篇一：江堤村城中村改造经验交流材料

以人为本创新思路

让村民群众共享“城中村”改造成果——江堤村“城中村”改造社区经验交流材料

(20XX年9月)

近年来，随着武汉新区建设的全面提速，汉阳区的城市化进程进一步加快，位于城乡结合部的村湾逐渐被周边地区的大开发、大建设所包围，成为发展相对滞后的“城中村”。这些城中村的存在一定程度上影响了全区城市化进程。如何使坐拥黄金地段的“城中村”尽快走出被逐步边缘化的生存困境，江堤街江堤村进行了一系列有益的实践与探索，取得了一定的成效，既改变了村湾脏、乱、差的旧貌，改善了村民的居住生活条件，又妥善解决了失地农民的安置问题，顺利实现了农村向城区的转变，壮大了集体经济，增加了农民收入。

一、基本情况

江堤村地处汉阳中部地区。在进行“城中村”改造前，全村下辖4个村民小组，总人口29人，其中农业户口402人；总面积1059.6亩，其中耕地47.3亩，属典型的城郊型农村。除少部分村民在周边企业工作，大部分村民要靠房屋出租、打临工、做小生意来维持生计。全村固定资产不足500万元，集体年收入不足100万元，人均年收入不足4500元。20XX年3月，按照市、区总体部署，江堤村正式启动城中村改造工作。经过一年多的实践探索，20XX年全村完成集体经济收入

500万元，年终拿出200万元实现股民分红。目前，江堤社区实现了社区办公、服务中心、小区管理“三位一体”，硬件设施在全市各城中村改造社区中堪称一流，社区建设走在了全市前列。

二、主要做法

1、突出“一个中心”，发展壮大村集体经济。“兵马未动，粮草先行”。推进城中村改造必须以雄厚的资金作保障，才能收到事半功倍的效果。近几年来，江堤村两委会班子敏锐的把握住了发展经济与推动工作的结合点，着眼于充分发挥自身优势，致力于盘活存量、挖掘增量、找准发展定位、激发发展潜能。20XX年底，在区、乡领导的关心支持下，江堤村果断提出了“走出去”战略，成立了江腾经贸集团有限公司，同时下设江堤物业、商贸、建材、机电设备与园林绿化等五个子公司，并选举产生了董事会成员，制定了“以路兴商、以市兴业”的发展战略，集团公司开始走上创建发展之路，迈出了大力发展村集体经济的关键一步。20XX年7月，江堤村对马鹦路南边地区的150多户村民进行了就近拆迁安置，建设了江腾苑小区，腾退出大量的土地资源用于开发建设项目，由此拉开了江堤村大开发、大建设的序幕。通过一年多的建设，江堤村分两期完成了江腾苑还建小区，总面积达3.2万平方米，修建了临街门面房4200平方米，不仅使先期拆迁的150户村民搬进了宽敞明亮的新居，还实现了村集体经济的快速发展。

今年上半年，江腾经贸集团有限公司实现纯收入400万元。

2、立足“两个转变”，创造性地开展工作。一方面，全面推进“村改居”工作，努力实现由传统管理模式向现代服务模式的转变。在城中村改造过程中，江堤村坚持将贴近居民生活、方便广大群众、全心全意为居民服务作为工作宗旨，多方学习先进典型，借鉴好的经验与方法，力求将江堤社区建设成为居民群众理想的新家园。为改善办公条件，社区建设了800平方米的办公用房，并配置了现代化的办公设施，并投资近30余万元建立了“两中心四室”。为了方便广大居民办事，实现服务到每个普通老百姓，建立了便民服务中心、警务室、医疗室；为了逐步提高社区居民的综合素质，成立了居民活动中心、健身室、图书室，配备了相关器材与设施，并制订了相关制度，实行全开放式管理，丰富居民群众的业余文化生活。同时，于近日在全市城中村改造社区中率先成立了“一站式”居民事务服务中心。该中心集就业咨询、失业登记、就业培训、计划生育事务、残疾人服务于一体，居民在服务中心可“一站式”办理完所有社会事务。对此，社区群众都高兴地说：“过去只要办一点事都得跑断腿，现在可好了，办事终于不用到处跑了，只须到社区就能一次办成。”另一方面，积极促进村民变居民，努力实现由传统生活方式向现代生活方式的转变。村民变居民是一项复杂的系统工作，也是“城中村”综合改造工作中的一个关键环节。为确保此项工作完成，江堤村在学习借鉴“城中村”改造先进经验的基础上，结合村情制定了《经济组织改制及资产折股量化方案》、《“城中村”综合改造农业户口改登为居民户口实施方案》等一系列“城中村”改造配套方案，在入户调查的基础上，对村民、股民的身份标准进行了慎重的界定，并按照村民对村集体贡献的大小为标准尺度，对每个村民所应得的股份进行了量化，对村民所持的股权进行了系统的规范，确定了股权流转的原则，以保证城中村改造中新成立的村级股份制公司能正常发展。同时，为改善村湾环境面貌，挖掘有限的土地资源存量，让村民群众住进现代化新居，江堤村多方筹资，本着拆一还一、就近还建的原则，由村集体出面，统一建设环境一流、配套设施完善的农民还建小区。

