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1.引言

万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，投资价值早已得到公认。自1991年至2010年，营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%，并且在2010年销售金额首次突破10000亿，继续保持并巩固着行业老大的地位，塑造一个新的传奇，本文将就投资的宏观环境、行业现状及发展前景和公司的财务报表来简单分析投资前景并给出相应的投资策略。

(一）宏观经济基本状况分析

1.国际宏观经济分析 

从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱、很不平衡。一是一些国家经济增速出现回落。美国一、二季度国内生产总值按年率分别增长0.4%、1.3%，大幅低于去年四季度3.1%的水平，第三季度GDP增长预期至2.0%，明显低于市场预期。欧元区经济今年第三季度继续维持缓慢增长，环比增幅均为0．2％，但各国分化明显，一些受主权债务危机困扰的国家经济低迷。日本第三季度GDP按年率下降0.4%，由于出口市场需求下降，公司降低投资，日本经济面临2011来的首次衰退压力。一些新兴经济体一季度增速也有所放缓。巴西负债日益增多的消费者在经过三年的大肆采购后收紧钱袋，巴西经济在第三季度开始陷入停滞，第三季度经济环比增长为零，印度延续去年初以来增速逐季递减态势，第三季度经济增长6.9为两年来最低。二是全球通胀压力加大。流动性过剩的影响日益突出，石油、粮食等大宗商品价格高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力。通货膨胀成为新兴经济体普遍面临的突出问题。三是发达经济体的失业率居高不下，经济增长缺乏动力。国际金融危机爆发后，美国、欧元区和日本的失业率都明显上升，最高时分别达到10.2%、10.1%和5.7%，目前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均水平。四是债务风险继续积聚。很多国家应对国际金融危机超常规财政刺激的负面影响开始显现，风险从私人部门向公共部门转移。主要股指大幅波动，原油等大宗商品价格明显回落，黄金等避险产品价格再创新高。受美欧等国经济、社会等因素制约，主权债务问题在短期内很难缓解，这将明显拖累世界经济复苏进程。

2.我国经济宏观分析   

    我国三季度经济增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，中国居民消费价格总水平(CPI)同比涨幅自今年7月达到6.5%的峰值后，进入第三季度已减为4.6%，城镇登记失业率也一直稳定在4.1%在初步抑制通胀的前提下，经济增速只出现温和下降，并仍能保持较高增长；出口量适度回落，但在一定程度上得到了内需增长的弥补；就业、收入等民生指标令人欣慰。但是从外部环境看，欧洲深陷债务危机，美国失业率居高不下，日本经济增长乏力……全球不景气，中国也难独善其身  

（二）房地产行业分析

在全球经济复苏步伐放缓、国内经济理性回调、房地产继续深化的背景下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势，但是从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。

（三）公司财务报表分析

  1.行业对比分析

    万科A所属行业为房地产业，本行业共有138家企业。行业平均净资产收益率为1.30%，公司为2.65%，高于行业标准值1.35%，并且近3年净资产收益率平均上升1.27%；行业平均毛利润率为38.55%，公司为48.95%，高于行业标准值10.40%，并且近3年毛利润率平均上升0.57%；行业平均资产负债率为82.69%，公司为76.15%，低于行业标准值6.54%，但近3年资产负债率平均上升2.42%。（图一）

行业指标对比表（图一）

    通过当期与近3年指标平均值比较可以看出，流动比率低于平均值0.36；净资产收益率高于平均值0.29%；毛利润率高于平均值13.52%；资产周转率低于平均值2.98%；资产负债率高于平均值8.52%；营业收入增长率低于平均值30.70%；净利润增长率低于平均值3.49%；每股经营现金流低于平均值0.33；每股净资产高于平均值0.69；每股收益高于平均值0.03；由此可见企业盈利能力增强；企业发展能力减弱；企业现金回报能力减弱。(图二)

趋势变动分析表（图二）

    按照当前每股净资产4.14元、近3年平均年净资产收益率9.44%、年分红率为10%，PE15倍至25倍估值，评定每股价值人民币8.82-14.69元。

按照当前每股净资产4.14元、预计年净资产收益率10%、年分红率为10%，PE15倍至25倍估值，评定每股价值人民币9.56-15.93元。 

(四)技术分析

一.K线分析（图三）

图三

受大盘指数下跌的影响，经过连续四天的上涨迎来了连续两天的带上下影线的阴线，并且实体阴线较长，空方的力量较大，应该说是处于下跌的途中。

二.指标分析

1.移动平均线（MR）（图三）

在继MR5在11月30日穿过MR20上行后MR10也在12月9日穿过MR20并保持上行，本应该是一个好行情的开始，可是在经过连续两天的股票大跌后5日均线和10日均线均出现下行的趋势，给万科的前景蒙上了一层阴影。

2.相对强弱指标（RSI）（图四）

图四

由上图可知在12月13号RSI6、RSI12、RSI124分别为40.32、52.71、39.83现在短期RSI和短期RSI均低于50为弱势市场并且RSI6在昨天向下穿过RSI12为卖出信号，所以说从RSI来看，万科最近也不适合买入，应该适当的放量，待RSI突破50在图进取。

3.随机指标（KDJ）（图五）

图五

13号k为47.35d为65.34.从图可以看出最近已形成多重顶并且就在昨天k穿过D向下走并且交叉点在较高位，形成了一个高位抛售点，所以从KDJ来看最近也是不宜买万科的

4.指数平滑移动平均线（MACD）（图六）

图六

从图可以看出DIF和DEA均小于0说明快速移动平均线低于慢速平滑移动平均线，为空头市场，并且DIF有向下穿越DEA的趋势，为卖出信号。

（四）投资建议

由上面的分析可知，万科这只股票在行业中是属于较好的，获利能力和清偿能力都很好，并且市价偏低，可以说有很大的上升空间

但是由于受外部美国经济前景不明，以及欧债问题迟迟不能解决的影响，最近股价下跌，并且国家高层最近频频表示“从严落实的方向不会改变，限购仍将延续”。可以说股价近期上涨的希望也不大。

所以万科可是是一个很好的长期持有对象，但是最好近期不要买入，持有的最好是抛掉。

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