一、测算总述

本项目规划建设净用地面积323.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算：

二、法规的依据

国家《物业管理条例》

《广东省物业管理条例》及实施细则

三、经费测算的原则

遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。

服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。

四、测算的依据、说明

(一)收入

主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。

管理费：115000平方×3.8元/平方=437000元

停车场：地下1356辆×250元=339000元

        地面14辆×110元=1540元

(二)支出

主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。

（三）、小区物业管理、服务人员费用测算表

（二）工程维修养护费用：

1、弱电系统（含消防）：5000元/月×12月=60000元；

2、各种水泵（含附属配套）：500元/月×12月=6000元；

3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月×12月=36000元；

4、电梯维保：800元/月×18部×12月=172800元。

工程维护费用合计：274800元  

（三）卫生清洁费用：

1、生活垃圾清运：4000元/月×12月=48000元；

2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次×4次/年=8000元；

3、清洁低耗品：170000×0.15×12月=306000元；

4、外立面清洗（估算）：115000平方米×1元×1次/年=115000元。

保洁费用合计：477000元  

（四）安全管理费用：

1、安全监控设备：1000元/月×12月=12000元；

2、消防器材（更新率20%）：100000×20％=10000元。

安全管理费用合计：22000元  

（五）物业运营费用：

1、办公费：2000元/月×12=24000元；

2、通讯费：3000元/月×12=36000元；

3、交通费（含采购）：5000元/月×12=60000元；

4、工作餐费：33人×15元/餐×260天=128700元；

5、节日装饰费用：8000元；

6、业务活动费用：15000元。

物业运营费用合计：271700元  

（六）绿化、绿摆养护费用：

1、绿地养护：10000平方米×0.5元=5000元；

2、绿摆费用：1000元/月×12月=12000元。

绿化养护费用合计：17000元  

（七）开办费摊销：

1、500000元÷5年=100000元/年；

开办费摊销费合计：100000元  

（八）管理酬金：

前七项之和：43712×10％=4371.2元

管理酬金合计：4371.2元  

（九）营业税金：

上述之和：4814053.20×5.5％=2772.93元；

营业税金合计：2772.93元  

（十）物业保险费用：

1、共用设备财产险（估算）：5000万元×3‰=15万元；

2、大众责任险（设定）：500万元×3‰=1.5万元。

物业保险费用合计：165000元  

上述十项之和：

物业管理费用总计：5243826.13元  

物业管理费标准：5243826.13（管理费用总计）÷115000平方（住宅面积）÷12月=3.8元/月·m2

二、前期物业开办费用：

物资装备购置计划表