黄 莹
内容摘要：我国住房制度改革日渐深入，物业管理越来越受到人们的关注。理顺物业管理活动中各方主体的法律关系，明确各主体的法律责任，有利于解决我国物业管理发展中存在的问题，建立和谐统一的物业管理关系。
关 键 词：物业管理 现状 完善
随着我国城镇住房制度改革和房地产管理改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产在消费领域的延续。随着全国各地房地产的热销，将意味着会有更多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。然而我国的物业管理起步较晚，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。因此，正视我国物业管理现阶段存在的问题是十分必要的。本文从法律的角度谈谈笔者的认识，以期待完善物业管理的各项制度，规范物业管理的运作，提高物业管理的水平、建立和谐统一的物业管理关系。
一、物业管理的涵义
由于在此之前国内没有统一的物业管理的立法，各物业管理公司只能依照各地方的法规经营。然而各地方法规对物业管理的理解和界定也不一致，这就造成了在全国范围内物业管理公司没有统一的经营标准，给物业管理的规范经营、管理水平的提高带来了很大的困难。在理论上，业内外的学者对物业管理的认识也各不相同。有的学者认为，所谓的物业管理是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托依照国家法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已经投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境，清洁绿化，安全保卫、道路养护等实施统一的专业化的管理，向业主或住户提供全方位的服务。 还有的学者认为，物业管理是指物业管理公司受物业所有人（业主）的委托运用现代的管理科学和先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方位服务的行为。
针对立法不健全，使得全国范围内的物业管理标准难以统一这一问题，2002年出台了《物业管理条例（草案）》，这一条例的颁布，对物业管理工作的开展提供了立法上的指导作用。《条例》第二条明确规定：“本条例所称的物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”该规定对“物业管理”这个概念作了较权威的阐述。
首先，该规定指出了物业管理公司是按照物业服务合同来提供服务的，说明物业管理公司与业主之间是一种契约关系。这种契约关系决定了双方的法律地位是平等的，双方的权利义务是对等的。物业管理公司给业主提供的是一种有偿的管理和服务，对业主来说，要想享受舒适的管理和服务，必须支付一定的费用，这就是说业主要花钱买服务；而物业管理公司得到物业管理费后，必须提供质价相符的服务。在这里，享受服务是业主的权利，但缴纳物业管理费是其义务；与之相对应，物业管理公司有权收取物业管理费，但必须提供优越的管理和服务。
其次，明确了物业管理公司的工作范围，即房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。这就是说，小区内的房屋、绿地、娱乐设施、供水、供电、供气等设备以及其他居住条件不可缺少的设施都由物业管理公司负责管理。这样就避免了业主和物业管理公司对物业管理范围划分的不同理解，而造成业主和物业管理公司之间的矛盾。
再次，强调物业管理公司要以向业主提供服务为中心开展工作。因此物业管理公司就要改变过去那种以领导者身份自居去管理别人的管理理念，注重服务观念和服务意识的培养，通过对小区的物业进行专业性的维修、养护和管理，以及搞好小区内的环境卫生和公共秩序，为业主营造一个舒适的生活环境。
二、目前我国物业管理中存在的问题和成因
物业管理最初起源于经济发达国家，60年代初，从英国引入了物业管理这一概念。80年代初，深圳、广州等地受地区影响，在我国率先开创了适合我国市场经济的专业化物业管理模式。此后，物业管理公司在全国各地纷纷涌现，但由于物业管理是一个新生事物，从它现身之日起，纷争从未停止过。据调查反映，2001年关于物业管理的投诉大量增加，而在2002年电视台“3.15”消费者调查问卷结果显示，物业管理名列消费者不满意行业的第五位。近几年来，物业纠纷事件频频见于报端，这样一个曾经令市场振奋，革新居住观念的新生事物究竟存在哪些问题，笔者对此谈谈自己的认识。
（一）、概念不清
近些年由于商品房的热买，我们经常能听到或看到“物业管理”一词，究竟什么是物业管理？怎样进行物业管理？许多开发商和物业管理公司对此认识很模糊。一些开发商和物业管理公司或者是为了盈利，或者是为了追赶时尚，或者是为了吸引更多消费者而成立物业管理公司，由于概念上认识不清，有的物业管理公司则以当然的主人身份来管理广大业主。一些业主对物业管理也没有足够的认识和充分的理解，认为物业管理公司就相当于居委会，管理生活小区的闲杂琐碎之事。正是因为开发商或物业管理公司以及业主对物业管理的认识不正确，导致了物业管理公司和业主之间的矛盾频频发生。
