退一步讲，假如开发商非要业主先签收的话，且当初购房合同中并没注明“先验房再收楼”，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样即使万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。向物业公司交纳物业费并索要或盖章确认的收据。
发现问題当时他们会立马安排人解決，能解决的尽量当时解決，安排一项，验证一项，标记一项，不要不检査就同意他们离开。1、建议早去!多带人!去之前分工，避免进去后无序漏査;2、带上便签纸，发现问题当即贴上防止自己也忘记，登记问题本要求自己人填写，防止漏项。
接房流程:检验材料——领《国有土地使用权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图——交纳余款——领钥匙并签《钥匙拿到书》——综合验收——问题质疑、改进意见、解决方案——与开发商达成协议，15日内解决——业主签署《入住交接单》。
| 前期工作(各类查验证件详见备注) | 备注 | ||
| 前 期 工 作 | 房屋权属文件:《国有土地使用权证》上是否有抵押记载? | 是☐否☐ | |
| 房屋质量文件: 《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、 《竣工验收备案表》? (原件) | 是☐否☐ | ||
| 各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收 记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》 | 是☐否☐ | ||
| 核实面积、差异补偿 | 是☐否☐ | ||
| 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥 匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把,门禁卡 | 是☐否☐ | ||
| 合约中设备都包含? | 是☐否☐ | ||
| 防盗门的检查: | |||
| 防 盗 门 | 品牌和外观的检查。是否有漆面的破损或剥落、划痕现象 | 是☐否☐ | |
| 门及门框的密封条是否完好 | 是☐否☐ | ||
| 门的上、下插销是否安全、可靠、灵活 | 是☐否☐ | ||
| 多次开启子母门,感觉门的合叶是否灵活 | 是☐否☐ | ||
| 合时、门锁的安装螺丝是否紧固,是否有缺少现象 | 是☐否☐ | ||
| 门的门舌、把手是否灵活,联动装置是否灵活 | 是☐否☐ | ||
| 钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好 | 是☐否☐ | ||
| 入户门,一定要晃一晃,看严实不严实,螺丝是不是都上了 | 是☐否☐ | ||
| 室内门的密封条要看两端和地面是不是接触严实,不要同意不 更换只是拉伸,拉伸了照样会弹回 | 是☐否☐ | ||
| 墙体部分: | |||
| 墙 体 部 分 | 屋顶上是否有裂缝? (与横梁平行基本无妨,如果裂缝与墙角 星45°斜角,说明有结构问题) | 是☐否☐ | |
| 墙壁地面:用长尺等靠近墙壁地面,检查墙壁是否平整,同时 观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点 | 是☐否☐ | ||
| 分承重墙是否有裂缝? (若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐 患) | 是☐否☐ | ||
| 房间与阳台的连接处是否有裂缝? (如裂缝很有可能是阳台断 裂的先兆,要立即通知相关单位) | 是☐否☐ | ||||
| 是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等,这些都是渗漏的迹象 | 是☐否☐ | ||||
| 墙身顶棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声? | 是☐否☐ | ||||
| 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙? | 是☐否☐ | ||||
| 墙面是否有水滴、结雾的现象? (冬天房间里的墙面如有水滴, 说明墙面的保温层可能有问题) | 是☐否☐ | ||||
| 山墙、厨房,卫生间顶面、外墙是否有水迹? | 是☐否☐ | ||||
| 内墙墙面上有否石灰爆点(麻点,是石灰水没有经过足够时间 的熟化所致,影响装修) | 是☐否☐ | ||||
| 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方? | 是☐否☐ | _ | |||
| 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处? | 是☐否☐ | . | |||
| 相关位置是否有空调管孔? | 是☐否☐ | ||||
| 天花部分: | |||||
| 天花部分 | 是否有麻点? (对室内装潢将带来很大的不利影响) | 是☐否☐ | |||
| 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕? | 是☐否☐ | ||||
| 卫生间项棚是否有漆脱落或长霉菌? | 是☐否☐ | ||||
| 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方? | 是☐否☐ | ||||
| 厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接☐是否渗漏 | 是☐否☐ | ||||
| 壁纸、石膏线都要打开灯或者拿手电看项部是否毛糙 | 是☐否☐ | ||||
| 地面部分:要求现场清理完毕,地面平坦,无裂纹,无破损,无空鼓等现象, 厨浴间地面有做防水处理,地面是否有裂痕、脱皮、麻面、起砂等缺陷 | |||||
| 地面部分 | 客厅: | 是☐否☐ | |||
| 餐厅: | 是☐否☐ | . | |||
| 厨房: | 是☐否☐ | ||||
| 次卫: | 是☐否☐ | ||||
| ..木地板:色差、花纹是否一样,走动时木地板是否有声响, 特别是靠墙部位和门洞部位要多注意验收,发现有声响的部位, 要重复走动:验收木地板是否变形、翘曲:木地板的表面是否 有蛀眼、缝隙、划痕。 | 是☐否☐ | ||||
| ..石材地面:地面石材铺装必须牢固,铺装表面平整,色泽 协调,无明显色差。接缝平直、宽窄均匀,石材无缺棱掉角现 象,非标准规格板材铺装部位正确、流水坡方向正确。有无空 谷现象。 | 是☐否☐ | ||||
| ..地板砖:色差、花纹是否一致,有无缺角,检查地砖镶贴 有无空鼓,地砖镶贴对阳台、卫生间、厨房间还有一个排水坡 度要求,可泼水试验。 | 是☐否☐ | ||||
