租售比的实证

分析

唐   智

(华南理工大学  土木与交通学院  工程管理专业  2011202096)

2012年-5月28号

广州市天河区羊城花园房地产租售比的实证分析

唐智

(华南理工大学  土木与交通学院  工程管理专业  2011202096)

摘要：实地收集广州市2007~2012年羊城花园租售比资料，结合国内相关研究理论，建立了相应的合理租售比计算模型；同时也对不同年利率的租售比进行了计算与分析。从计算结果可以得到广州市商品房的实际租售比相对计算出的合理租售比值严重偏低，出现了泡沫现象，数据和该理论证明，国家房地产的是必须和必要的，也是及时的。租售比和年利率是正相关的。

关键词：广州；租售比；计算模型；年利率

引言

我国的房地产市场经过近二十来年的发展，在土地开发，融资，建设和物业管理等方面已逐步走向完善，但是价格运行机制仍没有理顺，房地产市场的两个车轮：租赁市场和销售市场并没有协调发展，目前，社会上对此反应强烈，影响经济发展的市场滞后效应也在显现，房地产市场出现了严重阻碍并绑架了社会经济的整个协调发展的趋势。为了促进整个房地产市场的平稳、健康、有序的发展，有必要研究租售比这个指标，并希望对市场有引导作用，当然，房地产市场的出租和出售在我们国家，还受儒家思想观念的影响，比如租房没有家的感觉，这也是影响租售价格市场的一个因素，在此本文不作讨论。

相关概念

1、租售比 。租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。租售比通用的计算方法采用同量、同质商品一个月的租赁价格与其出售价格相比，目前国内计算租售比常用的计算方法一般有二种：一是直线折旧法；二是合理租售比法。本文主要采取第二种方法即合理租售比法对广州市的商品房租售比进行了计算与分析，并针对分析的结果给出了建议。

2 租售比的指标界定 。租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。

理论基础

1、租房可以看作是“分次性部分购买”的住房消费行为，购房可以看作是“一次性整体购买”的住房消费行为，因此，这个“分界点”应该是“分次性部分购买”的总成本(住房每月租金的折现值之和)与“一次性整体购买”的总成本(住房售价)相等的点，以此就可得出住房的月租金和其传价之间的比例关系的具体数值。因为住房租售比中除了住房的月租金和售价外，只涉及将房租折现的折现率这个变量口因此，只要这个折现率稳定，住房的租售比自然就是一个相对固定的值。在市场经济中，如果住房的租售比小于相应的固定值(或该固定值左右的一个合理的区间范围)，租房合算，消费者对租房的需求就会上升，同时对购房的需求下降，导致房租水平的上升和住房售价的下跌，从而使租售比例上升；相反，租售比过大，消费者对租房的需求下降，对购房的需求上升，导致房租水平下跌和住房售价的上升，住房租售比回落。因此，只有住房的租售比等于该固定值或处于该固定值左右的一个合理的区间范围内时，租房和购房两种住房消费方式在住房消费市场上才能处于均衡。

2、确定合理租售比的原则。对于买房者来说,除了一次性支付房价外,还必须支付维修费、保险费和房产税等费用,同时还伴随着利息的损失(机会成本),这些是买房者必须支付的费用。对于租房者来说,每月必须向房屋所有者交纳租金,在整个房屋使用寿命期限内,租房者的费用总支出为租金和租金利息之和(机会成本)。从经济学的角度看,合理租售比的确定原则:在房屋的整个寿命期内,选择购房所需支付的全部费用与选择租房所需支付的全部费用相等。

3、合理租售比计算模型的几点假设

(1) 假设房屋出租是连续进行的，即不考虑房屋空置情况；

(2) 假设不考虑通货膨胀的影响；通货膨胀对房价和租金产生同向影响，对分析合理租售比的影响可以忽略；

(3) 设住房房价为P 元/ m2·建筑面积，月租金为R 元/m2·建筑面积；一套住房的建筑面积为Sm2 ；房屋残值为0 ；银行存款利率为i ；房屋使用寿命为n年；房屋中所含地价的系数为k =0.75~0.85[3]。

4、合理租售比计算公式

（1）租房时情况

                                  表1  租房

n年本利和:        