3、坚持“三个结合”，让村民在“城中村”改造中得实惠。在推进“城中村”改造过程中，江堤村坚持以人为本，把群众的呼声当作第一信号、把群众的需求当作第一选择、把群众的满意当作第一标准，努力把“城中村”改造这件利国利民的好事办好。一是坚持将完善保障机制与解决好失地农民的出路问题相结合。改变由村按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系，建立了医保、社保、就业优先、低保等“四条保障线”。同时，多方筹措保障资金900多万元，着力解决346名村改居人员进社保的问题，并投入资金80万元用于村民的各类一次性经济补偿和过渡期的生活费。为尽可能地实现村改居劳力的充分就业，江堤村建立了村改居人员和失地农民就业培训专项资金，并借助区、街农民再就业培训基地，对失地农民有针对性地开展免费培训、免费推荐就业。三年来，共培训

失地农民280人，其中70%的人当年就找到了合适的工作岗位，并为280名村改居劳力发放了《再就业优惠证》。此外，通过向内挖掘社区岗位、企业岗位，解决了本村80人的就业问题。二是坚持以人为本与化解疑难问题相结合。为确保城中村改造工作顺利推进，江堤村积极引导村干部发挥模范带头作用，发扬奉献精神，主动缩小与普通村民的股份量化比例。如村支书与普通村民的量化股本比例是1.5：1，这样适度的比例差距，使得村民群众都乐于接受、十分满意。同时，对于文件没有明确或有弹性规定的问题，如历史遗留问题、农转非问题、乡镇企业下岗职工的问题、村干部加权分的问题等等，在注重严格按办事的同时，提倡实事求是的创新思维，针对不同情况，采用不同的方法、不同的形式、不同的手段妥善解决，确保改造工作顺利进行。如，对待农转非等一些历史遗留问题，通过召开村民大会或代表大会，由群众表决通过，切实做到了村民群众的事，村民群众自己当家作主。三是坚持科学规划村湾改造与妥善安置村民群众相结合。改制后的公司能否得到长足发展，村民能否安居乐业，城市功能能否有效提升，城市面貌能否得到有效改观，关键在于编制村湾改造规划方案。江堤村在认真做好规划基础资料工作的同时，积极与市、区、街相关部门加强衔接，全面做好村湾改造规划方案的编制工作，确保村湾改造规划与新区建设总体规划相结合，与区、街“十一五”规划相结合，与妥善安置村民群众相结合。本着服从、符合、服务于城市总体规划的原则，通过用足用活

篇二：城中村改造的国内外经验和启示

城中村改造的国内外经验和启示时间:20XX-04-24作者:韩斌，李笠来源:资源网

纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。

正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。

而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被蚕食,大量实行集体所有制、农村经营的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。

在这个渴望和谐的时代,“我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。1国外城中村(贫民窟)改造历史和经验

1.1巴西

在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。

1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。

80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。

1.1.2保证投资支持贫民区的改造

改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。

1.1.3提高城市贫民的生活质量，创造条件动员社会更多的力量参与改造

1.2印度

1.2.1积极筹措资金，改造社区面貌

上世纪80年代末至90年代初，一个由世界银行资助的“贫民窟升级”项目帮助2万个孟买贫民窟家庭获得了土地使用权和基本的生活服务。联合国人居规划署的资料还显示，印度“全国贫民窟居合会”与“促进地区资源中心协会”一道，从孟买地方手中获得了为贫民窟地区建造300套公厕的权利，为1000家住户提供卫生设施，与此同时动员周围地区的贫民窟居民采取一系列改造举措。

