目    录

一、二手房含义

二、二手房上市交易的前提

三、北京市房屋种类

四、各种房屋的鉴别

五、二手房常用名词解释

六、各种房屋的交易方式税项

一、二手房含义

二手房是指:经过一次交易之后再上市交易的房屋

二、二手房上市交易的前提：

已取得产权证；没有抵押登记；没有产权和债务纠纷。

三、北京市房屋的种类

1.商品房

 2.房改房

 3.央产房

 4.回迁房

 5.经济适用房

商品房

商品房指经有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋.

包括发行住宅、商业用房以及其他建筑物。

房改房

房改房即为已购公有住房,是指职工已按国家住房制度改革购买的公有住房.

 房改房的土地使用权是无偿划拨得到的, 房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家,购房者只占有房屋产权部分(既建筑物部分)

房改房分类

1、成本价是指:国家按照房屋建造成本制定的公有房出售价格,其中不含利润.

出售、转让时要买受人补齐土地出让金

1560*建筑面积*1%

2、标准价(优惠价)是指:国家依据城镇中低收入者的平均工资水平,确定的公有住房出售价格,其中有较多的性优惠.

标准价(优惠价)房上市前提需补齐成本价：1560*建筑面积*6%

央产房

全称“在京单位已购公有住房”指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。

 如各部门、全国机关、全国政协机关、最高人民、最高人民检查院等

央产房有可能是成本价公房或是优惠价,标准价公房。

央产房的上市条件

央产房具体能否上市，先到房主所在单位房管科查询，单位是否已在央产办登记上市。

央产房交易流程

回迁房

回迁房：是指为了妥善安置棚户区的被拆迁居民,由开发企业建设的居民回迁的安置房.

出售、转让时要买受人补齐土地出让金

经济适用房

经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

四、各种房屋的鉴别

按房屋建造时立项分类

普通住宅

公寓

别墅

商住住房

商用房

经济适用房

按建筑物（住宅）层数分类

低层住宅（4层以下）

多层住宅（5－7层）

小高层住宅（8－14层）

高层住宅（15层以上）

超过35层是超高层 

按建筑结构分类

砖木结构

   竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 

砖混结构 

   竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板

钢筋混凝土结构 

   承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。  

钢结构 

   主要承重构件均是用钢材制成。 

五、名词解释：

建筑面积 

 房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 

公用面积 

   住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

  公用面积分推系数=公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 。  

容积率 

   容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

  例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 

绿化覆盖率 (绿化率)

   绿化覆盖率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

 对购房者而言，绿化覆盖率高为好。

使用率 

  使用率是套内净面积（即使用面积）和住宅面积的之比.

一般高层塔楼在72%至80%之间，板楼在80%至90%之间。

复式

    复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。 

跃层

  是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，—般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。 

错层

  主要指的是一处房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 

层高 

  它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 

净高 

    净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

开间 

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

进深 

   　住宅的进深就是指住宅的实际长度。 

六、各种房屋的交易税项

契税

综合地价款

营业税

个人所得税

印花税

土地出让金

土地

契税

只要是中华人民共和国境内转让房屋，承受方应缴纳契税，现行税率为3%,

普通住宅享受优惠税率1.5%，符合以下条件为普通住宅

1、住房面积不超过140 ㎡

2、交易单价不超出同级别土地1.2倍.（ 一级：13281.6  二级：11466  三级：11146   四级：9298  五级：7256  六级5793）

3、容积率在1.0以上

印花税

个人在出售房层活动中所书立的合同，书据等。应按产权转让价格由双方分另按成效金额0.5‰缴纳印花税，取得房产证后还要5元贴花税。

土地出让金

1.房改房：因为房改房的土地使用权是划拨的，没有象商品房那样缴纳过土地使用费，所以在出售时买受人应按成本价

标准:1560×建筑面积×1％补齐土地出让金

2.公房回迁房：私产没有标及的，不用缴纳土地出让金；写明经济适用房的。

需补齐成交价× 3％土地出让金

综合地价款

此税适用于经济适用房，

缴纳方式：

1)   5年内买房人缴纳 

原购房单价× （原购房面积-批准面积）×10%

需要相关部门回购，并通过摇号选择购买方）

2）满5年（成交价-原购房价）×70％

3）2008年4月8日前的房产证，满5年后成交价× 10%

营业税

成交额*5.5%（五年以内）

1、普通住宅5年以上免征

2、非普通住宅5年以上按（销售价格－原购房价）×5.5%征收

个人所得税

（销售价格－原购房价） ×20%（能够提供原购价）

成交价格×1%

五年以上唯一住房免征

土地

征收对象是：非普通住宅（五年以内）

可以提供原始购房：

 （成交价－原购房价） ×30%或40%或50%等累计进率

不能提供原始购房：

        成交价格×1%

收费标准

代理费：成交价×3%

权证过户费：1000元下载本文