现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮， 投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以海口一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。 

A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2012 年 12月正式营业。 

一、收入数据模型的应用 

酒店经营收入数据估算 

    酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元 *38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 

    酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均 房价应在 1000-1200 元之间。 

  按当地经营情况测算经营收入 

  经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 

   案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天， 由于本案例中餐厅（含会议室场租费）、西餐厅、咖啡厅、棋牌室、商务中心娱乐中心均为出租经营 , 不估算经营收入 )。 

  按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表： 

   通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 ％－ 17 ％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 

二、 成本费用数据模型的应用 

由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。 

按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 

酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 

    固定资产折旧费和财务费用及运营费用（含营业费用及管理费用）是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。 

本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。 

按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用 5140 万元，详见下表： 

酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算 

    行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33% 计算；有物业出租的酒店按照营业收入的 38% — 42% 计算。 

按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收入 10320*42%) 。 

按当地经营情况测算酒店的经营利润 

酒店的经营利润（ GOP ） = 全年经营收入 - 运营费用 

   按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为 -230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表： 

    按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。 

四、结论 

大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理的，偏差较大时 , 需分析预测数据 , 找出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。下载本文