单位：（元/m2使用面积）

（2）购房时情况

                                 表2   购房

           =P/k+jP/k=P(1+j)/k

经常性年支出A2=维修费（约0.2%P）+保险费（约0.1%P）

              =α P/k

n年本利和: 

                                单位：（元/m2使用面积）

其中：P—住房售价；R—租房月租金；α—使用面积系数；n—住宅使用年限；k—平面系数；i—银行利率；j—税费；—房屋残值。

根据模型假设；，然后代入数据便可以求得的值。

实例分析

本文选取了广州市天河区羊城花园2007-2012年商品住宅区作为实例来分析（数据来源：广城地产中介公司），2007年到2012年商品住房价格和月租金如下表所示（设房屋残值为0；银行利率6.18%；税费3.325%；房屋使用寿命n=70年；平面系数k=0.8）。

表3    广州市2007-2012年羊城花园商品房住宅租售比

根据假设： 可得

即 

通过计算的租售比值比实际任意一年的值都要大，可以表明2007-2012年的住房租金偏低，应该适当的提高房租价格，或者房价偏高，应该房价。情况证明国家也正在动用财政、金融以及各方面及时予以，去年（2011年）国家房价力度更是前所未有。同时，表3中数据显示，随着住宅价格的飙升，住宅租金也在不断上涨，但是租金的上涨远没有房价上涨快，2007-2012年的租金平均增长率为12.5%，低于房价的年均增长率16.3%。2010年后租金增幅大于房价增幅，从而证明国家的房价基本达到了预期，大大抑制了房价的疯长，租售比值在逐年变化，先高后低。数据显示，2007-2012年实际的是远远小于1:200的，也就是意味着这时买房是非常不合算的，说明房地产市场的房价一直处在泡沫中，国家是正确的，从2008年开始的逐年加码加压，2011年才开始出现回归的现象。

从上面理论算法，可知租售比实际上只跟利率有关，以上是考虑银行利率i不变时的情况，如果i变化则按照上述公式计算结果如下表4所示。可以从表中看出，当其他条件不变时，租售比的计算结果会随着年利率i的增加而变大，由于租售比与年利率的大小关系密切，所以如果要考察一定时间段内的房价租金比变化特征，就需要考察在特定时间段内的利率变化，从而得到该时间段内合理的房价租金比。近几年间，我国银行利率不断调整，也一定程度上影响了租售比的计算结果，从而对房地产市场起到一定调节作用。

表4  不同年利率时租售比的计算结果

中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告 NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。北京2007年从年初的1：249涨到年末的1：318，远超过一般租售比1:200的国际警戒线。 

国家2008年发布的分析报告指出，2008年年初以来，我国城镇住宅价格的走势显露平稳迹象，但是与历史数据相比，该涨幅仍然处于高位。根据70个城市抽样调查结果测算，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋平均租售比也已达到1∶325，楼市泡沫严重。租售比上升说明房价正在向内在价值回归，但目前平均1：341的比值（2008年数据）距正常1：300的下限还有一段距离，说明尽管房价有所下降，但仍存有一定的泡沫成分。业内人士预计，未来几年内租售比随着房价的下跌会继续上升。

结论与建议

结论：通过以上对租售比的计算以及搜集的数据的分析，我们可以知道未来几年的广州租售比可能以2010年为转折点，预计逐年将会较快上升，从表3看出2010年到2012年租售比逐年平均上升13.6%，预计2014年租售比回落到1/300以内，房地产市场泡沫也将会得到控制，房价也会越来越低，这样有利于房地产市场的健康发展。

建议：继续落实国家措施不动摇，不能因为地方局部的财政利益而失去整个国家经济的持续发展；发挥金融．税收等的作用，引导企业降价保证合理的利润以求长远发展；上引导人民群众在租售比严重不合理的情况下，暂时以租房为主，改变消费观念。

参考文献：

[1] 王幼松，卓刚，王丽莹．房地产市场：泡沫渐欲迷人眼[N].南方日报，2004，11（10）： A07．

[2] 何志虎．广州市房地产租售比的实证分析

[3]《技术经济》第1期(总第217期) 2006  由当前我国的住宅租售比引发的思考

[4] 王幼松   研究生课件下载本文