| 地板,地腳 | 是☐否☐ | ||||
| 这两个地方是瓷砖到顶的,要检查四角无磕碰(房顶四角和地面 四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖, 有空洞声音,应重新铺设。 | 是☐否☐ | ||||
| 各阳台: | |||||
| 各阳台有无地漏 | 是☐否☐ | ||||
| 窗户部分：要求安装牢固,表面洁净、光滑,窗框及玻璃无损伤,密封条缝平整,无卷边脱槽,玻璃封胶修☐妥当平滑,窗把手,窗锁完好及操作正常,窗框四周无渗漏异况,平开窗开关灵活,关闭严密,落地窗平移拉平滑,无组滞现象,平开窗是否安装了风撑,且开闭是否自如。窗与窗框各边之间是否平行?窗户玻璃是否完好?窗台下面有无水渍? (如有则可能是 窗户漏水》双层玻璃内部是否整洁? | |||||
| 窗户部分 | 客厅落地窗 | 是☐否☐ | |||
| 餐厅落地窗 | 是☐否☐ | ||||
| 厨房窗 | 是☐香☐ | ||||
| 次卫窗 | 是☐否☐ | ||||
| 窗户,发现有少上螺丝的,支撑打开角度的滑轨-一定要一个- 个的打开滑动几回 | 是☐否☐ | ||||
| 推拉窗上的纱窗和窗扇,应感觉到推动灵活。相互无碰撞。窗 户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水。 | 是☐否☐ | ||||
| 主卧窗 | 是☐否☐ | . | |||
| 主卧卫生间窗 | 是☐否☐ | ||||
| 次卧1窗 | 是☐否☐ | ||||
| 次卧2窗 | 是☐否☐ | ||||
| 是☐否☐ | |||||
| 供排水、供气部分:要求供水供气安装到位。阀门关闭正常,管道及接☐无渗漏现象:排水设施去水正常,排水管装有蓄水防臭弯,管道无堵塞物等.情况记录如下: | |||||
| 据说水的总闸是在门外,屋里没有总开关,昨天太晚了,没有来得及验证,屋里到底有没有,屋外的每次开关总闸都得找物业 | |||||
| 共排水、供气部分 | 厨房: | 是☐否☐ | |||
| 主卫1: | 是☐否☐ | ||||
| 次卫: | 是☐否☐ | ||||
| 主卫2: | 是☐否☐ | ||||
| 卫生间通风情况:测抽力与厨房同。烟道、通风☐中用手电查 看是否存有建筑垃圾 | 是☐否和 | ||||
| 验收下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水管处灌水,分别 是台盆下水。浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每 个下水☐应灌入两盆水左右。应昕到咕嚕嚕的声音和表面无积 ' 水。下水道漏水是否迅速顺利(注水。打开地漏,水是否迅速 漏下) | 是☐否☐ | ||||
| 暖气片: A:暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。 如果柠不动就需要修理解决,否则气排不出来,暖气片不热。 B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度要符合要求, . 否则影响采暖。 | 是☐否☐ | ||||
| 的档次 | |||||
| 厨房 | 厨电、水、煤气表具是否齐全? | 是☐否☐ | |||
| 厨房 | 煤气是否开通? | 是☐否☐ | |
| 是否有地漏？ | 是☐否☐ | ||
| 房间上面的邻居家是否漏水? | 是☐否☐ | ||
| 水☐内是否留有较多的建筑垃圾? | 是☐否☐ | ||
| 用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固,如果松动,应重新固定 | 是☐否☐ | ||
| 检查厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道☐下方10厘 米左右,看烟是否上开到烟道☐立即拐弯吸走 | 是☐否☐ | ||
| 观察水表是否空转,如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏 | 是☐否☐ | ||
| 卫生间 | |||
| 卫生间 | 卫生间不是门吸是门挡,要不要要求换掉,刮风,拍门啊 | 是☐否☐ | |
| 离通风孔最近的插座须是防水插座。卫生间排风孔检查 | 是☐否☐ | ||
| 用镜子放到门项部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。特别是卫生间的门.如果其顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,会使☐底部过早腐烂损坏。 | 是☐否☐ | ||
| 供电及设施部分 | |||
| 供电 及设 施部 分 | 入户线多少平方。电表电箱安装正确. | 是☐否☐ | |
| 开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动进行检查,如果发现松动,应紧固或更换 | 是☐否☐ | ||
| 空气开关是否能自跳?插座是否有电,注意是否是左零右相?开关是否控制自如?开关插座位置端正正确。 | 是☐否☐ | ||
| 是否市政供电? | 是☐否☐ | ||
| 拉闸后户内是否完全断电? | 是☐否☐ | ||
| 弱电部分:要求设施安装到位,无漏装,功能正常,安装牢固可靠 | |||
| 弱电 部分 | 对讲系统可视电话是否有信号室内报警系统是否安装? | 是☐否☐ | |
| 有线电视:电视信号是否到位 | 是☐否☐ | ||
| 电话 | 是☐否☐ | ||
| 灯的开关 | 是☐否☐ | ||
| 空调新风暖气我都标注实际入住再测试 | 是☐否☐ | ||
| 设备 设施 | 厨柜:板材是否环保,封边是否均匀一致,门板是否受潮变形横平竖直,且门间间隙均匀,抽屉的滑轨平滑自如,铆钉完整柜门铰练五金完好。特别注意柜门里板靠墙处是否贴有瓷砖。 | 是☐否☐ | |
| 衣柜:柜面色泽均匀一致,油漆无味道,与墙面连接处均匀一一致,内隔板牢固厚度达到标准。铰练五金完好。抽屉开关自如钥匙完好(如有)。平开柜门应有缓冲均匀等 | 是☐否☐ | ||
| 背景墙: | 是☐否☐ | ||
| 水电燃气表底数 | |||
| 厨房 | 水表底数: | 是☐否☐ | |
| 燃气表底数: | 是☐否☐ | ||
| 电表底数: | 是☐否☐ | ||
| 安防 | |||
| 安防 | 门禁系统在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常? | 是☐否☐ | |
| 室内报警系统是否具备 | 是☐否☐ | ||
| 燃气报警装置是否具备 | 是☐否☐ | ||
| 检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 | 是☐否☐ | ||
