——心向自然 返璞归真
项目概况
项目选址：位于浙江省风景秀丽的田园胜地莫干山。距离上海两个半小时车程，距离杭州半小时车程，距离德清县火车站约15KM，杭宁高速德清出口20分钟车程。
项目定位：让裸心谷在中国成为一个范例，一个在自然环境中，能够永续经营的世界级度假村。
项目总体规模：裸心乡占地150亩；裸心谷占地360亩。
主要设计要点
1.设计构思
利用充满乡土气息的农舍改建而成的居所及融合亚洲和非洲风情的别墅，提供返璞归真、回归本源的体验，成为释放工作压力的理想去处，是一个强调可持续理念的高端奢华度假村。
2.开发模式
采用“1+N”的开发模式，裸心谷拟打造以住宿为核心体验的高端度假产品，着力于品牌打造，“住”是核心，旨在享受绝妙住宿体验的风情产品，N为配套发展的多业态产品。裸心谷的“1+N”模式定位为高端产品，将成为区域旅游产业发展的提升 “引擎”，也是给优质自然旅游资源 “雪中送炭”。
目前，裸心谷的开发逐步显现体量成规模、高度私密、外形独特、设施全面、运营扁平等特点。
3.客户定位
中高端度假和商务客户，以上海客户为主，辐射长三角，企业客户、团队拓展特别多。
4.公共服务设施配套
包括文化设施——活动中心、儿童俱乐部、Indaba会议中心等，休闲运动设施——私人马厩、健身中心、裸叶水疗中心等及商业设施——会所、裸心小馆、池吧、Kikaboni餐厅等。
5. 可持续发展理念
通过采用闭环水系统、过滤湿地流水等方式达到节水效果，采用太阳能灯新能源和节能灯等措施减少能源消耗；同时，在建筑材料注重美感与环保的结合，使用可再生材料，室内装饰方面通过建筑工艺节能减排。雇佣当地居民，提升就业机会。所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买。
标志性建筑与景观
1.夯土小屋
原乡体验，在保留原农舍本色的基础上改建成了原汁原味乡村风格的民房，以石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍营造静逸质朴、闲情野趣的相聚情怀
2.树顶别墅
结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗旷热情，利用天然建材，结合传统建造技术，打造成独特的奢华生态度假村。
特色服务内容
1.回归本质的生活
“裸心谷”度假村是注重私密空间的打造，这里没有钢筋混凝土，有的只是树顶别墅、夯土小屋，伴以水库、翠竹和茶林。
2.当地特色文化内涵的塑造
结合裸心小馆的四栋风格独特的建筑，塑造当地文化内涵。每栋建筑都拥有特色文化主题：茶艺馆、竹艺馆、设计馆及陶艺馆。宾客可以尝试制作具有地方特色的手工艺品、品尝裸心谷出产的“白茶”、在陶艺转盘上捏制茶壶、亲手采摘新鲜的茶叶，体验当地的主要生活方式、竹林种植，以及了解裸心谷与当地农民合作的众多环境保护项目。
3.骑乘乐趣的度假村
裸心谷是中国为数不多的提供骑乘乐趣的度假村之一，拥有设备完善的马术中心，可容纳20匹良种骏马，设有马术赛场和跑马山道。在徒步和山地自行车之外，可以为游客提供一种别开生面的游览方式。游客可以拥有属于自己的马匹，徜徉在青山绿水中过别样的都市体验。
建设依托条件
裸心谷依托自然风景区——莫干山风景区而筑，通过谷地概念的营造，与周边大规模的竹林环绕，辅以一望无际的茶园，使其具有脱离于都市之外的闲逸气息。
投资
1.项目共有60亩出让土地（出售部分物业），210亩租赁土地（茶林等配套设施用地）。通过这种方式来节约开发成本；
2. 在60亩出让的土地中建设30栋40年产权的树顶别墅，从2011年底开始对外销售。销售价格从100-500万不等；另外租赁土地上建设40栋圆形小屋（土坯客房）。 项目整体通过经营来获取收益。
3. 树顶别墅（产权别墅）采用售后返租赁，年固定租金回报约定为5%；还有一种浮动租金回报，目前经营情况来看，浮动租金回报大多在6％-7%之间。
裸心谷投资方案——灵活+固定
1.灵活性投资方案
使用：使用无天数
投资回报：酒店营业额的36%的红利业主公摊（不包含入住别墅的情况）
折扣：对酒店的设施和服务享有8折优惠（包括水疗和餐厅）
服务费：入住别墅需要支付300元每间每晚的服务费
维修基金：度假村营业额的4%作为别墅的维修基金
2.固定性投资方案
使用：每年40晚
投资回报：每年分红投资额的5%
折扣：对酒店的设施和服务享有8折优惠（包括水疗和餐厅）
