2010年两轮宏观后，虽然在土地、信贷、保障性住房、限购等多方面提出了规范，但最终的效果不尽人意，在被市场逐步消化之后，部分城市房价、地价继续攀升，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，宏观渐成为“空调”，被称之为第三轮的“新国”在2011年1月底出台，随之而来的便是全国各省会城市、直辖市的限购令推进。

成都作为四川省的省会城市，为了更有效的让房地产市场健康平稳发展，地方积极响应“新国”，在2月15日出台了限购令。限购令实施后，成都商品住宅市场成交量锐减，2011年3月主城区商品住宅成交量环比下降77.5%，但价格依然坚挺，环比上涨8.8%。在新政出台2个月后，市场出现量跌价滞、买卖双方深度博弈的焦灼局面，与非常时期下的成都春季房交会不期而遇，本次房交会既是各大开发商大展身手的舞台，也是成都后市房地产市场的一个风向标，具有较强的指示作用。

一、商品住宅整体情况

1．主城区商品住宅市场

1—3月，成都市商品住宅供应116.31万㎡，成交203.38万㎡，整体表现供不应求。从供应面积来看，在限购令颁布的2月份，主城区商品住宅供应面积环比下降54.84%，这反映出开发商对未来市场的不确定心理，减缓推盘节奏，尽量减小限购对住宅销售的影响。3月，主城区商品住宅供应面积环比上涨147.76%。明显的涨幅，究其原因，一是因为3、4月是房地产市场传统的小阳春，大量的商品住宅投入市场也是提前为4月的春交会做准备；另一方面，在目前宏观的影响下，成都市房地产市场仍然处于僵持期，出现量跌价滞的局面，开发商按原计划或加快节奏的推盘，也是为试探市场行情，希望通过一些促销手段逐渐打消部分消费者的观望心理，激发其购买欲望。

2.主城区与郊区住宅市场对比

在限购令出台后的一个多月，主城区的商品住宅成交面积呈现出明显的下降态势。不受限购影响的郊区商品住宅市场将可能成为购房者的新选择，因此其成交量在限购之后出现上涨亦在情理之中。然而2、3月郊区的商品住宅交易量却出现了环比下降9.82%和36.31%的情况。

（3）购房者对住房面积的选择

据吉信行1-3月统计数据显示，购房者所购商品住宅的面积主要集中在70-90㎡的中小户型，所占比重达到了40%左右，且基本维持稳定态势。其次是90-100㎡及110-130㎡。

（二）商业市场整体情况

（1）商业物业

2月成都商业市场整体表现供不应求，2月供求比仅为0.2，供求矛盾尖锐。在之前“国五条”和新“国”等一系列措施的影响下商业地产迎来了春天，2月限购令的颁布更让商业地产受到更多的青睐。3月成都商业市场新增供应环比大幅上涨863.29%，供需矛盾有所缓解，开发商3月大量的新增供应，主要是希望通过大量的商业房产来引导投资者将投资眼光从住宅转向商业，从而提高商业房产的成交量。据吉信行统计数据显示，成都市商铺销售一直处于良好状态，新增供应进入市场后去化速度很快，且随着限购令的实施，将挤兑出部分投资客转战商业市场，未来一段时间商业市场可能将更加火爆。

2.写字楼

主城区1-3月写字楼交易量波动较大，2月写字楼成交量环比下降52.44%，3月环比上涨55.6%。年初新“国十条”出台，由于不受的影响，写字楼市场逐渐进入投资者的视线。随着2月更加严厉的限购，导致商品住宅交易量下降，房价出现松动的苗头，购房者对于未来房价下调的预期加强，使得部分投资者并未急着出手，从而影响了写字楼的成交量。

3.商业地产走势预测

限购“迫使”更多的投资客转战商业地产。成都商业地产高速列车已经开行，正趋于最高时速，加之目前住宅限购，资金投资渠道单一，投资资金从住宅地产向商业地产转移毋容置疑。在未来3年内成都即将入市的商业项目中，城南的商业供应体量将超过150万㎡，为各区位之首。从近两年城南土地拍卖情况来看，共有26块纯商业地块拍卖成交，预计未来2-3年将会有580-600万㎡的商业项目进入市场。

