我叫xxx，是xx年x季xxxx专业的学生。    我的论文题目是城市社区物业管理中的问题及对策分析。论文是在xx导师的悉心指点下完成的，在这里我向我的导师表示深深的谢意，向各位老师不辞辛苦参加我的论文答辩表示衷心的感谢，并对三年来我有机会聆听教诲的各位老师表示由衷的敬意。

下面我将本论文设计的目的和主要内容向各位老师作一汇报，恳请各位老师批评指导：

    首先，我想谈谈这个毕业论文设计的背景及意义：

如何搞好城市社区的物业管理    不仅现在已成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节，   我是要通过对我国目前物业管理行业的现状及出现的问题，以进行剖析，探讨产生这些问题的成因，并提出解决这些问题的对策。

其次，我想谈谈这篇论文的结构和主要内容。  本文分成三个部分：第一部分是社区物业管理概述. 第二部分是各具特色的物业管理模式. 第三部分是社区物业管理模式的可行性分析。之所以分为这三个方面，我实际上是从“what”,”where”,”how”三个方面入手。

要想去解决一些问题首先我们要做的是了解这是什么，也就是所谓的“what”。论文的第一部分主要论述社区及其形成的四个要素，从图表我们可以看出社区的四个要素包括人民、地方或地理疆界、社会互动、社区认同。   除此以外第一部分还论述了社区物业及社区原理的基础概念。社区物业，是指在社区中住房消费领域及其居住环境从事经营与服务的行业。社区物业管理，是指居住社区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

    了解我们的目标是什么了，其次就是要知道它所处的环境也就是我之前所说的“where”，论文的第二部分——   各具特色的物业管理模式，分别从国外和国内的物业管理模式进行总结和分析。

俗话说“他山之石，可以攻玉”。各国在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面的经验和做法有很多地方是值得我们借鉴。

首先我们看到是荷兰，   它是属于提前介入的物业管理。物业管理的提前介入，有得于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，倘若等到工程完工后，木以成舟，则难以弥补。有了物管员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。  其次是德国，  它是属于一丝不苟的物业管理；物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一分当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。   然后是俄罗斯，  它是属于福利型的物业管理；在俄罗斯住宅虽然私有化了，但物业管理、房屋修缮仍由国家承担，全部免费，因此也就没有业主委员会和专门的物业管理公司。   瑞士，   它的特点是物业管理和社区管理相结合，就是为物业者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。物业小区的管理不搞大而全，面是按社区的安排将服务设施出租，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调。；   法国，    是属于民主式物业管理；在法国业主委员会代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通，提出意见或建议。业主委员会成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。    意大利和日本分别是属于互助会式物业管理和一专多能的物业管理。在意大利，有一个房产物业的共同管理制度，即凡搬进新楼的住户，要在一起开会，决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名受过专门教育或培训的管理员，去管理楼房的各种事务。如果业主同意了，便可签合约，规定双方的义务和责任。而且意大利对住房的物业管理是很严格的，凡在规定期限内对楼房的维修不能完成，管理员就必须亲自去市承担法律责任或接受处罚等。通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之。管理员的报酬，则由各户分担。

在日本，物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。为提高效率和节约成本，公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等功用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班，因为公共治安属于的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，管理一所物业不像国内那样需要很多的人员。 

在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业管理公司双方的合法权益，还有利于物业的保值增值。

论文中我还分别对   深圳、上海、北京等我国主要城市的社区物业管理进行阐述和分析。

    论文的最后一部分就是要汇总问题所在去解决问题，也就是我之前提到的”how”——    通过对我国物业管理中存在的问题分析,阐述我认为应当采取的对策与措施。

目前我国物业管理的主要问题主要有三个方面：   第一，物业分布相对，这不仅消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

第二，城市职责尚未剥离。由于一些必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业很难有所盈利。

第三，普遍不上档次，难以开拓市场。

有问题的存在就一定会有解决的办法，针对以上问题我认为可以从这几方面入手：

（一）城市应承担的费用不能让物业管理企业埋单

（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争

（三）应确定的收费要从细制定，早日实施

（四）应寻求多种经营，多渠道发展

（五）应完善自我，提升自我素质

最后，我想谈谈这篇论文和系统存在的不足。

这篇论文的写作以及分析的过程，也是我越来越认识到自己知识与经验缺乏的过程。虽然，我尽可能地收集材料，竭尽所能运用自己所学的知识进行论文写作和分析，但论文还是存在许多不足之处,有待改进.请各位评委老师多批评指正，让我在今后的学习中学到更多。

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