物业管理方案

                     编制：

                 审核：

                 批准：

**物业管理有限公司

2002年12月17日

第一节编制总说明

本案是根据**小区实际情况和委托方的相关体要求，结合**物业管理有限公司6年来在物业管理行业中摸索、积累的一套运作模式和ISO9001：2000国际质量体系编制而成。我们旨在通过对市场的深刻把握，逐步成长、完善自身行为，为推动行业的市场化进程尽绵薄之力，同时也能更好地为物业使用人提供优良的物业管理服务。鉴于此，本方案重点提示如下：

1.从专业角度对本小区的机电设备，特别是对空调系统的专业维养和操作进行全方位把握，保障机电设备处于完好状态，最大限度地为业主服务，是本案的着重点；

2.从专业角度实施日常公共秩序维护，保障小区安全、宁静的生活环境；

3.从专业角度策划、设计物业的清洁绿化运作模式，力图为**小区营造一个优美、怡人的居家氛围；

4.对**小区的物业管理服务进行以下定位：

1）管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则，被委托方配置精干的高素质管理服务人才，全面实施物业管理服务；

2）效益定位：社会效益、环境效益和经济效益兼顾的原则，充分利用被委托方专业管理的特长和成本管理经验，有效控制本，开源节流；   

3）服务定位：“服务第一、顾客至上”的原则，被委托方将以满意的服务质量符合上述要求。   

5. 本案共九个章节两大部分。

第一部分描述我们拟定的**小区物业管理常规工作的服务项目、服务定位、服务措施和服务效果；第二部分罗列**小区开展物业管理工作须发生 的物资装备49049元和相关日常费用支出13465.09元/月。

6．由于贵方所能提供的资料所限，本方案中部分环节有待商榷。                    

                        **物业管理有限公司

                                方案编写组

                             2002年12月16日

第二节  **物业管理有限公司简介

**物业管理有限公司成立与1996年5月，是一家具有法人资格，专业从事物业管理的股份制有限公司；注册资金50万元。属省级三级物业管理资质企业；通过6年的实践我们在市场上取得了一席之位，为社会树立了健康、完善的物业管理形象，创立了具有**特色的物业管理模式。

全体员工的勤奋工作为公司的良性发展奠定了基础，为顾客提供高水准服务外，我们还致力于为受托管物业提供完善的财务与日常管理运作作出部署，并为提高委托单位的社会、经济效益而不断努力。

企业规模：

公司内设办公室、管理部、财务部，公司现辖6个管理处。公司合约管理物业总建筑面积100万平方米。

企业构架：

企业业绩：

小区1999年被区命名为“文明楼院”与“安全小区”并且三年蝉联“文明楼院” 光荣称号；2001年伊始，又成功承接花园； 2001年电力大厦荣获“省物业管理示范大厦”的殊荣。2001年公司推行国际标准化管理模式——ISO9001：2000质量管理体系，实行标准化管理，并于2001年12月26日顺利通过认证,同期被**团委授予“青年文明号”,同时被市“消协”评为“2001年度物业管理先进单位”。

企业文化：

质量方针：“服务，以顾客为中心；管理，以规范为原则；

           拓展，以市场为导向；改进，以满意为目的。”

质量目标：“持续改善和提高产品质量，实现顾客满意。”

服务宗旨：“服务第一，顾客至上。”

企业口号：“全力以赴，做到最好。”

企业理念：“发展企业，服务社群。”

社会价值观：在企业能可持续发展的前提下，努力尽自己的社会责任、社会义务。我们永远以真面目示人，标榜真实，不夸张。            

经营理念：为人们营造美好的生活环境和工作环境——安全、舒适、轻松。通过客户的满意，换取企业利润和发展机会。

发展观念：首先扮演好自己的社会角色，行业特点决定了我们不可能成为强企，但可以成为本行业内的强企。

管理观念：追求标准化与高效率，追求严谨的管理作风。

工作准则：解决问题而不是解释问题。

人才观：我们追求每个人对企业的认同，也追求企业对每个人的认同；我们认为每个人都是人才，我们努力把合适的人放在合适的岗位上，所谓合适，就是通过努力才能满足岗位要求，通过努力就能满足岗位要求；我们为每一个人都提供学习和提高的机会、条件，也要求每一个人珍惜机会和条件。

