本文通过讨论中国房地产市场的历史、；我国管理会计的历史背景、理论地位、影响作用和近代发展，阐述了管理会计在各个方面的现状，……，论文集中分析了……，重点讨论了……，就在知识经济条件下如何应用管理会计的问题提出了个人的看法，并说明了在新形势下管理会计的未来发展前景。

本文共包括以下六个部分：

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本文的创新之处在于……。

关键词：管理会计 应用研究 发展趋势……

三、房地产产生的问题

中国“房地产新政”的由来、问题与前景

一、回顾：房地产市场发展史

1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

　　1993年总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

　　1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这的第一效应就是"赶末班车"--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改提供了巨大的有效需求，而金融和税收又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以供给为主。

　　2005年进一步加大宏观力度，主要特征是供给与需求双向，以需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份的又进一步加强。

　　2006年的宏观主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

　　中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年供给、2005年需求、2006年结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的房地产开始了。。。

二、中国房地产的现状

三、：（1）抑制投机、投资性购房（2）保持房价的平稳增长，而不是停止增长。（这一点从的表态来就能明确）如果真要房价回落，则直接推出物业保有税即可。　 

四、　　2、推出前提：（1）2010年我国GDP目标为保8进9.（2）一季度房地产贡献已经达到半年度的贡献率。（3）工业经济必须引资回流。　 

五、　　3、推出后的影响：（1）新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。（2）人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。（3）资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。（4）异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。 

六、　　4、后续的预告：由于至今的引导使百姓对自住性购房也望而却步，因此为了体现对投机投资及自住购房行为的区别对待，同时也为鼓励首次购房行为，即自住型购房，国家必然会在银行及税收方面做出新的安排。这也符合去年底工作报告中“有保有压”的表态。

房价上涨过快且居高不下

居民的自住和改善性住房的刚性需求强烈

投资热钱不断涌入居民对房地产普遍具有增值保值的投资冲动

在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场[2]出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市因房价上涨快，百姓怨声载道，生活安定感全无，如继续坐视不管，将直接导致社会不稳定局面的发生[1]。1－4月份，经过几近天量的交易量以后，出手的时机到了。抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。因此国家领导决定推出房产新政

二、我国房地产市场的问题分析 

　　1、区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异 

　　我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，也表现在城乡之间、大中小城市之间存在着的巨大经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。因为房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异决定了城市的价值，城市的价值又进一步决定着房地产的价值以及房地产市场的兴衰与走向。 

　　随着我国区域发展的调整以及新农村建设的出台，各区域之间发展上的不平衡会逐步缓和。我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面措施，推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。 

　　2、供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重 

　　目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。 

　　面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理和稳健从紧的金融，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。 

　　 2003—2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。 

　　进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。 

　　3、商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题 

　　在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场的重点。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民住房条件有了较大改善。建设部发布的最新统计数字显示，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。 

　　住房的商品性主要体现在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要体现在的扶持方面，但两者是紧密关联的。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当住房的时候，要采取措施来保障中低收入者的居住权；当提供的住房保障品不充分的时候，一些中低收入者不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。

三、房地产新政细则

国家宏观的

限信贷：信贷收紧促使开发商加快销售回笼，市场开始俏俏发生变化，打折促销或将再现。

限房贷：进入2010年以来，各银行继续收紧房贷，多数银行普遍实行一套房8.5折利率优惠，首付则提到三成，大部分商业银行也将开始收紧首套房贷款优惠。

限按揭：日前，再次明确二套住房按揭贷款首付比例不得低于40%，住房按揭市场蛋糕缩小。

限返点：中介存在不规范操作的争论由来已久，近期，银行业协会发文叫停银行房贷返点费用。

限囤地：根据的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定  处理，对囤地、炒地进行严肃查处。

以下为今年主要房地产：

 月10日：出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国房地产市场。

 月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

 月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“房地产开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地，对房地产商来说无疑是雪上加霜。

 月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别野以及囤地炒地等问题，目前城市都处于调整状态中，房地产开发近几年增长很快，导致房价忽高忽上。

 月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。

 月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

 月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠。

 月15日：要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

 月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

 月18日：发布通知指出，房地产投资性过高，导致商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，对投资房地产的投资客进一步控制，说明房地产的不规则已经显现。

 月27日：中国国土资源部称，将严格房地产土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

 月29日：国家有关部委要求在房地产价格的房地产过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

 月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

 月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

四、房地产新政产生的影响

基本假设：

●方面，“国”得到严格执行，2011年环境将更加严厉；

●M2增长率为16%（根据央行《2010年第四季度中国货币执行报告》），利率上调75-100个基点；

●住宅用地供应量不低于前两年平均水平（“国”要求）。

主要结论：

●房地产市场将发生明显变化，预计全国商品房销售面积下降3%-8%，其中住宅下降5%-10%，市场供应量上升改变市场供求关系，价格趋稳并可能出现结构性下调。

●新政打破此前各方博弈平衡，各方预期和行为都将发生显著变化。 2011年企业资金压力将显著增加，预计新增房地产类贷款下降约30%，企业自筹资金占比预计增长7%-8%，地方将巧妙灵活落实限购规定，银行可能再加息两次，各类需求都将受到抑制，外来购房者比重高的城市受影响更大。

（1）商品房销售面积

              预计2011年商品房的销售面积为9.6至10.1亿平米，相比2010年下降3%-8%。 

（2）商品房销售均价

         预计2011年商品房销售均价为4816 至4958元，相比2010年下降1%-4%。 

根据“房地产中长期发展动态模型”，预计2011年全国商品房销售面积约为9.6-10.1亿平方米，同比下降3%-8%，住宅销售面积下降5-10%，降幅更加显著。 下载本文