1.2.2努力提高社区基础设施水平

到目前为止，由印度资助的，旨在为贫民窟居住者提供基本生活服务(如供水、道路、排污、街灯等)的项目在孟买已经实施了近30年。

在贫民窟设立商店、普及互联网;支付电费、水费和财产税;帮助申请许可证、执照和登记;发放出生或死亡证和抚养证;对财产进行估价等。今后几年还将认真测试互联网对改善城市贫民获得外部信息状况的作用。印度还在试行由社区领导的“基础设施财务基金”。该基金对由社区发起，目的在于为进一步扩大的住房和基础设施项目的建设提供战略资助。

1.3美国

受到迅猛发展起来的工业化、城市化大潮的冲击，大量农民工涌入城市，使城市住宅日趋紧张。1929年，世界性的经济危机席卷了美国，为了“复苏”经济，联邦开始介入住房问题。

1.3.1根据发展阶段制定一系列解决低收入人群的住房问题美国自20世纪30年代起制定了促进住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列。1937年美国联邦建立了首个“住房法案”计划，以解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题。1949年美国国会又通过了《全国可承受住房法》，指出，美国住房的目标是“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”。1965年，约翰逊建立了一个针对低收入阶层的“房租援助”计划，允许公共住房管理部门出租他们管理的存量住房，并通过补贴使低收入房客能够居住。1974年，尼克松制定了新的住房和社会发展法案，其中的第款就是低收入者“租金

帮助计划”。90年代，美国又大大扩展了租金优惠券计划的实施。如克林顿将传统的住房计划彻底私有化，并且将所有的补贴计划都转为租金优惠券计划，以使低收入者能自由选择住所和房租水平。20世纪70年代起，美国住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租占其收入比重过大。将重点放到了为低收入住户提供房租上的帮助上。

1.3.2通过市场机制，鼓励开发商参与贫民窟改造

联邦“城市更新计划”授予地方城市更新机构接受联邦基金和收购贫民窟财产的权利。这些经过“更新”的管理机构通过拆毁贫民窟建筑，将土地整合成可用的地块，以低于市场的价格卖给住房开发商。为减轻的建房负担和保证住房市场的良性发展，美国进一步扩展了住房，重点在鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。60年代美国通过了一项住房法案，主要内容是为公寓发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房;同时，在联邦住房行政管理局的抵押贷款保险计划下，为符合要求的住房购买者提供低于市场水平的利率。

1.4英国二战后重建问题

工业促进了英国城市化的发展，大量人口从农村流向伦敦，伦敦城市的下层社会居民的居住条件日益恶劣、住宅稀缺，并形成了许多贫民窟。

1.4.1大量拆除贫民窟，兴建统建房

“二战”的破坏使伦敦获得城市更新以及根除贫民窟的重大机遇。伦敦郡规划法、大伦敦规划法相继出台。1945年开始大规模拆除贫民窟，1975年基本结束。当时采用的是所谓“消灭贫民窟”的办法，即把贫民窟全盘清除或封闭，并将其居民转移走，然后在清除出来的土地上开发可以形成高税收的房地产项目。

50-60年代，英国实行了“统建房”建设制度。“统建房”针对的就是城市贫困人口，一般由很多栋房子连成一片，楼的外形朴实，布局简单，建筑材料一般，住起来比较拥挤。居民多是下层劳动者或少数民族(各个有色人种)，居住区环境和治安较差。

统建房目前依然是失业者或低收入家庭的住宿保障，也是英国的老人福利之一。住在这样的房子不需要住宿租金，水电气费也只用缴纳一点点，而且房子住的越久，越有可能属于住户--有一些人后来把房子买了下来。但是，自50年代后期开始，英国用于修建公共房屋的支出逐步下降。

1.5国外城中村改造经验

1.5.1城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题，所有国家和城市的对这种现象都有一个认识过程，从忽视到重视、从排斥到接受，所以是一个整体上的进步过程。

1.5.2立法扶持房屋建设，提供租金补贴。

1.5.3大量涌入城市外来人员从租住“廉价房屋”到收购住房，最终成为城久居民。

1.5.4逐步纳入城市规划，引入开发商等市场手段开发改造。

1.5.5各部门统筹规划，调动社会力量参与改造

1.5.6改善居民生活条件，完善社区基础设施，同时积极为贫困人口寻找致富出路。

2我国城中村改造主要城市经验

“城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。我国处于城市化初期，中国的城市化率已经从1978年的17.9%提高到20XX年的41.8%，1978~1998年城市化年均增长速度为0.77，1999~20XX年年均增长速度提高到1.40。在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。由于二元结构的存在，村里的管理与城市社区管理不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。