质量观：我们力求具有提供完美产品质量的能力，但我们只在等偿的原则下最大限度地追求完美。

以实力立足市场

人才就是实力。公司拥有一批职业经理人；一支技术过硬、理论知识丰富的工程管理人员和一支专业的清洁护卫队伍。充足的专业人才为立足市场奠定了基础。

以品质赢得市场

以高标准的服务不断突破和超越自我，使“**物业”以专业优质的服务获得市场认同。

以专业拓展市场

   “**物业”以其专业化的管理服务使公司不断发展壮大，迅速抢占市场份额。

企业发展：

 一、砺兵秣马

    2000年公司实行改制，推行“以业养业，以区养区，核算，责任经营”，对公司的经营模式实行重组，各管理处以《目标经营责任书》为载体，实行制度化管理；2000年，制定物业管理专业人才贮备方案，与高校直接携手，签定用人协议；建立培训体系，管理人员持《物业管理从业人员岗位证书》达80%以上，外出培训90%以上，管理人员持证上岗率100%。

二、快速扩张

拓展和服务是**物业管理有限公司运作的两大主营业务，比例为6：4；公司积极参加投标竞标，2001年成功接管**实现了公司外接小区的零突破，初步显露了“**物业”品牌的智力输出；标志着**物业已在**物业管理行业迅速崛起。

三、持续改进

    为顾客营造便捷的、舒适的、安全的生活环境是**物业人不懈的追求。2000年为**物业管理有限公司的“改革”年，初步实现了各管理处为公司的劳动力密集型利润中心，公司为集约化、管理密集型专业物业管理公司；2001年为“品质管理年”，以ISO9001为载体，实现公司社会化、企业化、专业化、经营型运作，坚持整合型规模经营方向，以目标责任经营为基础，实现生存——发展性扩张。

  “**物业”将持续致力于顾客和用户生活和工作质量的提升和创新，以精品、高尚氛围的营造，使“**物业”不断前进。

第三节  **小区概况

****小区位于，北靠  路，西临  路；占地面积约15亩，建筑面积约20000平方米；小区三栋多层住宅，坐北朝南，一梯两户，共144户；3号楼一层有门面房建筑面积约1600平方米。

小区拥有完善的配套设施设备。小区拥有空调系统、集中供热装备、完备的配电和供水系统；小区有约1100平方米的绿化面积，植物品种丰富。

   第四节 委托管理的目的、原则、方式及内容

一、目的：

    保持和提高物业的完好程度，通过加强对**小区整体物业的养护和对小区的服务，以防止使用不当损坏物业 ，同时创造良好的环境效益和社会效益。

二、原则：

根据双方协议和**相关法规，本着“收支平衡、精干高效、优质服务”的管理原则。

三、方式：

**物业管理有限公司和****小区双方协定，全权委托**物业管理有限公司对****小区实行专业综合管理。

四、内容：

1、****小区建筑本体共用部分（楼盖、房顶、梁、内外墙体 和基础等承重结构部分，外墙面楼梯，设备等）的维修、养护和管理。

2、****小区建筑本体共用设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、供水系统、配电系统、楼内外消防设施等）的维修、养护和管理。

3、规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等）的维修养护和管理。

4、公共环境（包括公共绿地及其它公共场地）的清洁、绿化，垃圾的收集、清运。

5、小区车辆的综合管理（汽车、摩托车和人力车）。

6、物业及物业管理档案资料。

第五节 管理目标

一、总体目标

在合同期内为**小区创造一个安全、文明、优美、舒适的居家环境。

二、管理目标承诺

    被委托方凭借6年来的物业管理经验，在与委托方提供必要合作条件的基础上，被委托方对**小区，做出如下郑重承诺：

1、执行国家有关法律及各级物业管理主要部门规定的各项标准。

2、保质保量按时完成全部工作内容。

3、业一经接管即按照ISO9002国际质量体系进行管理，符合ISO9002国际质量体系的标准要求。

三、被委托方根据**物业管理有限公司所确定的管理目标及质量方针，针对**小区的实际情况，制定如下管理分项指标：

一、管理和人员配备

1、管理：

被委托方成立**小区物业管理处，全面负责**小区的日常管理运作，统管小区的内外事务，被委托方与管理处签订《目标经营责任书》。

2、人员配备：

被委托方本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制，管理处拟设各类人员12名，人员编制结构如下图：