本届春交会上，商业地产项目主要以城市综合体概念进行形象展示。根据吉信行接触的商业地产潜在客户及同房交会商业地产项目开发商的现场访谈，大部分开发商未来同样对城市综合体青睐有加。据吉信行统计数据显示，2011年成都市的城市综合体项目将累计超过80个，其中仅城南新区就将突破30个。然而目前成都城市综合体的发展仍处于起步阶段，虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号，但真正意义上的城市综合体项目并不多。成都市的快速发展，为成都城市综合体的开发奠定了基础，但城市综合体的开发受到多重因素影响，开发商的资金实力、开发理念、整合意识和判断能力都将成为影响城市综合体成功运作的决定性因素。

三、成都市保障房供应规划

1. 住房保障范围

保障对象家庭年收入准入标准与城镇居民人均可支配收入挂钩，原则上按不低于我市上年度城镇居民人均可支配收入的40%确定，该标准每两年调整一次，并向社会公布。廉租住房保障对象为家庭年收入2.8万元以下、人均住房建筑面积16㎡以下的家庭；经济适用住房保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16㎡以下的家庭。

2. 保障性住房建设标准

廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内；经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡以内；公共租赁住房单套建筑面积控制在60㎡以内；限价商品住房单套建筑面积控制在90㎡以内。

3. 保障性住房供应总量

2011年，全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万㎡，超过前3年保障性住房建设总量的两倍。其中，廉租住房40万㎡，经济适用住房35万㎡，限价商品住房77万㎡，公共租赁住房204万㎡，棚户区改造住房44万㎡。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万㎡。

4、保障房对成都市场的影响

大力开展保障房建设是在全国房价上涨过快，为抑制房价一路走高，缓解社会矛盾的背景下提出的。在2010年之前，有过规定：“地方每年必须将不低于土地出纳金总额的10%用于修建保障性住房”，各地虽也在积极响应，但执行效果并不理想。因此2010年后与各地地方签订协议，要求其加快保障房建设。对保障房建设的大力关注，目的是为了缓解供需矛盾，抑制房价过快上涨。而保障房真正的意义在于：长期解决城市低收入人群住房困难问题。那么解决现阶段供需矛盾的，是否能解决城市低收入人群长期住房难的问题，成为了市民关注的焦点。

四、、开发商、购房者看楼市

1、消费者

消费者当初不冷静的跟风、“越涨越买”的投资心态得到了一定程度的控制，相比起往年的房交会，消费者将目光更多地转向价格走势、优惠折扣、开盘信息以及导向。

消费者表现出更多的青睐较为知名的品牌楼盘，在楼市发展尚不明朗的情况下，选择高品质的品牌楼盘无疑是更具有保障的。同时，春交会上二手房交易市场的冷清，也从侧面反映出消费者在置业时更为谨慎，会综合考虑楼盘品质、换房成本、产权年限等因素。

春交会上地铁物业展馆、商业地产展馆吸引了不少人气，但目前成都市地铁还未修建完善，短期内地铁沿线楼盘仍不具有明显优势；另一方面，成都市商业地产正处于起步阶段，投资进入门槛较高，资金回收期长，风险较大，但大多数投资型消费者仍看好商业地产未来的发展空间，对商业地产关注度较高。

2.开发商

开发商的优惠幅度和营销手段大同小异，面对购房热情渐冷的消费者，开发商只好选择“重在参与”。消费者在观望，开发商也在观望，吸引消费者关注的同时开发商转而更多的是在观察市场走势，从而合理的调整自己的定价和优惠幅度。

由于首次置业的刚需型消费者和二次置业的改善型消费者都是购房主力，开发商在春交会上仍以两房、三房户型为主。部分参展项目更是以特价房、一口价等形式刺激消费，以缩短营销周期，加速资金回笼，尽可能的缓解资金压力。