（二）、权责不明
由于法制不健全，再加上物业管理公司与业主签订的合同不规范，物业管理公司和业主并不清楚各自的权责利益。一些业主认为自己的权利至高无上，只要交了管理费，小区里的任何事情物业管理公司都得管，而且还要管好。当现实的情况达不到要求时，双方难免发生矛盾与纠纷。有的甚至对簿公堂。例如：现在许多小区存在的大到人身伤亡、汽车被盗，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok扰民等等问题都可能成为业主索赔和拒绝缴纳管理费的理由。
（三）、运作不规范
物业管理是住宅小区建设完成投入使用后开展的小区管理工作，但是在发展初期大多数的物业管理都是由开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理，这种管理模式至今仍然存在。这样使得物业管理长期依附于房地产开发，没有能够形成一个的行业，没有能够建立一套规范的运作机制。
此外，物业管理公司本身运作也不规范。一些物业管理公司仅聘几名保安在大门口站岗，其他的工作都不做，然后向业主收取高额的管理费。这种只收费不服务，或者是多收费少服务的做法自然会引起业主的反感，因而引发物业管理公司和业主之间的矛盾。
（四）、观念落后
住房制度的改革使老百姓的住房消费观念发生了深刻的变革，但是业主的物业管理消费观念和消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理服务，但是只愿意付非常少的管理费用，这样物业管理的收费和物业管理的质价不等，给物业管理带来了经济上的困难，也容易引起业主对物业管理的不满意，进而引发纠纷。
三、完善我国物业管理问题的思考
物业管理是一个非常复杂的系统工程，我国的物业管理行业经过20多年的发展也日趋成熟和完善。建立和谐统一的物业管理关系是业内外人士的共同目标。要想搞好物业管理关系需要业主、开发商、物业管理公司及其他相关部门的配合，然而其中最重要的是所有参与物业管理的部门和人员都应当认真学习物业管理法规，都要清楚什么是物业管理以及物业管理中的法律关系。只有明确各方主体在物业管理活动中的地位和责任，之后出现的一系列问题才能迎刃而解，物业管理工作才能做好。因此，笔者认为应理顺以下几方面的关系：
(一)、明确物业管理公司与业主之间是平等的合同关系
在物业管理活动中，物业管理公司与业主之间之所以出现诸多的纠纷，究其原因主要是双方的法律关系不明确。一些物业管理公司或业主错误地理解了自己在物业管理中的法律地位。
其实，物业管理是物业管理公司按照物业服务合同为业主提供的一种服务。小区内的业主共同出钱，选聘一个物业管理公司代自己对物业小区进行管理，物业管理公司不是业主的管家或仆人，也不是业主的代理人，它和业主都是物业服务合同的主体，双方都应该按照合同的约定来规范自己的行为。双方的法律地位是平等的，二者的关系是平等的合同关系，而不是主人与仆人的关系，也不是主人与管家的关系，更不是管理者与被管理者的关系。“业主大会有权选聘或解聘物业管理企业” ，“业主通过业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。” 由此可见，业主与物业管理公司之间是一种聘用与被聘用的合同关系。所谓“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 在法律上，合同双方的法律地位是平等的，不存在谁高谁低，或谁强谁弱的问题。物业管理公司为业主提供良好的管理和服务，而业主须缴纳物业管理费以作为物业管理公司为其提供管理和服务的对价。双方都应该按合同认真地行使权利和履行义务，若业主借故拖欠管理费或物业管理公司没有履行服务和管理的职责，都可能因没有履行合同约定的义务而将承担违约责任。
因此，明确物业管理公司与业主之间的法律关系有助于物业管理公司与业主正确认识自己在物业管理活动中的位置，扮演好自己的角色。在物业管理公司与业主签订物业服务合同时，应当在合同中明确约定各自的权利义务以及承担违约责任的具体办法。由于目前物业服务合同多是物业管理公司事先拟定好的格式合同，这样业主委员会代表业主在签订合同时，一定要注意双方的权利、义务及违约责任的约定，以避免物业管理公司规避法律，减轻自己的责任而加重业主的负担。
（二）、明确开发商在前期物业管理活动中的法律地位
开发商开发一个物业小区，将物业建成经有关主管部门验收合格后，通过商品房的销售，所建的商品房逐渐部分地或全部地出售给了购房人，即业主。这样开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于开发商开发一个项目一般需要几年的时间，在这段时间里，开发商对未售出的商品房仍拥有所有权。但当该项目完成了商品房销售后，房屋的所有权就发生了转移。由于发生了房产交易行为，这里的下载本文