主任1名

收费员1名

工程人员4名

绿化清洁员2名

护卫员4名

3、人员素质要求：

1、培训机制

   培训机制分为入职培训和在职培训两种。公司对每一位新到员工从基础理论到专业进行培训。在职期间，若不能满足工作要求，公司将根据实际情况进行培训，特殊情况可外派进行。

2、监督机制

物业使用人对管理处的工作进行监督，发现服务质量差可以立即投诉，管理处随即采取相应措施，若管理处置之不理或措施不当，业主可直接投诉到公司管理部（投诉电话7778212），公司将直接处理。这样，管理处就随时处于受监督的状态，确保服务质量。

3、考核机制

   公司对管理处、管理处对员工均建立系统的考核机制。公司对管理处和每一个员工进行考核，定期评判工作质量；同时，公司对管理处实行月检，管理处对各操作层实行周检和日检。确保管理处和每一位员工都能胜任自己的工作。

4、激励机制

与考核机制相配套的是激励机制。公司遵从奖罚分明得当，使表现突出的员工即时受到奖励，工作失误即时受到处罚；让员工热爱公司，从而增强企业凝聚力，使员工满意自己的工作。

5、目标经营责任制

   管理处运作趋于成熟以后，公司与管理处签定《目标经营责任书》从管理处的管理目标和经济指标两方面进行。这样，在保证管理处的服务质量不降低的前提下，降低成本。

                  第七节 日常管理运作

日常管理服务严格执行ISO9001:2000质量体系文件。房屋管理、清洁绿化养护、门岗服务、工程维修服务统一按ISO9001:2000质量体系文件相关程序贯彻执行。本案只对其中的控制点进行描述，不作具体展开。

一、清洁服务

   清洁是业主感受最明显的服务项目之一，也是我们工作最好的体现形式，小区整洁干净是我们的工作前提，而清洁员实行专业化操作和具有良好的服务意识是我们的目标。

  我们的思路是：

 1、实行分区管理。区共分为楼梯间和庭院2个责任区。       

  2、责任到人

3、所有清洁程序、频率、标准均按作业指导书进行。

4、根据材质、使用功能和物业性质的不同采取不同方式。

5、清洁员经过专业培训，对每一专项工作能熟悉掌握。

6、本案不对每一项的清洁程序进行描述，只列举目录，详细

见作业指导书。

二、绿化养护与管理

**小区植物种类多样，其绿化养护的技能要求较高。按作业指导书对植物进行日常维护，包括但不限于以下内容：

    a浇水

    b施肥

    c整形修剪

    d中耕除草

    e防风防涝

    f补栽补种

    g病虫害的识别与防治

    h苗木清洗

i绿化班人员将在主任的统一调配下进行日常工作，公司周检等形式进行监督。

三、公共秩序服务

门岗服务作为物业管理得基本职能之一，不但要做好安全工作（进出口人员得登记、车辆管理、消防管理等），更要作为小区的窗口，以良好的精神风貌和规范的言行举止对外展示小区的社会形象。我们从如下方面进行控制：

    1、高标准控制护卫人员入职的基本条件。从文化水平、专业技能、身体素质和外貌形象等角度对入职员工进行控制，保证符合岗位要求。

    2、培训作为首要工作常抓不懈，分为入职和在职培训。

1）入职培训。让员工掌握公司企业文化、礼仪礼节等

2）在职培训。对员工的专业技能进行培训：包括理论知识,法律法规、常规治安防范措施；体能训练，队列、拳术、擒拿格斗等；异常情况的处理等。

3、把日常检查考核作为重点工作，把保证工作质量作为检查的标准。

4、消防工作重点为火灾隐情的检查和预防以及火灾的紧急处理等。向小区发放消防常识和宣传册，加强小区整体消防意识和对全体员工进行消防培训。

5、对外来人员出入口实行登记，防止外来闲杂人员入内。

四、工程维修

   工程维修是**小区物业管理服务工作的重点，也是整个小区良好运行的可靠保障。特别是空调系统的操作和保养将是重中之重，我们拟设1名专业空调技师，全方位对空调的操作和维养进行专业指导：包括资料接管、操作规程的拟定、管理制度的设立到维养计划的制定和监督落实等一系列环节。