高端楼盘及别墅市场消费者比普通住宅消费者对的反应更为敏感，且对别墅购房需求不是必须的，使得这部分高端消费人群具有更强的观望心理。因此，为了占取更多高端消费人群的市场份额，本次春交会各大高端住宅项目和别墅楼盘纷纷加大了宣传力度。他们利用在建筑风格、景观设计、户型设计等方面的创新，以及与实力雄厚、服务水平高的顶级物业公司合作，不断增加产品附加值，为自己赢得筹码。

3、

此次一系列关于房价措施的颁布，无疑给高温的房地产行业泼下了一盆冷水。的干预使得供需双方都不得不根据或调整的程度来判断当前的市场状况，进而调整各自的心理预期。

从短期看，的打压初见效果，使得消费者和开发商都冷静下来理性的思考未来的发展趋势，使得这场两人棋局在某种层面上得到了控制。从长期看，真正要使这场博弈达到一个均衡状态并不是一纸限购令可以做到的。不管是对消费者还是开发商而言，房地产都需要步入一个良性循环，这样才能促使房地产行业持久稳健的发展。

温江区房地产分析

温江：试点推行房地产计税技术

3月12日，为使二手房交易的计税价格实现科学核定，遏制通过签订“阴阳合同”以达到少缴税的行为，区地税局在全省首批试点房地产评税技术，力争实现二手房税收应收尽收。

温江：置信万春镇建设用地开始动工

1月4日，置信地产获得温江区万春镇6块建设用地共计747.亩的准建批复，未来6块宗地的破土动工，将带动温江区整体房地产市场的发展。

温江：启动 “198”生态功能区土地利用总体规划（2010-2020年）编制工作

温江区"198"地区被定位为生态功能区，区内土地利用将以农用地为主，少量的建设用地重点发展以文化创意、中医药文化养生为主的高端现代服务业。为进一步加强对该区域土地用途进行规划引导和规划管制，区国土局现启动了温江区"198"生态功能区土地利用总体规划（2010-2020年）的编制工作，拉开了温江区建设世界现代田园城市的又一帷幕。

 温江：住宅、商业用地少量成交

2010年一季度，温江成交住宅用地178.21亩，成交商业用地27亩，分布在金马镇金泉社区和温泉社区，以及柳城镇。自光华大道板块降温后，温江的土地市场一直没有大的动作，区域内的房地产开发依然以出让存量土地和自有用地的开发为主。、

温江土地市场供需走势（2008年一季度-2010年一季度）

2010年一季度温江区商品住宅市场

1、温江商品住宅市场 

1.1、供需均大幅下滑，供需比接近1 

从2008年初起，温江市场进入严重的供大于求时期，但随着2009年市场好转，又进入供小于求阶段，新增供应能够得到消化，还可消化部分存量房源。2010年一季度，温江市场成交商品住宅2372套，供应2602套，基本实现供需平衡。

温江商品住宅市场供需走势（2007年一季度-2010年一季度）

1.2、成交均价单边上扬，已接近历史高点 

2010年一季度，温江市场商品住宅成交均价为4974元/平米，环比上涨11.3%，同比上涨30.7%，已经接近历史最高点，2008年一季度的5002元/平米。

         温江商品住宅成交价格走势（2007年一季度-2010年一季度）

 温江：上一轮光华大道热潮过后，开始平稳前行 

从2008年初起，温江市场进入严重的供大于求时期，但随着2009年市场好转，又进入供小于求阶段，新增供应能够得到消化，还可消化部分存量房源。2010年一季度，温江市场成交商品住宅2372套，供应2602套，基本实现供需平衡。市场商品住宅成交均价为4974元/平米，环比上涨11.3%，同比上涨30.7%，已经接近历史最高点。从2006年开始，光华大道对温江区域的影响开始显现，2007年达到高峰。区域内楼盘均价曾一度接近主城区，某些楼盘售价甚至高于城西主城区的项目。从2008年开始，市场泡沫开始破灭，多数楼盘开始打折促销，降价幅度前所未有。2009年市场重回上升态势，区域内项目开始稳步提价，而购房者对这一区域也开始重新审视，考虑实实在在的区域价值。和 开发商对所在区域也开始踏实打造，伊藤等商业配套逐步完善，未来区域的价值体现将从图纸上更多的转移到实际的配套设施上，而房地产市场也有望以健康的姿态稳步前行。下载本文