1 物业管理服务的整体设想与策划

锦荣信息科技园坐落于航空港区新港大道与如荼路西南角，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积135亩，总建筑面积约28万平方米，框架结构，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，围墙(周界)智能防范系统，电梯50部，园区设有出入口5个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为"定位、一种模式、二项承诺、五个重点、五大措施"：

1.1 定位

    该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放、高效、规范、开放，体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式；高效：展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制；规范：体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。

1.2 一种模式

    作为国际化工业园需要的是体现:开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。

    在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务".我们深信通过我们的努力，一定能给公司和使用人交一份满意的答卷。

1.3 二项承诺

    1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。

    2、自接管之日起，即按照管理体系全面实施物业管理服务。

1.4 五个重点

   针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:

   1、树立工业园物业整体形象

   通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.

    2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

    从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.

    3、维护好工业园区的环境

    该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

    4、设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值

    该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.

    5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

    该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

1.5 五大措施

1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由服务中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合服务中心统一管理，快速调度，确保治安万无一失。

    2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境：第三：垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设。

     3、保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的。

    4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以服务中心为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。

    5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。

2 采取的管理方式、工作计划

2.1 采取的管理方式

    对于不同的物业，必须有不同的办法，我们采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.

基本思路是:

1、严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;

2、提供24小时服务;

3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;

4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;

5、军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分

(一)组织系统:

    服务中心实行垂直领导，减少管理环节，服务中心设经理，内勤，主管及员工。

(二)运作程序系统:

    1、整体运作程序

    2、内部运作流程

  （1）在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。

  （2）各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。

(三)激励系统:

    1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。

    2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等。

    3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚"打"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励。

    4、培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境。

     5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。

     6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。

2.2 工作计划

    依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分，具体工作计划如下：

(一)前期管理工作计划

参照《全国物业管理条例》、《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及管理体系，制定各项指标完成的实施措施：