按专业分为：水、电、暖、木、空调等工种。对工程人员进行物业管理理论培训及作业指导书培训。其日常工作分为处理报修和日常养护。对业主或使用人的报修，维修人员按照作业指书的内容操作，在维修时不但要确保维修的及时、到位还要注意各种礼仪礼节和行为规范；而机电设备的日常养护是工作的重点，工程班要针对每一设备制定相应的养护计划，保障设备的正常良性运行和延长使用寿命。   

第八节 档案资料的建立与管理

**小区管理处档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理可以为卓越的物业管理提供有利的支持。

一、档案资料的分类与运作流程（见下图）

二、外来档案资料

（一）开发商提供规划资料

1、投资许可证

2、用地批准文件

3、项目批文

4、开工许可证

5、房屋产权关系的有关资料

（二）验收竣工资料

1、物业规划图

2、总平面图

3、住宅区整体移交验收表

4、房屋公用设施等竣工和接管产权移交验收交接表

5、室外电及消防工程竣工图

6、单体建筑结构、设备竣工图

7、附属工程及地下管网竣工图

8、地质情况勘探报告

9、工程预算报告

10、工程合同

11、工程开、竣工报告

12、工程竣工验收证明

13、图纸会审记录

14、隐蔽工程验收签证

15、沉降观察记录

16、钢材、水泥等材料的质量保证书

17、原材料试验报告等

18、新材料合格证

19、水电、卫生器具、智能设备的检验合格证书

20、砂浆、混凝土试块、试压报告

21、混凝土灌装记录

22、分部分项工程质量评定表

22、机电设备使用手册

24、消防系统验收证明书

25、公共设施检查验收证明

26、用水、用电、用气指标批文

27、水、电、气检验报告

28、供水试压报告

29、绿化工程图及清单

30、其他资料

31、其他档案资料

32、外来文件资料目录

33、对外合同档案

三、内部档案资料

（一）住户及家庭档案资料

（二）住户入住资料

（三）房屋维修档案资料

1、房屋修缮记录

2、房屋维修记录

（四）装修管理档案资料

（五）机电设备运行档案资料

1、供电系统、给排水系统、空调系统的档案资料

2、设备分承包方维修保养记录

3、机电设备的各项运行记录

4、机电设备的各项维修保养记录

（六）完善配套及维修工程档案资料

（七）住户意见调查与分析档案资料

1、业主意见调查表

2、业主意见调查分析报告

3、纠正和预防措施报告

（八）住户投诉与回返记录档案资料

（九）住宅区消防管理档案资料

（十）住宅区车辆各类记录档案资料

（十一）住宅区治安管理档案资料

1、客户来访登记表

2、值班记录表

3、护卫员培训记录

4、护卫员专业技能训练考核记录表

5、日常巡查记录

6、物资放行记录

7、紧急事件处理记录

8、夜间查岗记录

（十二）管理处日常管理档案资料

（十三）日常维修服务档案

（十四）清洁管理档案资料

（十五）绿化管理档案

（十六）人事及人员培训档案

（十七）其他档案资料

第九节  设备维护与管理规章制度

由于**小区有配套地热式空调机组，所以工程维修也是**小区物业管理服务工作的核心，也是整个物业良好运行的可靠保障。我们把工程维修,尤其是机电设备管理作为整个物管工作的重点，针对**小区设备的特点，结合ISO9001：2000国际质量体系，制定如下设备管理制度。

