浅析房地产业税收筹划的方法

摘要：房地产业的税负相对较高，因此房地产业更需要进行税收筹划。本文简单的介绍了房地产业税收筹划的三种主要方法：临界点法与成本加计扣除法、合同差分法。同时对部分经典案例进行了介绍。

关键词：房地产业；税收筹划；方法

市场竞争日趋激烈，公司不但要“开源”，而且必须学会“节流”。换言之，企业在营销扩大自己的同时，必须通过公司内部的经营运作来降低企业的费用支出。根据有关研究，房地产业所承担的税率是比较高的，因此，房地产业如何进行税后筹划，以降低企业的税赋，就是房地产业必须重视的一个问题。在实践工作中笔者发现税收是房地产较大的一项支出，此外，房地产公司涉及到开发、销售等种种业务，所涉及的税种也非常的繁多，这些条件导致房地产业进行税收筹划的空间变得很大。本文结合案例分析简单的介绍了房地产业纳税筹划的基本方法，以期为提高我国房地产业的纳税筹划水平献策献力。

一、房地产业税收筹划的意义

（一）税收筹划是纳税人的权利之一

税收筹划最终的目的是为了降低税负，而不是违反税法的规定，偷漏税。但必须明确的是，税收筹划是纳税人的权力。纳税人有权力在税法规定的范畴中，选择较低的纳税形式。这是法律应该保护的权力之一。纳税人应该合理利用自己权力，但是应该积极承担自己应尽的义务。

（二）税收筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的所承担的税收金额

目前我国房地产开发企业按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的1%～7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加，按营业额的0.5‰缴纳印花税，按应纳税所得额的25%交纳企业所得税，土地的税率是30%～60%不等，按交易额的3～5%代扣代缴契税，还有诸如房产税、土地使用税、耕地占用税等各个税种。房地产业除了承担以上各种税收外，房地产企业还要承担大量的费用。房地产企业所经历的纳税环节是比较多的，也承担了远高于其他行业企业的税收额。相比较而言，房地产业所承担的税收负担是比较沉重的，为了降低房地产业所承担的税负，税收筹划就成为房地产业比较理想的选择。

（三）税收筹划是市场经济发展的必然要求

市场经济是竞争的经济。税负的高低决定了企业的竞争能力的高低。企业具有良好的纳税筹划能力，势必会提高房地产业的竞争能力，在残酷的竞争中脱颖而出。如果纳税筹划能力不突出，就有可能在市场竞争的过程中被淘汰出局，成为失败者。我国的企业一方面要面对国内市场的残酷竞争，另一方面又要参与国际市场，从国际市场中取得应有的份额，就必须具有优异的税收筹划能力。

二、房地产业税收筹划方法介绍

（一）利用临界点法进行税收筹划

企业合理降低税负的最有效方法之一就是合理利用税收“临界点”。在税法中会规定的一些标准，主要是一定的金额或比率，当大于或小于一定金额或比率，其税率就会发生相应的变化，可能按较高或较低的税率纳税，从而较大幅度的提高或降低纳税人的税负压力。譬如：《土地暂行条例》规定，土地实行4级超率累进税率：增值率（增值额与扣除项目金额的比值叫增值率）未超过50%的部分，税率是30%；增值率超过50%但未超过100%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%。这里的50%和100%、200%就是“临界点”。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地，这里的20%也是“临界点”。

（二）加计扣除的优惠

加计扣除是指根据税法规定在实际发生金额的基础上，再加成一定比例，作为计算应纳税额时的扣除金额的一种税收优惠措施。譬如：《土地暂行条例实施细则》规定，对房地产开发公司计算土地时，纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本计算的金额之和，加计20％扣除。

（三）利用合同差分法进行税收筹划

有些税种的相关税法规定各种性质的价外费用都必须合并到销售额中计算征税的，这一规定是为了防止企业以收取各种名目费用的方式减少销售额，从而逃避纳税。但如果将价外费用进行恰当的处理，既不违反税法的规定，又能够有效的降低企业的税负，采用这种方式进行纳税筹划的方法就是合同差分法。譬如：在销售房产的过程中，房地产企业往往要进行代收费，只需要成立物业公司或装修公司等，将这些费用分离出去，就可以有效的降低税负。

三、税收筹划方法运用举例

案例：某市A房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为0.96万m2，成本费用支出为1960万元，根据有关税法规定，土地扣除项目金额共计1760万元（未含与转让房地产有关的税金及装修费）。假定利息支出符合相关税法的规定据实扣除。

方案1：销售毛坯房售价为2440元/m2，装修费由其关联的装修公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。该企业应纳税额计算如下:应纳营业税额为0.96x2440x5%=117.12万元；城建税和教育费附加共计117.12x(7%+3%)=11.71万元；扣除项目金额为1760+117.12+11.71=1888.83万元，增值额为2342.40-1888.83=453.57万元，增值率为24.01%，应纳土地453.57x30%=136.07万元；应纳税所得额为2342.40-1960-117.12-11.71-136.07=117.50万元，应纳所得税额为117.50x25%=29.37万元，合计纳税金额为117.12+11.71+136.07+29.37=294.28万元。装修公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。

方案2:销售毛坯房，同时送装修，售价为2800元/m2，装修费为360元/m2，共计345.60万元。该企业应纳税额计算如下：应纳营业税额为0.96 x2800 x5%=134.40万元；应纳城建税和教育费附加共计134.40 x(7%+3%)=13.44万元；扣除项目金额合计1760+134.40+13.44+345.60+345.60x（20%+5%）=2339.84万元，增值额为2688-2339.84=348.16万元，增值率为14.88%，普通标准住宅且增值率未超过20%免征土地；应纳税所得额为2688-1960-345.60-134.40-13.44=234.56万元，应纳所得税额为234.56 x25%=58.万元，合计纳税金额为134.40+13.44+58.=206.48万元。该方案比方案1减轻税负87.80万元。方案3:对装修费360元/m2进行分解，其中装修费160元/m2共计153.60万元并入毛坯房售价为2600元/m2；装修费200元/m2共计192万元由其关联的装修公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。该企业应纳税额计算如下:应纳营业税额为0.9600x2600x5%=124.80万元；城建税和教育费附加共计124.80x(7%+3%)=12.48万元；扣除项目金额为1760+124.80+12.48+153.60+153.60（20%+5%））=20.28万元，增值额为2496-20.28=406.72万元，增值率为19.47%，普通标准住宅且增值率未超过20%免征土地；应纳税所得额为2496-1960-124.80-12.48-153.60=245.12万元，应纳所得税额为245.12x25%=61.28万元，合计纳税金额为124.80+12.48+61.28=198.56万元。装修公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。

该方案比方案1减轻税负95.72万元，比方案2减轻税负7.92万元。

四、结语

依法缴纳税款是纳税人的义务，换言之相关税法是约束纳税人行为，为纳税人提供指导的依据，是纳税人必须遵守的，这就是说房地产业在进行税收筹划时务必注意不违反法律的原则。一旦触犯法律条文，税后筹划就不是税收筹划，而是偷税、漏税。房地产企业只能依据法律，在税法的规定的范畴内，当面临可供选择的多种纳税方案时，纳税人有权选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案。因此，纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则，这是由税收筹划的本质特征所决定的。

参考文献：

【1】杨丹房地产开发企业的税收筹划———以A房地产开发公司为例[J]财政监督2009(16)

【2】郭月梅与杨丹等房地产开发企业税收筹划的案例分析[J]财政监督2009(22)

【3】陈守英房地产企业的纳税筹划[J]发展研究2009(5)下载本文