第一部分、灵溪市场情况  

一、2008年8-10月灵溪市场

截止2008年10月底，由于受国家整体房地产市场形势影响，灵溪镇的房地产市场一度处于低迷状态，与上半年相比，灵溪镇的整体房价略有下降，原本在近段时间内面市的楼盘也已取消开盘计划，而静观市场变化。二手市场方面，成交量与挂牌量都出现了明显的下滑，并出现部份中介公司退离二手市场。

1）、新城区

新城区已开楼盘除东方景园的底层房源有剩余3套外，其它楼盘均售完，目前新城区未开的楼盘有：

花城绿都（三期）

华府新世界（二期）

新世纪花园

在二手市场低迷的情况下，较老城区而言，新城片区的二手房源较受欢迎，原因为新城其楼盘自身品质及规划较好。新城区的时代广场因原来的房价较高，在现今的市场下，部份投资客急于脱手，价格的下降幅度比较明显，部份房源的价格下降幅度在300-700元/平米，其它楼盘，如：怡和城市家园、花城绿都、东方景园、华府·新世界由于原本的房价与时代广场相差较大，而且这些楼盘的品质并不逊色于时代广场，二手房价并没有出现明显的下滑，相反的，这些楼盘中的部份较好房源的价格出现了略微的上涨。涨幅在100-200元/平米左右。

据市场了解，怡和·城市家园二期、维多利亚花园和华府·新世界在市场上仍有一手房源出售，原因是开发商和关系户在市场上以外加、直过户的形式出售。怡和·城市家园二期，在2008年2月21日开盘，开盘均价在5000元/㎡左右，目前售楼厅基本无一手房源，部分房源转入二手市场，价格基本在原价的基础上外加2-5万左右。

部分一手房源二手价格（10月份）

东方景园因其户型设计较大，均在150㎡以上，总房价相对较高，购房

者数量较少，二手市场上流通房源少。

怡和城市家园二期在2008年2月21日开盘，均价在5000元/㎡，目前二手市场上房源较少，购房者多数为自住。

维多利亚花园在2008年2月23日开盘，开盘价在5000-6000元/㎡，

目前二手市场房源较多，外加价格基本在2-5万元之间。

老城区已开楼盘已基本售罄，受自身品质、产品规划原因，老城区房价整体调性不大，升降幅度较小。于2008年6月份开盘的嘉恒家居广场的住宅已售完，目前，嘉恒家居广场的商业部份已开始接受预定，且商场招商部份商业对商家只租不卖，但租金和商铺面积还没有明确规定；位于汽车站边的鑫和锦园预计在11月中旬开盘，7层以下的价格在4000-4500元/

㎡左右，中间层的价格在4500-5500元/㎡左右，高层价格在5500-6000元/㎡左右，车库价格在5-8万/个。

部分一手房源二手价格（10月份）

3）、商业部分

代表楼盘商业部分

据我公司调研，都市时代广场沿街商铺二手出售价格为3.5万元/㎡，内街商铺售价在2万元/㎡。沿街商铺年租金7万-10万元，内街商铺年租金5万元，内街2层商铺年租金2万元，从商业分布上看，内街的店面出租或出售的并不理想，目前还剩余较多的店面。

苍南大厦一层商业做普通业态商业，面积为2000㎡左右，年租金380万；二、三层做为喜来登酒店，二、三层面积为4000㎡左右，年

租金680万。该楼盘整体商业被当地几个合伙人集资购买，目前市场有部分商铺持有者出售商铺，每股为面积27.7㎡大小的商铺，售价30万元一股，年租金在1.5万元左右，每年租金以8%递增。

江湾商业中心的商业已开始接受预定，但开发商只租不卖，具体的租金价格还未公布。

       第二部分、灵溪部份重点楼盘列示

据了解，这两个项目均出现个人购置地块后以股份的形式出售，金都花园二手市场上每股32.5万元，再建成后需交建安成本25万元左右，每股包括262㎡的住宅和15㎡的商铺，摸文决定房号和商铺位置。

新世纪花园位于站前大道与建兴路交叉处，占地面积：52538.6㎡，总建筑面积：792.21㎡，其中住宅面积51168.3㎡，商业面积26208.4㎡，托儿所面积840.2㎡，户数在500户左右，目前二手市场上以股份形式出售，每股77万元有141㎡住宅和㎡的店面以及一个地下车位。摸文决定房号、商铺位置以及车位。

                          第三部分、总结

①目前灵溪市场一手房源呈现空白 

灵溪已开楼盘基本已销售完，康和嘉园二期、花城绿都三期、和华府·新世界二期等楼盘的开盘时间未定，鑫和锦园将在11月中旬左右开盘，其开盘的销售结果可能将影响其他楼盘未来的开盘计划。

②2008年8月份至10月灵溪房价略有下降，目前灵溪镇的整体二手房价在5000元/㎡左右。

从灵溪市场调研得出，相比2008年8月份，2008年10月份的灵溪房价略有下降，这是由于受国家经济和因素所影响，但整体房地产价格比较平稳。

③避开竞争对手优势，打开市场突破口，实现销售利润最大化

本项目应避开其他即将开盘的楼盘的优势，从住宅方面来说：本项目体量相对以上几个竞争对手较小，并且整个楼盘品质、规划等也不具优势。因此本项目因着手自身独有的产品卖点以及独特的营销手法，从而突破市场，抢占市场先机，实现销售利润最大化。

从商业方面来说：华府·新世界确定一部分商业为大型商场、酒店或娱乐，江湾商业中心定位为一站家居购物商场，而玉苍大厦和康和嘉园未确定其商业业态，因此本项目应先观察市场上新楼盘商业部分变化来定位。

④本项目所在区域的房价为4500-5200元/㎡左右。

   通过对中介及市场的调查结果，以及对本项目周边的楼盘—新世纪花园的结合分析看，本项目所在区域内目前的可接受均价为4500-5200元/㎡左右。

⑤国家的房产对灵溪楼市的影响

2007年年底到今年上半年，由于由于受到国家的连续打压，受和外围楼市的双重影响，灵溪房价出现下跌。 

随着全国房地产的成交量持续保持低迷状态，为了促进房地产消费，2008年下半年，国家开始采取对房地产出台“救市”的金融，出台包

括降息等对房地产的利好，但市场层面反应出两个方面：一方面部分购房者会借着利息下调的机会买入房子，而另一方面部分购房者认为国家已经下调利息，其房价也将会开始下跌，因此继续保持观望。

近一个月来，国家相继出台调整存、贷款利率的系列宽松宏观，并鼓励地方加大力度，控制房地产市场继续下滑的严峻局面，已经有18个地方出台了对房地产的救市。对于购房者来说，放宽的房地产有利于恢复信心。温州目前还未出台对楼市利好的，因此，灵溪的购房者以及投资者还会继续等待、观望下去。

可以说，未来楼市大局和各地细分市场的形势依然处在一个扑朔迷离、难以准确判断的态势。但从长远分析，灵溪房市的购买能力较强，目前市场已经出现一手房源断供的局面，只要加以适时、正确的引导，以及把握开盘时机（避开别的项目的开盘时间），本项目的推出有可能将处于一个比较有利的局面。下载本文