一、机电设备管理规程

1.0目的：

保证为业主（用户）提供物业管理服务的所有公共设备最满意的服务要求。

2.0适用范围：

用电（油）为动力的机电设备。

3.0 机电设备对业主提供重要服务的可分为三级。

Ⅰ级设备：供配电设施设备。

Ⅱ级设备：空调系统的设备，防盗监控系统，通讯系统，公用天线系统，交通道闸。

Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备，如厅院停车场照明设备、保安通讯设备、保洁设备、维修所用的设备等。

4.0职责：

物业管理处按规定进行设备定期保养，维修及记录问题表格的填写，管理处维修人员对设备日常运行巡视后填写值班记录，发现故障及时告知管理处主任，公司管理部组织有关技术人员对设备问题故障做出指导性的处理措施方案。

5.0设备编号可以由以下四部分组成：

5.1设备类别由数字01-99表示。

5.2单位名称用字母A-Z表示，（接管时间顺序排列）

5.3表示单位设备序号用数字1、2、3……表示。

5.4设备管理等级用罗马数字ⅠⅡⅢ……表示。

6.0设备的建帐及资料管理

6.1设备建账分为：

6.1.1 管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。 

6.1.2公司管理部应对ⅠⅡ级设备设施建帐，对Ⅲ级设备设施不予建帐。

6.2设备资料管理

6.2.1管理处对所管理的所有设施设备资料都应建档保管。

6.2.2 公司管理部对ⅠⅡ级设备资料统一建档保管。

6.2.3对于设备的定期保养记录、维修记录、值班记录、设备运作记录等，管理处应按时间顺序装订成册，专柜保存。

6.2.4 对ⅠⅡ级设备的检查记录由管理部装订成册保存。

7.0设备的接管验收

设备接管应按照设备出厂说明，技术参数及国家有关规范验收。确实达不到上述要求的，应在验收单中注明实际情况，提交给贵处备案。设备的接管及验收由公司管理部会同贵处、专业公司共同进行，管理处参与设备的接管验收交接工作，并对交接资料存档保管。验收单位及有关资料管理部复核存档。

8.0设备的使用、运行、维修、保养、检查：

8.1 设备的使用权归管理处，公司管理部只根据设备实际情况给予技术指导及技术服务。

8.2 管理处设备运行操作人员、维修人员、应按国家标准及设备安全运行操作规程进行认真、全面、细致的运行监控作详细记录。

8.3管理处维修人员按国家标准、公司设备维修保养规程及表格要求进行对设备维修保养并作记录。

8.3.1管理处设备维修人员在保养设备过程中发现设备损坏，而不能处理的，管理处应及时通知公司管理部派专业技术人员现场指导，对于不能解决的问题需向外委托维修时，其设备责任人应填写《设备对外委托维修单》，维修完毕后，应对设备的功能进行检定，所有设备检定记录管理处都应备案。对不能修复的设备，由设备责任人填写《设备报废申请单》，报公司管理部审核后呈报贵处。

8.3.2管理处按设备维修保养计划及年度、季度、月度保养计划对所管辖的设备进行维修保养。

8.3.3 对设备的检查，管理处设备维修人员对设备日常巡视时所发现的小问题，应能及时解决，公司管理部应对Ⅰ级设备、Ⅱ级设备分别按30%、15%的比例抽样检查，对管理处设备保养执行情况并填写相关记录，管理处对Ⅰ、Ⅱ级设备维保现状进行检查并填写相关记录，为了尽量减少设备故障，应采取以下方法控制：

8.3.3.1 定期对重大设备设施进行大修、中修、小修（空调机组、配电设施等）计划安排。

8.3.3.2 对于其它Ⅰ、Ⅱ级设备，维修人员在保养时发现其部分部件磨损严重或电气老化严重时应报告管理处并及时予以更换，管理部在定期检查保养情况时发现类似情况后，应及时通知管理处维修或更换。

