（一）供配电

（二）生活给水系统

（三）排水系统

（四）消防系统

（五）电梯

（六）空调系统

（七）安全防犯系统

（八）智能化管理系统

（一）制定制度

1.设备设施运行管理制度

2.设备设施维修保养管理制度（增改、新建、维修申请表）一般都要二家以上的报价

3.电气安全管理制度（安全规程）

4.电气设备巡视检查制度

5.电气设备缺陷管理制度

6.电气事故处理制度

7.日检、周检巡检制度

8.工具管理制度

9.临时用电管理制度

10.供配电室巡视检查制度

11.空调系统运行管理规定

12.泵房及二次供水管理规定

13.电梯管理制度

14.二次装修管理规定及施工现场、施工人员管理办法

15.突发事故应急预案（防台风、火灾、跑水等应急处理操作规程）

16.消防中心值班运行管理规定等各种管理规定及上墙制度。

（二）报修服务

1、 “四有”

①来电来访有记录  ②维修服务有工单  ③ 维修过程有检查    ④维修完工有回访

2、 “五个一”

接到报修后维修人员必须在10分钟内到达现场，并且严格按照“五个一”的服务标准进行维修，即：①见到业主、用户“一声问候”，②进门前套上“一双鞋套”，③工作时先铺好“一块工作布”，④配备“一块毛巾”清理现场，⑤配备“一个垃圾袋”带走杂物。

3、成本维修之免费服务

（1）根据来电来访内容填写《维修单》；

（2）10分钟以内的免费维修需由物管员签字确认；

（3）30分钟以内的免费维修需由物业主管或机电主管签字确认；

（4）30分钟以上的免费维修需由部门经理批准；

（5）紧急的事情应立即处理，事后补单。

其它均按照公司明码标价服务收费。

（三）公共设施设备维护（分11类）跟大家共同探讨学习一下，也是抛砖引玉

大家知道随着楼宇智能化、办公自动化、及综合布线系统的发展，许多高科技产品被广泛应用于高层写字楼、商住楼、工业厂房、办公楼宇、居民小区等。楼宇智能化技术应包括（电工与电子技术、机械基础与AUTOCAD、建筑电气控制技术、电气控制与PLC、制冷与空调技术、消防技术、楼宇安防技术、楼宇自动化技术、楼宇智能化系统的安装施工、通讯网络与综合布线等技术）、办公自动化技术应包括（计算机应用技术、计算机网络技术、计算机多媒体技术、计算机信息管理、软件技术、电子信息工程技术等）（其中每一个专业在全日制高校的学制都是3～4年，因此，我们在此只能做个简单的了解）我们在公共设施设备的日常维护中经常会遇到一些实际问题。例如：布线隐蔽（吊顶、埋地、暗线）、系统庞大、终端设备较多，容易造成设备设施维护不及时不到位，使设备故障反复出现甚至不能正常运行。要解决这些问题必须有坚实的专业技术技能和实际工作经验做基础，无论现代科技如何发展，IT工程师设计的程序最终都必须服务于社会、控制于终端设备。因此，说现代电工技术是现代科技发展的基础。现代电工技术包括：电工基础、实用电工技术、电子基础、维修电工工艺学、电力拖动、单片机应用、PLC控制与应用、继电保护、电子技术（组合逻辑、时序逻辑、运算放大器）模拟电子技术、数字电子技术等。无论楼宇多么高大，设备设施多么复杂我们都可以先进行分类比较一下，然后，依照公司规定根据每个同志的专业特长划分安全管理责任区，落实安全管理责任人；根据实际情况制定工作量化指标；以确保设施设备安全运行。

