银行确定贷款人是首套房还是二套房的过程相当严谨。首先，依据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，贷款人会依据借款人或其授权，向城市房地产主管部门申请查询借款人的家庭住房登记记录。这些城市包括直辖市、计划单列市、省会（首府）城市以及具备相应查询条件的地方，他们会通过房屋登记信息系统进行查询，并出具书面查询结果作为认定依据。
如果当地暂时无法提供查询服务，借款人需要提供家庭住房实有套数的书面诚信保证。然而，若贷款人发现诚信保证不实，会将其视为不良记录，并可能影响贷款审批。因此，诚信是借款人的重要责任。
此外，贷款申请流程中，《个人住房贷款管理办法》规定，借款人直接向贷款人提出申请，贷款人在收到完整资料后的三周内给出正式答复。如果贷款被批准，发放的贷款金额不能超过房地产评估机构对拟购买住房价值的评估结果，以确保贷款的合理性。
总的来说，银行通过严格的记录查询和信用评估机制，来区分并管理贷款人的首套房和二套房情况，以保障贷款业务的公平性和风险管理。
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