9.0设备的检测

9.1对于配电设施、压力容器等设备，公司管理部应监督管理处按规定时限按有关部门规定进行安全性能的检测。

9.2根据设备运行情况的需要，管理部可随时作出决定对单个设备进行检定。

二、设备保养周期

序号    设备编号            名称                 保养时间

01        01      空调媒介泵，冷却水循环泵      半年

02        05            干式变压器              年

03       08           低压配电柜                季度、年

三、设备运行管理

1.0工程维修人员分别对所辖设备进行运行管理，对Ⅰ、Ⅱ类设备配备专职运行操作人员，以专人定岗的值班形式对设备进行检查和调试、操作。

2.0设备运行操作人员必须通过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格方能上岗操作。

3.0操作人员必须按岗位职责及运行操作规程对设备进行操作检查。做好运行记录和值班记录，认真做好交。

4.0公司工程主管，根据《设备维修保养检查制度》、《设备操作规程》等有关制度，定期检查监督（每日）设备运行操作人员岗位职责履行情况，设备运转状态、设备运转安全性、合理性、经济性、检查运行记录、交记录、检查后在有关记录上签字。对发现问题即时填报（整改通知书）后，由工程部主管签发，填报跟踪整改情况。

5.0在设备运行中，出现任何故障和事故必须即时（报告），填写（设备事故报告单）送工程主管处理。

四、设备的维护保养

1.0管理处应组织培训，使相关人员对供配电、空调制冷、消防设施给排水等设施的使用和维护的应知应会有足够的了解和掌握。

工程维修人员负责所辖设备的维修保养，主管负责人（或工程师）检查监督维护保养实施情况，并提出有关改进和建议措施。

3.0设备维护保养分正常和分期保养二个部分。

3.1日常保养：主要是巡视检查和设备清洁工作；

3.2定期保养：性能状态检查和计划性修理内容。

3.3日常维护保养：正常由操作人员值班人员负责进行；

3.4 定期维护保养：由维修人员负责操作，值班人员配合，个别项目需外聘专业单位进行维护。

4.0设备维护保养的项目，按（维护保养规程）和具体技术状况，由主任作出月度、年度的维护保养计划。经主管部门审批后组织实施。并将实施情况按月小结和年度总结的形式书面报告管理部。

五、设备缺陷管理

1.0电气设备在运行中由于气候及负荷的变化，长期磨损变形，部件损坏等原因，随时都有发生缺陷的可能，对有缺陷的设备，应按其缺陷程序分类统计；

2.0一类设备缺陷，性质较严重，情况危急，若不立即采取措施，将会发生人身伤亡，主设备损坏或造成停电事故者；

3.0二类设备缺陷，性质较严重，对人身或设备有一定威胁，但可以坚持运行，例如月计划处理或不致造成事故者；

4.0三类设备缺陷，主要是指那些运行影响不大，可倒入年度大修，改进计划，能坚持长期运行者；

5.0发现设备缺陷应及时向设备维修班长报告，并记入值班日志，维修班长与有关人员共同鉴定，评定缺陷类别，由值班人员记入缺陷记录本；

6.0对于一类缺陷，应立即报告上级领导，属于供电局调度管辖的设备应同时报告供电局调度员，除根据调度员和上级意见处理外，工程部主管应派专人监视，并组织人员处理，若不能处理的应采取相应措施，缺陷发展，并报告上级迅速处理；

7.0对于二、三类缺陷，应由设备维修班长根据情况安排计划处理，并报工程主管，若处理不了的应汇总上报；

8.0对于设备缺陷，在现场能及时采取措施消除而未及时采取措施，以造成事故者，应由现场值班人员负责，如发现处理不了并向上给汇报，上级未采取措施而造成事故者，应由上级负责；