1、重要设施设备划分安全管理责任区，落实安全管理责任人；

2、根据实际情况制定工作量化指标；

例如：

（1）消控中心集中式消防报警控制器及联动控制柜   责任人：张三

按规定①每天应检查主机及联动控制柜运行情况。指示灯、背光板、（显示器）、打印机、电源指示、直流电压、联动运行状态等。

②每月应停市电一次5～10分钟，检查蓄电池电量及系统各分区状态（解除屏蔽），消除故障；

③每月应测试消防泵、喷淋泵、正压送风机、排烟风机等联动情况；

④每季度应检查电源板、主控板各接插件，及发热元件，清除灰尘；

集中式消防报警控制器→线槽→弱电井→每层弱电箱→控制模块（中继器）→终端设备（感烟探测器、感温探测器等）。

联动控制柜→泵房（消防泵、喷淋泵控制柜）湿式报警阀、水流指示器、信号阀、正压送风机、排烟风机、风阀等。

设备责任人对自己所管辖设备的来龙去脉应该了如指掌。

（2）机房灭火系统   1301、CO2 等。应熟练掌握该系统的原理及正确使用方法。

目前，只有龙丽园配电柜短路放过一瓶气，其他管理处都还没有使用过机房灭火系统。我们检查发现有的管理处机房气瓶的电磁阀到现在还没接电源线。

（3）给排水系统、（变频水泵〈生活水泵〉、消防泵、喷淋泵、〈工频运行〉）

  变频水泵有不需高端水池、节能降耗等特点。

但是如果日常维护不到位，一但停泵马上就会停止供水，直接影响到业主、用户的生活、生产用水，所以必须做好三级保养。

①电动机、水泵的三级保养（定子、转子、轴承）、（叶轮、导叶、中段）

②变频器、控制器的保养。（风扇、发热元件、清除灰尘）

（4）空调系统（空调公司维保）

有水冷机组、风冷机组、水源热泵机组、热泵燃气空调器（远大）和太阳能空调器等。

特点是机组管道系统庞大、能耗大、噪声大，制冷制热比较集中效果好。

要按照《空调运行记录表》定时检查记录各运行参数：冷冻水进出水温度、压力，、冷却水进出水温度、压力，蒸发压力，电流百分比，干湿球温度等。并且每天对运行记录与设定参数进行分析比对，发现问题应及时处理。

（5）电梯（电梯公司维保）

我们所管辖物业小区电梯配置有：日立高速电梯、日立原装电梯、广日电梯、天津奥的斯电梯、蒂森克鲁伯、奥安达等。

曳引机漏油、钢缆生锈、夏季电梯机房温度过高，故障停机、关人等

（6）红外监控、可视对讲、门禁、硬压缩监控录相系统

①风吹、日晒、雨淋、鼠害等造成线路及终端设备老化损坏，树叶遮挡线路老化引起误报等故障较为常见。

②制定切实可行的日常运行及保养规定。（龙丽园、华丽园、文锦广场三套系统是同一时间安装的，现在只有华丽园那套系统还在运行）显示器亮度要适中、磁头定期清洗。可见，保养与维护的重要。

（7）供配电设备、及备用发电机组（严格执行工作票、操作票制度）

做好日常定时巡回检查，及定期停电保养工作。对用电负荷较大的管理处配电室安全运行就非常重要了。

环网柜→高压断路器→变压器→低压断路器→计量柜→馈电柜→电容补偿柜→中间联络柜等。

逐台变压器、逐个开关箱、每个接线端子、每台横流风机、每个电容器、每个电容接触器、

每个限流断路器、熔短器、母排、电缆等。

备用发电机组每月试运行一次时间不少于30分钟，启动前应注意检查蓄电池电解液比重、变速箱油位、柴油箱油位、水箱水位等。水冷发电机还要开起循环水泵降温。

配电房停电保养每6个月一次，每次不少于2小时，同时试市电与备用电源转换情况。

（8）停车场收费系统（捷顺公司维保）

应做好日常使用及电脑和道闸的应急处理维护。

（9）多媒体会务影音系统

跟我们深圳总部大同小异：电脑系统、VCD、功放、麦克风、调音台、表决器、投影机、影幕等、只要经常使用都能够很快掌握。

（10）音乐喷泉系统

电脑系统、PLC、单片机、变频控制、步进电机、大小水泵200多台，喷头、水底变光灯各1000多只。

（11）有线数字电视下载本文