2.1广东南海模式。

2.1.1分区规划

进行农田保护区、工业发展区、商业住宅区“三区”规划。

2.1.2将集体净资产及土地折价入股。

土地折股量化方法有三种:(1)以规定的征地价为依据折股;(2)以经营各类耕地的经济效益为依据折股;(3)综合考虑各种要素折股。

所有的股份合作组织都是以社区户口为准则确定配股对象，按股权比例分红。所有进行农村股份合作制建设的村社，制定章程，按规定产生董事会、监事会等组织机构，确定股东的权利与义务，实行“固化股权，出资购股，合理流动”或者“生不增，死不减”，允许股权在社区范围内流转、继承、赠送、抵押。

2.2上海市虹桥镇模式。

2.2.1生产队建制全部撤销

生产队建制全部撤销，完成户口的农转非，集体资产属于集体经济组织全体人员集体所有。

2.2.2资产处置同完善股份合作制相结合，以股权形式处置集体资产。遵循“公开、公平、公正”的原则，集体资产的评估、处置，完善股份合作制方案，都经股东代表会议讨论通过;特设经济责任风险股，共分为职工股、条线干部股、公司董事股、副董事长、副总经理股、董事长股。职工退休、干部调整职务应按规定档次退还责任风险股;公司新进劳动力(股东)和新上任的干部，应按规定档次投足责任风险股金额。

在坚持股权兑现的原则下，股东的资产处置股权可以出让获得现金，

也可以投入现金、受让股权，除了在税后净利润中提留法定的公积金10%和公益金10%，再提留一般不少于10%的任意公积金，用于还贷、发展再投资或以丰补歉，确保股东红利分配的稳定性。

2.3珠海市

2.3.1通过市场机制借力改造旧区

珠海市在“城中村”改造中没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。

为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。

2.3.2实现村民、投资者、利益“三赢”是关键。

2.3.2.1照顾村民利益。

拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成功与否。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于村民的拆迁。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1:1至1:1.2的面积比例进行补偿;拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿;原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值收益由村集体、村民和开发商共享;集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。

2.3.2.2让利市场。

珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境。为培育新的房地产市场，珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。城中村改建产生居民回迁房300多万平方米，另外还将产生近600万平方米商品房，没有市场保证是无法推进的。据有关部门测算，珠海市这一优惠，土地收益方面将减少40-50亿元，虽然没有直接投入，但实质上让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。

2.3.2.3提升综合竞争力。

珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平

篇三：城中村形成与改造经验研究

龙源期刊网.cn

城中村形成与改造经验研究作者：韩斯斯，蒋雨含

来源：《中小企业管理与科技·中旬刊》20XX年第08期

摘要：对广州市现行城中村改造进行分析，得出在土地利用、财政支持、拆迁补偿安置、安置房上市等四个方面具有条件优惠；比较分析猎德村、琶洲村、文冲村及贝岗村改造案例的拆迁安置补偿方案和改造模式，得出广州市城中村改造较好的维护了村民的利益。关键词：城中村改造改造经验广州

改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、长三角、环渤海地区的城市[1，2]，20XX年广州市开始着手城中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造与改造制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。

1广州市城中村基本情况

仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布在越秀区（4个）、萝岗区（13个）、黄埔区（16个）、海珠区（20个）、荔湾区（20个）、天河区（23个）、白云区（42个）。其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围扩张过程中形成的。这些城中村可分为急需全面改造的城中村与需要综合整治的城中村两类。

①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充斥，低廉的房价吸引了成千上万的打工者在此蜗居，犹如鲠在不断东扩广州“巨鲸”咽喉的“硬骨头”，对杨箕村这类严重影响城市发展的城中村，只能采取全面改造的方式，一切推倒重来。②以小洲村为代表的城中村，区位上远离城市中心区，也吸引了部分外来人口，村内建筑也出现密集化的趋势，对小洲村的改造不能采取推倒重来的全面改造方式，只能从优化和完善小洲村现有功能出发。

2广州市城中村改造与改造实践

2.1广州市城中村改造优惠梳理广州市城中村改造的可见，最新的20XX年12月由广州市出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[20XX]56号）为“城中村”改造提供了如下优惠：①土地利用优惠①。允许全面改造项目在旧村用地的基础上，整合周边土地进行连片整体开发改造；允许集体土地登记为国有土地；允许按建设用地现状确定地类，保障现状为商业用地的获得合理补偿；允许按现状出让土地融资。②财政支持优惠②。广州市各区设立“城中村”整治改造专项资金，为城中村改造项目提供公共服务配套设施建设。鼓励村集体经济组织自主实施改造，全面改造项目可以通过土地公开出让进行融资，下载本文