2011XMUMBA 3班第一小组成员：

蔡靖靖    17920111150606

陈心忠    17920111150652

丁继喜    17920111150674

洪腾远    17920111150712

黄  怡    17920111150736

李月影    17920111150776

詹素珍    17920111151016

摘要：本报告根据微观经济学中一些基本原理，如供需基本原理，市场价格形成机制等，同时结合厦门本地房地产市场的具体情况，对2005年至2010年期间房地产整体价格及成交量走势做出一个简要的分析。

关键词：商品房  供求关系 平均价格 通货膨胀    

一．2005年以前的厦门商品房市场概述

2002年前厦门土地公开市场的主力军，一直都是以明发、宝龙、源昌和鑫新景地等为代表的民营房地产企业。从2002年下半年开始，厦门的国有资本开始大规模进入房地产市场，如特房、古龙、建发等争相加入战局，到2003年与2004年国企与民企基本平分江山。 大型国有企业和名牌房企（包括后面05年开始国内知名房企山东鲁能，万科，世贸等）进入厦门房地产市场后依托这资金和技术的优势，使得厦门房地产市场的格局和质量得以优化， 但同时进一步提升了厦门房价平均水平。

在此期间， 厦门商品房均价从2002年的3215.39， 到03年涨到3692.39并在04年进一步上涨到4388.13， 与此同时， 国内一线城市诸如上海北京等城市房价开始犹如脱缰之马，飞速上涨， 从此也拉开了，消费者与房地产商博弈的序幕。

二．2005-2010年厦门商品房走势及分析

表二：2005-2010厦门商品房成交面积趋势图（附2011年预测数据，以上半年数据两倍计）

表三：厦门2005-2010厦门商品房成交均价趋势图（附2011年上半年成交均价）

如上页所示，表一为05年-10年厦门商品房成交情况表，表二为房价走势图， 表三成交量走势图（我们可以理解有效需求Qd）。

 根据经济学供求原理，Qd=f(P,Pr,Pa,I,F,T…), 在假设除价格之外的其它因素不变前提下， 有效需求随着价格的变化而变化（因房地产行业是个相对周期较长得产业， 其供给正常会有两三年甚至更长的滞后期，所以供给相对于价格变动会有较大的滞后性， 不另作分析），这从以上两表可以明显看出： 房价自05年至07年处于快速上涨阶段， 同时成交量缓慢上升（这主要因为这两年多国内经济形势发展很快，需求受到收入和通货膨胀预期影响比较大）， 而到了07年到达比较高的价位后成交量开始逐步下滑， 直至09年房价平均价格开始下跌，此时成交量快速放大，并在价格抵达最低点是成交量抵达最高点， 而最后再09年下半年随着房价的快速回升， 成交量再一次开始下跌， 并持续维持在一个较低的水平。

同时在表中也可以看得出市场价格形成机制， 在05-07年经济形势大好有效逐步上升过程中，市场价格自然随着水涨船高， 而在经过了08年房地产行业与消费者的博弈失败之后，随着需求的不断降低，房产商不得不调整价格促进需求的回升， 但而在09年有效需求迅速回升之后， 市场价格快速反应随机报复性反弹。这体现出在房地产行业，由于房地产开发商与购房者之间信息严重不对成，房地产商对于市场供求关系和价格体系的敏感度和反应速度远高于消费者，这个现象在其他行业也经常如此。

    以上根据微观经济学供求关系和价格形成机制对房价走势做的一些分析， 但实际上价量关系中除了价格外其它因素对于供需影响也非常重大， 在有些时候甚至成为关键因素，以下还是根据时间过程，对影响房价走势和成交量的其它的一些因素做些简单的分析：

    在05-07年过程中，国内外经济形势整体不错， 尤其是国内经济形势大好，国家经济增长和国民收入（因素I，收入的提升）得到比较大的提高， 而同时通货膨胀开始进入快车道，也使得市民对于资产的保值增值越来越为关注，持续上涨的房价吸引了不少普通市民和投资者的注意力，无论是本地有能力的市民，还是周边城市如泉州漳州龙岩甚至是温州炒房团等对于厦门房价都有一个比较好的预期（因素Pe，预期价格），另外厦门作为全国沿海有名的花园城市也吸引着不少的周边和各地居民购房迁入（因素F，消费者喜好），05年1月到11月份的统计表明，厦门房产销售外地居民购买占到45%左右，这个趋势一直得到保持直到08年金融危机爆发。这些因素综合导致厦门房价从05年的五千多涨到07年的近万，但过高脱离当地购买力的房价也导致交易量开始逐步萎缩（所谓的有价无市，开发商和消费者开始博弈）。

