本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A．证券B．股票C．债券D．投资基金

2、下列表述中，正确的是。A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B：房产税、土地使用税是比例税率，土地则是累进税率C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％E：执行层的组织协调

3、影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格

4、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。A．等于B．大于C．小于D．A、B、C均有可能

5、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格

6、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】A：1838．00万元B：1844．55万元C：1845．87万元D：1850．00万元E：工业用地的监测点评估价格

7、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格

8、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同

9、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原理D．替代原理

10、下列不属于我国信托机构开办的业务是。A：信托业务B：委托业务C：代营业务D：外汇业务E：执行层的组织协调

11、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调

12、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766B：791C：913D：1046E：工业用地的监测点评估价格

13、运用假设开发法估价必须考虑资金的。A：实用价值B：有效价值C：折算价值D：时间价值E：工业用地的监测点评估价格

14、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。A．土地产生的净收益B．建筑物产生的净收益C．全部投资产生的净收益D．土地与建筑物共同产生的净收益

15、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格

16、下列不属于房地产结合物的是__。A．管理人B．实物C．权益D．区位

17、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。A：土地单价B：土地总价C：楼面地价D：房地产单价E：工业用地的监测点评估价格

18、作为产品的生产者和商品的供给者，__是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。A．经济实体B．经营者C．厂商D．营销商

19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场

20、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、__和项目的评估决策。A．详细可行性研究B．精确可行性研究C．高级可行性研究D．进一步可行性研究

21、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。A：保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜C：委托人拥有保留价的确定权D：保留价不可公开E：执行层的组织协调

22、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。A：一般性的质量问题B：主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题C：主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题D：主体结构质量不合格E：房地产估价机构必须加盖公章

23、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。A：社会B：现实C：权益D：保险E：工业用地的监测点评估价格

24、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。A．9B．10013C．1349D．1500

25、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以下交易属于非正常交易的情况有。A：土地使用权出让拍卖B：相邻房地产的合并C：房地产涉案拍卖D：卖方负责补交土地使用权出让金E：买方不负责缴纳契税

2、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。A：拟买卖的房地产市场价值B：买方愿意支付的最低价C：买方可承受的最高价D：卖方可接受的最低价E：卖方愿意接受的最高价

3、从短期的角度来看，房地产市场的（）。A．租金主要由需求决定B．租金主要由供给决定C．售价主要由需求决定D．售价主要由供给决定

4、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。A．征收集体土地过程中对民房的拆迁B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

5、注册房地产估价师禁止行为包括__。A．不履行注册房地产估价师义务B．在执业过程中实施商业贿赂C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业E．以个人名义承揽房地产估价业务

6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。A．75%B．79%C．81%D．84%

7、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

8、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：提高建造成本

9、税收的本质决定了它具有的特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：一致性E：有偿性

10、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。A．30%B．20%C．25%D．15%

11、房地产开发项目方案之间没有关系。A：互斥关系B：关系C：相关关系D：包含关系E：借款合同

12、新设项目法人融资形式的特点有。A：项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险C：从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

13、影响需求价格弹性的主要因素有__。A．商品的可替代程度B．商品带给消费者的效用C．商品用途的多样性D．时间的长短E．商品生产厂家的资质

14、对房地产广告的要求有__。A．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限B．房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明D．房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积而不是使用面积E．预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

15、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金

16、属于房屋产权转移登记情形的有__。A．翻建B．扩建C．分割D．抵押E．裁决

17、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。A：接天线B：引下线C：上引线D：接地线E：接闪器

18、下列不应免征房产税的有__。A．职工自用住房B．企业创办的类学校用于教学的房产C．产权不确定的及有纠纷的房产D．经有关部门鉴定的危险房屋

19、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。A：预售费用B：经营费用C：建造费用D：还本付息E：土地费用

20、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。A．全面性B．科学性C．客观性D．准确性E．概括性

21、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

22、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》

23、在划分路线价区段时，应符合的条件包括。A：形状相似B：在同一条街道上只有一个路线价区段C：面积接近D：地块相连E：可及性相当

24、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。A．70～110m2B．80～120m2C．90～130m2D．100～150m2

25、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。A．1:500B．1:1000C．1:2000D．1:3000下载本文