服务费：不适用
维修基金：方案已包含维修基金
树顶别墅两房188平方米，两房约500万人民币，买下来后，每年可来住44天，剩下的300多天委托酒店方管理出租，租金的36%回报给业主，计算下，每天5300-6600元的租金，就算50%的出租率，每年也可回收30多万元，投资回报率8%左右，如果出租率超出70%，那回报率达10%。
运营管理
整个项目的开发及运营均由裸心酒店管理公司实施，并且莫干山裸心谷是其第一个项目；在运营管理上长期推出各类活动，吸引人气。
1. 彻底的高端小众路线的酒店营销模式：由于该项目老板为南非籍欧洲人，有固定的外籍住客的销售渠道，酒店常规入住客人50%为外企和外籍人士，其余为大型企业、高级白领等（如联想、万科的小型会议客人）。依靠这一点，该酒店走小众高端路线，来提高客房售价。虽然酒店服务离星级酒店相差较远，但仍能保证较高的入住率。
2. 从销售方式上，该项目必须提前预约才能入住。临时客人不接待；酒店前台不能预定客房，客房的预定必须通过上海； 从销售渠道上，该项目拒绝在大众的订房网上进行客房销售；也没有大规模的团队销售，销售部只在上海；销售推广上与众多高端品牌嫁接。如高端汽车路虎汽车，通过吸引高品质客源来打造高品质形象。
案例启示
1.主题性度假村可以承担核心引擎的功能，提升片区知名度，并强化周边度假环境，作为可行性方向之一；
2.以“裸心”概念契合本案养身养心的整体调性，具有可深化养身主题的能力（持续经营）；同时，突出本案“静”的优势；
3.度假村形式的旅游产品契合本案地块相对“疏”的竞争优势，拥有大量土地做体验性娱乐项目；
4.契合本案“中国的”“原乡的”概念，与生硬的国际化度假体验形成差异；
5.针对的客户并非纯高端客户，而是中高端客户，对于本案来说，能与市场热衷的纯高端和中低端形成差异化；
不足
1.裸心谷开发初期忽略了对团队客的重视，目前正在增加200人的宴会厅，以满足团队客户的需求
2. 由于是非酒店专业人士开发的酒店，在服务、酒店设施细节上与国际品牌酒店存在明显差距
模式可复制性分析
选址要求
1.自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合；
2.人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力最佳；
3.交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里；
4.内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高；
5.经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和假日出游习惯。
土地与开发
1.用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售；
2.规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑；
3.土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升趋势；
4.开发要求：前期有招商需求，未来将开发。
规划要求
1.建筑规划：中西、本土和异域文化结合、亲近自然；
2.景观规划：最少限度破坏原始景观和风貌；
3.内部配套：主要以酒店配套为主，包括餐饮、会务、SPA，差异化开发越野赛道、马场等；交通停车相对集中，内部以酒店用车解决交通；
4.市政配套：由于地处偏远，一般靠开发企业自行解决。
投资收益分析
1.建设成本：总体较低，以建安装修成本为主；外部配套具有很大的不确定性
2.运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有较高依赖性；
3.收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力；
4.未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。
经营管理要求
1.品牌依托：为自创品牌，品牌度创新的要求并不太高，但文化差异和优先站位非常重要；
2.酒店管理：有很高的专业性和专属性，具有复制难度；
3.特色经营：为酒店经营补充部分，不具有核心竞争优势。下载本文