    08年上半年开始，由美国开始引发的国际金融危机开始影响到中国，市场信心开始动摇， 首先影响的是股市期货等金融市场， 进而下半年全面影响到实体经济，外向型的加工服务行业开始展现倒闭潮，消费者收入和信心受到很大影响， 使得房产成交量急剧下降， 而从07年下半年就已经萎缩的成交量和近一年以来大多数房地产开发商惜售的行为导致大部分开发商资金有断链的危险（个别很好预期到了金融危机的公司，比如万科， 走在了行业的前头已经提前一步降价销售回笼资金， 所以影响较小），于是在部分资金比较紧缺的开发商带动下， 整体房地产市场价格开始下降。数据显示09年平均价格比08年下降了10%， 但实际上这受09年低价时期岛内成交比较大影响， 若是按岛外岛内分开比较，大概相对于08年上半年高位岛内外会有30-40%的降幅， 比如岛内书香佳缘水晶森林从08年初的的13000左右降到了年底的7000-8000， 而岛外的乐活小镇大学康城从7000-8000降到4000-5000，部分岛外楼盘甚至跌破4000。

    08年下半年开始影响到整个国家金融和实体经济的金融危机，使得国家开始各方面全方位的经济刺激和，以促进各行业维持活力，其中4W亿的一揽子投资计划的实施对各行业都有这一定的促进（其中推动的各种保障房机制对于商品房市场以后的发展将会有一定的影响，但那时尚未体现）， 而针对一直作为支柱行业的房地产市场，为鼓励房地产消费而推出的首付两成， 利率7折优惠吸引了很多有一定经济实力刚需消费者，在岛内外各楼盘价格降到这些消费者的心理价位之后， 刚需开始逐步入市， 形成了一个在低价位消费行为的井喷， 所以在诸多利好下09年厦门楼市销售面积达到08年的4倍。

    2009年下半年开始全球经济形势开始慢慢复苏，国内经济在国家主导的大规模投资，外向型经济慢慢回升内需慢慢恢复情况下开始好转，到2010年上半年，整体经济形势已经大为好转， 同时国内通货膨胀因国外资源类大宗商品产品价格的上涨、国内劳工成本的上升及国内基础生产物资价格上涨而持续保持高位，而股市在经过09年一次快速回升后， 又重新陷入低迷调整， 于是黄金和房产又重新成为市民资产保值的主要选择，  而利益导向的房地产公司在回笼部分资金解决资金断链问题后又开始逐步涨价，使得房产价格又开始快速反弹，到2010年中期甚至已经超过了之前价格水平。从2010年1月份开始，国家开始对房地产市场进行，各项措施不断出台，银行陆续提高首付比并逐步取消原来利率优惠，甚至到了2011年，全国各地保障房廉租房公租房如火如荼建设中（今年要求1000W套，五年内要求建设3000W套），各地限购措施不断出台， 银行利息不断上调，但对于目前高企的房地产价格似乎效果并不明显，房地产市场又重新进入类似07年时价高量低的新博弈时期，房价走势愈发复杂迷离。

三． 总结及展望

    纵观自05年以来这些年房价走势，是一个波澜起伏跌宕的过程，但无论如何变化，总归是各种因素影响到最后价格和需求之间的影响关系和博弈过程。

    2011年以来， 欧美多国陷入主权债务危机，全球金融危机大有卷土重来趋势，同时国内加工制造等实体经济受银根紧缩融资成本过高，人工物资涨价等因素影响举步维艰， 各地民间信贷风险逐渐显露，此刻的房地产行业形势感觉比当初08年金融危机时刻更为复杂更为危险，房价走势更加难以预测。而这种情况下，当年万科所坚持的少囤地，提高资金周转率保证一定的现金流以降低和抗衡风险的模式应为广大房地产开发商学习。

    此外，我们认为更为重要的是，中国目前的这种房地产模式应该得到根本改变，应该建立一套更为完善更为合理的保障房和商品房结合的多层次住房体系，为少数贫困市民设立廉租房，为中低收入市民建立公租房和保障性商品房（或称经济适用房），同时让中产阶层和富裕阶层市民进入社会商品房市场（以商品房养保障房，而不是目前各级财政高度依赖土地收入，与民争利润）。在保障市民合理居住权的前提下，在不影响或同时促进其他行业的和谐发展的前提下，促进房地产行业的健康自由发展！下载本文