9.0缺陷消除后，由验收人员及时将消除时间，消除情况记入记录簿。还应在处理后观察处理效果，在一个月内重点检查，鉴定一次；

10.0安全分析时，应对缺陷进行分析，制定对策，分工到人，设备维修班长应负责督促处理；

11.0维修班长在安排月、季检修及试验时，应上报处理缺陷作为主要项目；

12.0每月3日前，由维修班长将上月缺陷及安全情况汇总写出书面报告，呈交管理处，并报公司管理部评审核实后送交有关部门（供电局用电监察部门）。

六、设备故障及事故

1.0因违反规程或操作不当或设备发生非正常损坏，而被迫停止运行达到一定时间造成损失者，称为设备事故。

2.0损失及影响不及事故程度严重者，称为故障。

3.0无论发生何种设备故障和事故，设备主管和维修班长必须立即组织力量迅速处理，遇有重大事故，必须及时报告管理处主任。

4.0设备值班员必须认真填写当班设备故障或事故的值班记录，维修人员必须在（事故或故障报告单）上作详细的记录，不得疏漏隐瞒。

七、设备的维修

1.0设备维修分故障维修和计划维修两类。

1.1计划维修：是在设备未发生故障前对其劣化和缺陷部分进行事先维护修理；

1.2故障维修：是对设备故障发生后失效，损坏部位进行针对性修理。

2.0设备的维修形式：主要有委托修理和派工修理两种：

2.1 委托修理：（主要是故障修理）

管理处设总值班室，工程维修实行24小时值班，安置热线电话，随时接受住户，楼层巡视员，运行操作员等维修申请和故障报告。值班员迅速按（住户服务）程序及时将信息通报并迅速通知有关维修人员在规定的时间内到位并完成工作任务。如遇特殊情况应报告主管部门并向住户说明原由。

2.2 派工修理：（主要用于计划内修理）

对于零星及小型的设备维修，如新装、改装项目的处理，工程维修班长应及时派工进行维修派工单一般由工程部门主管（或经主管同意由各班班长）根据设备定期保养计划以及设备现状及住户要求进行填写，并交管理处妥善存档（其中一份交公司财务部）。

八、配电设施运行管理规定

1.0每班运行值班员必须遵守《配电房值班人员岗位职责》,定时巡视检查配电设施，了解和掌握配电设施运行情况，发现异常情况及时向值班人员或专业工程师汇报；

2.0运行值班人员巡视要做到四勤（勤看、勤听、勤问、勤动脑）并按规定做好运行参数记录，并在值班日志上签名；

3.0配电设施的日常设备责任人在对设备进行维护保养前须通知运行值班人员,并挂警示标牌,保养完毕应通知运行值班人员恢复送电设备运行状态；

4.0运行值班人员巡视中应重点检查变压器运行声音、温度是否正常、母线和各连接点是否有过热现象、电容补偿中接触器是否粘住、接头过热烧焦、各仪表指示值、指示灯是否正常,接地和接零装置的连接线有无松脱或断线;值班期间如发生市电停电或变压器故障需要变压器之间的联络时，应遵守部门制定的《倒闸操作制度》。

