目    录

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

（一）行政区划

（二）人口组成

（三）交通优势

（四）经济发展

（五）城市规划

（六）旧城改造

二、宏观市场分析结论

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

（二）商业项目分析

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

（四）沧州市房地产市场总结分析

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

二、地块SWOT分析

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

引    言

本次调研受贵方所托，本着真实、科学、有效、全面的原则，对沧州市房地产市场进行初步探索，意在掌握房地产市场一手资料和数据，了解市场整体发展动向，从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。

本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面，力争做到针对性强、实用性高，符合市场规律和项目开发特点。

通过对本次调研资料的严格整理、认真分析，我们对沧州市场有了更深一步的认识，并且我们以专业地产研究经验，建立起对市场的准确评估和判断，希望能为项目的立项打好基础，也能为贵方拿地取得指导性意义。

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

（一）行政区划

沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。

（二）人口组成

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

（三）交通优势

地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

（四）经济发展

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。

物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。 

（五）城市规划

未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。 

（六）旧城改造

08年对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，及相关部门正在试探摸索与制定，但还没有落实为。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为区拆迁难度大等问题而搁置。

现在，又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区的支持进行拆迁。

二、宏观市场分析结论

（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。

（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：

1、西南板块

西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。

该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。

在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。

总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块

相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。

就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。

总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块

东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块

东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析

1、在售楼盘

沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（三）沧州市土地市场概述

1、市场供应集中放量 

08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。 

2、土地价格急剧增长

06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/亩左右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。

自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。

（四）沧州市房地产市场总结分析

1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。

2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上

沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。

纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在3300—3500元/㎡左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到3900元/㎡左右，个别项目突破4000元/㎡大关，如天成首府，最高价达到了4600元/㎡左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间，市场价格实现了历年的最高。

另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。

3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流

近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为06年以前的早期产品。

目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到30层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量

08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米，比05年增长6%，07年预售房面积38万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。

目前来看，08沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震”。

另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右，超过去年900亩的土地供应。的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”，未来竞争“暗流涌动”

沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。

目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。

另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。

总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。

6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈

目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

    7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展

现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把性用房推向市场。

沧州市性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

区位：位于清池大道与中路交叉口东南，清真寺西侧。

总占地面积：36149.6平方米

总建筑面积:18.9万平方米

容积率:5.23

业态:住宅、商业、写字楼

二、地块SWOT分析

（一）优势

区域位置

项目地处清池大道和中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。

交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。

项目规模

项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力。

（二）劣势

拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。

外地企业

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。

（三）机会

购房需求

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。

支持

作为拆迁地块缺少不了当地的支持，本地块的拆迁同样有支持，因此，在的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。

综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。

（四）威胁

拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集，其中占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。

宏观

国家对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关，尤其市很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。

总的来说，我们此次市场调研只是一种建议性的提案，只有贵公司把市调数据放到项目运作的全过程中去，才能建立起合理得价值评估和利润评判体系，让项目走得更远，飞得更高！下载本文