008上海旅游节经典活动玫瑰婚典、北京奥运会上海志愿者赴京仪式、2008年度“3、15”大型现场咨询服务活动暨春令热线开通仪式等等一个个有内容、有品质的大型活动让万达广场在短短一年内迅速成为上海备受市、区以及广大市民关心关注的商业文化娱乐中心。

    上海万达广场的建成标志着上海最大商业项目的诞生，同时杨浦区五角场作为上海市重点商业中心建设的后起之秀，区域建设正如火如荼，上海万达正式投入 运营对于五角场的商业影响力巨大，占据上海市东北区域的核心地段，百货、超市、家居、餐饮、金融、娱乐丰富业态形成整体的生活、购物、休闲、娱乐中心，商 业辐射力覆盖杨浦区、宝山区以及虹口区。

优秀的、功能合理的城市综合体是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的一张“名片”，它在城市所树立的方向性、地标性，使其成为城市、社区以及聚集在这里的企业和人士的一笔无形资产。目前，作为上海最具代表性的商业中心之一的上海万达广场，已成为五角场商圈核心区域的时尚新地标，对五角场地区在区域经济发展历程中具有里程碑意义。

5、五角场商业现状、前景发展

   商业现状

   现在的万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零 散型商业也可圈可点。由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商 铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。 

  可以看到，大型商厦提升了五角场整体的人气，同时也对周围的零散商业起到了很好的促进作用。在大商厦的“高压”之下，周边的小商铺则是走小而精的个性化路 线，从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业。 由于商业热度持续，五角场周边商铺的租金连年上涨，小型商铺日租金最高达到40元/平方米，比去年同期涨了一倍；即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租 金也达到32元/平方米。目前五角场的商铺平均日租金超过了15元/平方米，万达商业广场的商铺日租金在20元/平方米左右。记者在中介门口看到一处商铺 挂牌信息，20平方米的商铺月租金为1万元，不时有人驻足观望。 

  目前五角场商圈的虽然发展态势很好，问题也很多。一方面，不断涌入的经营者抬高了这里的租金，高涨的租金价格使得店铺经营成本大幅度上升，而大型商业业态 的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险。有调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场商铺的价格过高，甚至已 经赶上了南京路、徐家汇同等地段的价格水平。 另一方面，人流量大而客流比例低，消费层次不高的问题，使得五角场店铺虽多，经营情况却不够好。旁边的商铺中介指出，五角场商圈更适宜中等档次的品牌入 驻，像目前东方商厦、大西洋百货等知名品牌商场，实际的购买客户并不理想。而且有购物者反映，同样的商厦、品牌店面，五角场这里的店面摆设，购物环境感觉 要比南京路、徐家汇要差很多。五角场目前的商业设施还没有完全建好，有待进一步的完善。 

  同时，五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的办公楼，商务层次的也是五角场商业发展的重要瓶颈。 

   前景展望 

   现今提起五角场，人们最容易联想到的就是商业胜地“徐家汇”。在今后三年内，五角场将建成一个繁华的城市副中心商业街区，商业面积上将超过徐家汇。不过， 徐家汇和五角场两个商圈目前所处的商业发展阶段和定位都差距很大，尽管增加了万达和又一城两大项目，五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇。 

  业内人士分析，目前开始招商的商场主要针对品牌产品，而五角场周边硬件环境不足，高档写字楼较少，难以支撑高档品牌的消费；同时，高架、地下通道在提供便 捷交通的同时，也分流了部分人流，会对未来商铺的人气产生一定影响；而在消费层次上，五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同，徐家汇凭借其传统的地理位置 和品牌优势，吸引了大量较高层次的消费者，而五角场短期内的消费群体主要还是依赖区域客户，而区域客户的整体消费水平低于徐家汇商圈。不过五角场商圈毕竟 是一个蓬勃发展的年轻商圈，各方面都有待于成熟和完善，潜力是巨大的，因此也有业内人士认为五角场未来有望超越徐家汇。 

  与其他商业中心相比，五角场地区的一个优势特色是东方大学城的建设。作为上海市教育、科研院所最密集的地区，五角场地区有复旦、同济、财大、二军大等十几 所高等院校和近百所科研单位，周围还有复旦科技园区、同济科技园区。大学城的主力消费群体——高校师生实际上有着很大的消费需求，同时又具有很好的流动 性，不断更新。像目前复旦大学周边的各色店铺大都十分火爆，经营状况很不错。关键在于五角场的商铺要能够准确的定位，适应商圈人群的消费特点，把握无限商 机。 

   随着轨道交通的建设，未来8号线和10号线的通车必将大大促进五角场商业的发展。规划到2010年，轨道交通10号线竣工后，五角场“两站一区间”的地下 空间工程也将同步建成，环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。那时再看五角场，又将是另一番景象。 

 六、总结

   项目选址

   选址在上海市总体规划的四个城市副中心之一的五角场，人群聚集、交通枢纽，且方圆五公里内存在大型商业的空白

   规模

   总建筑34万㎡，商业26万㎡，是上海体量最大，业态最全，实现一站式购物

   主力店

   错位经营，比例合理搭配，商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，有效将目的性消费和非目的性消费的人群组合，实现消费互动。

   目标客群

   瞄准周边数量巨大的学生和居民，了解他们的消费需求和消费能力，万达广场被打造成五角场地区唯一的区域地标。

   店铺设计

   主力店及街铺橱窗设计主题、色调、风格、品味统一，符合目标消费群体的需求

订单式地产模式

 万达集团首创订单式商业地产新模式，通过与强势商业品牌联盟，整合优势资源，齐头并进，为大体量的商业容积奠定坚实基础，凸显商业气势，缩短商业氛围培育期时间

只租不售

变一次性销售赢利模式为长期的租金收入赢利模式，注重获取长期的租金收益和资产升值的收益。

集中管理

通过只租不售，加强对万达广场的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、推广运营等方面更符合商业的整体利益。

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