九、配电设施维修保养制度

1.0建立重点配电设施的维修保养档案；

2.0重点配电设备的日常维护保养责任到人；

3.0配电设施的维护保养责任人必须持有供电或劳动部门认可的电工操作证；

4.0电气设备的维修保养必须遵守国家有关安全条例，专业规程和行业规范，并按本部门制定的设备维修保养内容和要求进行；

5.0维修保养完毕，应清理现场，并通知有关运行人员验收合格后，方可恢复设备正常运行或恢复设备正常状态；

6.0做到设备维护保养有记录，设备维修有报告；

7.0专业工程师不定期对设备维护保养及记录情况进行检查并公布检查结果，作为员工考核主要依据之一；

8.0如设备维修保养过程中出现意外事故，应立即停止作业，及时采取妥善应急措施，避免事故进一步扩大，造成设备人员损伤，并向值班人员说明直至给经理汇报。

十、空调机房管理制度

1.0保持机房内良好的通风和照明；

2.0空调机运行时，值班员应按时巡视检查，各项运行参数，状态是否不正

　 常，如有异常应及时调整处理，并做好记录；

3.0定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证管道畅通；

4.0每周对主、付机和机房内进行一次清洁，并做好设备房的消毒灭鼠工作；

5.0每半年对主、付机进行一次全面的检查，保养，确保机组良好运行。

十一、空调设备运行管理规程

1.0做好空调运行，保证达到低高各段冷、暖空调的要求；

2.0对设备实行定期检查、保养、维修，对设备状态要做到心中有数，保证设备安全运行；

3.0保证人身安全，严禁在机房、值班室、泵房内打闹。工作时间内不得睡觉、下棋、打扑克等，做与工作无关的事；

4.0设备运行或检查时一定要注意安全，检查运转部位和配电柜盘、电器接线时要有两人在场；

5.0定时测量、记录室内外温度参数，定期检验控制仪表、设备，保证测量、控制数据的准确可靠；

6.0努力学习业务，掌握专业技术，增强工作责任心，不断总结运行经验，摸索运行规律，掌握一看、二听、三摸的技能；

7.0建立设备档案，要对设备的运行、维修填写详细记录，并妥善保存；

8.0空调值班室、机房、泵房是设备重地，无关人员禁止入内。

十二、空调操作要求

1.0掌握空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，并做好运行记录，保证数据准确无误；

2.0发生异常情况以及设备故障应迅速查明原因、正确处置，及时报告有关领导和部门，并认真做好记录（内容应包括异常情况或故障发生、过程、原因、处理方式及结果）的记录。严格遵守设备检修记录归档制度；

3.0及时掌握外界环境温度和小区内各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入运行的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求的前提下，做到经济运行。

十三、空调设备维修保养制度

1.0建立健全主要空调设备维修保养档案；

2.0各重点空调设备维修保养责任到人；

3.0严格按照计划周期对各种空调设备进行维修保养；

4.0凡维修过的空调设备必须进行验收后，方能投入使用；

5.0各维修人员及专业工程师不定期对设备保养情况进行检查并考核；

6.0做到设备维护保养有记录，设备维修有报告；

7.0维修保养过的设备及现场必须清理干净，以保证设备的安全经济运行；

8.0空调设备的维修保养工作必须严格按有关规程，规范进行。

十四、空调系统水质监管规

1.0运行值班人员为合同直接监管人，须熟悉有关合同条款及投药、取样、化验等工作原理和工作过程，积极配合承办人员的工作，建立水质处理监管记录本；

2.0承办单位对冷冻系统定期处理工作如下：

2.1每年投加GT—801清洗剂一次，对管道作除锈处理，并排放清洗；

2.2每两月对膨胀水箱补加杀菌灭藻剂一次；

2.3每年冷却水系统投加GT—801清洗剂一次，对管道进行除锈处理并清洗排放；

2.4每月清洗并补加杀菌剂一次；

 　以上实施过程运行人员须现场监督，并就工作时间、人员、过程等做好记录，工作完成后在承办单位工作单上签署意见并验收，工作单留底一份，集中保管存档。

十五、给排水管理制度

1.0给排水管理人员必须了解、熟悉小区内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置；

2.0应定期巡视水泵运行是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期清洗水池，使水箱每三个月清洗一次，以保持卫生；

3.0发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭，并即时发出通告，受影响的住户，立即安排紧急维修；

4.0注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生；

5.0救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途；

6.0经常检查沟渠及沙井是否畅通，及 时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸；

7.0楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生；

8.0楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修；

9.0安装及维修小区外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理；

10.0小区内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修；

11.0接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向用户发出通知，使用户有所准备；

12.0化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案；

十六、给排水设施维修保养制度

1.0建立健全主要给排水设备维修保养档案；

2.0各设备及主要阀门维修保养责任到人；

3.0严格按计划定期对各种排水设施进行维修保养；

4.0凡维修过的设备，必须进行验收后可方能投放使用；

5.0工程主管及专业工程师不定期对设备保养情况进行检查并考核；

6.0做到设备维护保养有记录，设备维修有报告；

7.0主要阀门必须保证整洁，主要供水须开关灵活，关闭严密；

8.0维修保养过的设备及现场必须清理干净，以保证设备与现场的整洁以及设备安全运行；设备的维修保养工作必须严格按有关规程，规范进行。

第十节  经费收支测算

一、前期物资装备

以下物资装备，在委托合同签定之日起，7日以内支付或由委托方配齐。

（一）启动资金

费用测算明细表一

附表:

（一）  办公用品一览表

                  （三） 清洁、绿化装备

                   （五）服装配备 

总计：13465.09元

第十一节   关于管理用房的说明

根据双方协议，委托方需提供15平方米管理处用房，100平方米员工宿舍（分四各区域），并应具备基本办公居住条件。

维修基金应由委托方支付给行业主管部门。下载本文