| 检查入户门门铃:带两节5号电池测试门铃，是否不响或响个不停 | 是☐否☐ | ||
| 合同上注明的设、设备等是否育遗漏，品牌、数量是否符合? | |||
| 门窗品牌型号 | 是☐否☐ | ||
1、规划部门出具的《×××市建筑工程规划验收合格证》。
2、建设主管部门出具的《×××市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。一一必须具备。4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》一一必须取得，要带走。
5、开发商提供的《住宅使用说明书》ー一开发商据此承担保修责任。必须取得要带走。
6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。正式测绘报告:《×××市房屋建筑面积测绘报告》
7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》
8、消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》
9、民防部门出具的《×××市民防工程竣工验收证书》。
10、质量技术监督部门出具的《×××市电梯(扶梯)验收结果通知单》。
11、环保部门出具的《×××市建设工程环保验收合格证》。
12、燃气主管部门出具的《×××市燃气工程验收证书》。
13、城建档案部门出具的《×××市工程验收档案认可书》。
一、验收不合格的处理对策
1、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
3、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
4、如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字。
验房常用工具:
一、量具:5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
二、电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座):各种插头(电话、电视、宽带);万用表:摇表:多用螺丝刀(“ー”字和“+”字);5号电池2节、测电笔:手锤:小锤
三、辅助工具:镜子、手电(2节1号电池)、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸凳子、纸+笔
验房专用工具:(质检站借)JZC-2型垂直检测尺:多功能内外直角检测尺多功能垂直校正器:游标塞尺:对角检测尺;反光镜:伸缩杆;水电检测锤(50g);活动响鼓锤(25g);钢针小锤(10g)等。
验房自备工具
1)1只塑料洗脸盆一用于验收下水管道
2)人字体一用于高度的顶棚等
3)1只计算器一用于计算数据
4)1把扫帚一-用于打扫室内卫生
5)1只小発子和一些报纸、塑料带，包装绳一。用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
6)有显示日期功能的相机(带闪光灯)镱子
收房陷阱
陷阱一:证件不齐要交楼
“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策:遇到这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见XXxX表》”等字样并妥普保留好相关文件副本。
陷阱二:先签文件后验楼
上文所述的先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消者先签了收楼认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小
对策:针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。
陷阱三:疲劳战一一阿呵，复地通知咱28/29号请假去接房，估计就是安的这个心，不要上当!
对策:应对这种伎俩的方法是莫被收楼现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间:如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲成一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得
陷阱四:灰尘满积
因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。
对策:扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
陷阱五:大事化小
无论你在验房时发现了什么问题，席同验房的人员第一句话总会说:“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。
对策:不管陪同人员如何口舌如簣，如何信管且且如何套交情，你都要坚持原则，只要发现向题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。
陷阱六:巧立名目的收费
缴纳费用按相关规定:除合同注明的煤气、有线电视及宽频网这三项开户费应自交外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。
1、水电开户费、电话安装费、信报箱费:属配套设施，不应交。
2、垃圾自运费、装修押金:按相关规定单项交。
3、公共设施维护费、水电押金:不合理不应交
4、物业管理费:按相关规定交，从交付使用日计算。
3、必须先验房后收住宅钥匙。
购房者在没有验收房属之前，不能暑《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续因为根据《关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥是以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修贵任，而没有道期交房的压力
4、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
5、收房时必须仔细查看的文件。律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件:第一:房产开发商必须已经取得《建筑工程工备案表》，这是国家强制要求的。第二:常说的“两书”一“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三:开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。下载本文
