根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十：
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
且根据通知，为加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区的建设用地必须符合土地的利用总体规划，并且纳入了土地的利用年度计划，在选址时必须纳入城市的统一规划管理。
农业用地转为商业用地流程：
1、若是改变为商业用途的，那么是必须符合城市总体规划的，并且需先经过规划部门的批准，也就是得先进行审批。
2、只要符合了城市的规划可以改变为商业用途的，就得按照现行土地出让办法的规定，用地的出让应当通过招标、拍卖或是挂牌等的方式公开进行，农业用地的原使用人及买受人都不得自行进行买卖。
扩展资料：
规范设施农用地审核：
农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇申报，县级审核同意。申报与审核用地按以下程序和要求办理：
1、经营者申请。设施农业经营者应拟定设施建设方案，方案内容包括项目名称、建设地点、用地面积，拟建设施类型、数量、标准和用地规模等。
并与有关农村集体经济组织协商土地使用年限、土地用途、补充耕地、土地复垦、交还和违约责任等有关土地使用条件。协商一致后，双方签订用地协议。经营者持设施建设方案、用地协议向乡镇提出用地申请。
2、乡镇申报。乡镇依据设施农用地管理的有关规定，对经营者提交的设施建设方案、用地协议等进行审查。符合要求的，乡镇应及时将有关材料呈报县级审核；不符合要求的，乡镇及时通知经营者，并说明理由。
3、涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与农村集体经济组织和承包农户签订土地承包经营权流转合同。
参考资料来源：百度百科-农业用地
