夫妻共同财产的登记问题

一、问题的提出

“夫妻共同财产”的登记问题是长期困扰房地产登记机构的老大难问题之一。典型的例子如，登记在夫妻一方名下的房屋，登记名义人将房屋出售给他人，向登记机构申请房屋所有权的转移登记，登记机构予以办理。

但其配偶却认为，房屋是夫妻共同所有的财产，登记机构侵犯了其合法权益，遂提起行政诉讼，结果是登记机构败诉。登记机构吸取了教训，对于转移房屋所有权的登记申请，均要求原所有权人提供配偶同意的证明。而对于无配偶者，由于其无法出具单身证明，登记机构不予办理，申请人如提起履行职责之诉，登记机构也将败诉。

（2007一中行终字1238号裁定书根据2004年原北京市国土资源和房屋管理局就《北京市城市房地产转让管理办法》135号令）制作了解答，该十四条明确：商品房所有权证只记载了夫妻一方的名字，办理过户手续时，不用征询另一方的意见。

无奈，对于无配偶者，登记机构要求其作出无配偶的书面具结，即可办理登记。但当事人如果确有配偶而隐瞒事实，提供了虚假的具结书，其配偶以登记机构为被告提起诉讼，即使登记机构能够免于赔偿，也往往难免因登记不实而败诉。之所以出现这样的尴尬局面，源于这样的一种普遍认识：

按照《婚姻法》规定，夫或妻一方在婚后取得的财产是夫妻共同财产，即使仅登记在一方名下，事实上也是夫妻共有的；既然是共有的，就必须双方同意才可以处分，否则就是侵犯了另一方的财产权。这种认识不但在普通人群中很流行，许多司法机关（民通意见条）也认同，就连登记机构本身，虽然感觉无奈甚至冤枉，但也不持反对态度。故而有人提出，既然房屋是共同财产，何不在夫妻一方取得房屋所有权并要求登记在自己名下时，就加以把关，如系共同财产，则要求当事人将房屋登记在夫妻双方名下，这样就避免了房屋再次转移登记时的麻烦。但也有人提出疑问，同样是“夫妻共同财产”，同样数额较大，如银行存款、上市公司的股票，登记在一方名下时，并没有出现过类似情况。一方将自己银行账户里的存款加以支取或转账时，银行并没有要求配偶签字同意；一方在证券交易所将自己名下数十万的股票卖出，也不会因配偶的事后异议而导致交易无效，或证券交易登记机构成为被告而败诉。对于同类的事实，为什么在房屋交易登记中就要用另一个标准来判断是非？带着这些问题，我们先来看一下法律是如何规定的。

二、《婚姻法》并未规定婚姻关系存续期间“取得”的财产是夫妻共同财产

现行《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产”。其中第（四）项中提到“本法第十第三项规定的除外”。

第十规定的是属于夫妻一方的财产，其第三项为：“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。对于第（五）项“其他应当归共同所有的财产”。

最高人民《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（简称《婚姻法解释二》）第十一条对此做了明确的列举，指的是：“（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费”。从上述条文中显然可以发现，立法的本意是指婚后新增的财产才是夫妻共同财产，而且这里的“财产”是一个总体的、价值层面上的概念，不是具体的、实物层面上的概念。在这里可以对《婚姻法》第十七条第一款所列举的五种夫妻共同财产的情形逐一分析。（一）“工资、奖金”，属于劳动所得；（二）、（三）均是“收益”，是指通过资产取得的财富增加值（知识产权也是一种资产）；（四）是无偿从他人处取得的财富；（五）根据《婚姻法解释二》，也是指一方的财富增加值。可见，婚姻关系开始的瞬间，所谓“夫妻共有财产”为零；其后，在婚姻关系存续期间，符合上述五项之一的、夫妻任何一方增加的财富，即归入“夫妻共同财产”，使共同财产在价值量上得以增加、累积。这就是夫妻财产的“婚后所得共有制”。

通过以上分析，可以发现，《婚姻法》把“夫妻共同财产”界定为婚姻关系存续期间“所得”的财产而不是“取得”的财产，这一表述是十分严谨的。“所得”，是财产的增加值，是一种抽象的、量的概念；“取得”，则是针对特定标的的占有、控制，是一种具体状态。取得某房屋的所有权，并不一定是婚姻关系存续期间的“所得”，因为它可能是以婚前财产购买的，是个人财产的转化形式。把握了“所得”与“取得”的区别，就不难看出，购买房屋并不是财产的增加，出售房屋并不意味着财产的减少，房屋的购买与出售只是财产外在表现形式的变换。购买了房屋，“取得”了所有权，并没有发生“所得”，相反可能因为支付税收而减少了“所得”；而出售房屋，“丧失”了所有权，但由于溢价的缘故，产生了收益，实际上可能发生了“所得”。

所以，不能将婚后“取得”的房屋简单地归入“夫妻共同财产”。如果一个人用婚前个人财产在婚后购买了一套房屋，却被归入“夫妻共同财产”，这实际上是夫妻财产的“一般共同制”，即把夫妻的婚前财产和婚后所得均归入共同财产，完全违反了我国夫妻财产“婚后所得共有制”的基本原则。值得注意的是，《婚姻法》第十九条第一款还规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十的规定”。这表明，即使财产符合第十七条第一款规定的五项之一，也必须是在夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产没有约定或约定不明确的情况下，才属于夫妻共同财产。

三、登记机构没有查明房屋是否属于“夫妻共同财产”的能力和义务

因此，婚姻关系存续期间购买的、登记在夫或妻一方名下的房屋，并不当然属于“夫妻共同财产”。

首先，要看夫妻之间的财产约定；

其次，要看房屋的来源，是有偿取得还是无偿取得，如果是无偿取得，要看被继承人或赠与人是否明示过仅归一方所有；如果是有偿取得，还要判断支付的对价（购房款）是一方个人财产，还是夫妻共同财产，或是二者兼有之。

试举一例：婚前男方得到父母赠与的20 万元、男方自己婚前积蓄20 万元、夫妻婚后数年共同积攒20万元。男方用这60 万元购得房屋一套，购房合同以男方名义签订，房屋所有权登记在男方名下。数年后男方将房屋出售，获80 万元。如何判断夫妻共同财产？应作如下理解：购得房屋时，其价值是60 万元，其中40 万元是男方的个人财产，20 万元是夫妻共同财产；售出时房屋价值80 万元，其中40 万元是男方的个人财产，夫妻共同财产除原先的20 万元以外，增值的20 万元也是夫妻共同财产，因其可归入婚姻关系存续期间“经营的收益”，是婚后“所得”。可见，对于婚后购买的房屋，很难简单地说“是”或“不是”夫妻共同财产，它往往兼具个人财产和共同财产的成分，只有查明购房资金的来源才能做出正确判断。如果要求登记机构去查明，则既超出了登记机构的能力，也缺乏法律依据。登记机构若勉强为之，就必然发生本文开篇所提出的问题。

四、登记机构登记的房屋所有权与“夫妻共同财产”是两个不同层面的概念

“夫妻共同财产”登记问题产生的根源，在于混淆了婚姻法上“夫妻共同财产”中的“财产”概念与物权法上的“所有权”概念。两者不是同一层面上的概念。前者属于价值的范畴，其本质是一个数量；后者是特定主体针对特定物的“占有、使用、收益、处分”的权利；前者属于“应然”的问题，后者属于“实然”的问题。作为共同财产表现形式的房屋，其所有权发生了得丧变更，但共同财产的总量却可以不发生变化。《婚姻法解释二》第十六、十七、十规定，夫妻共同财产以一方名义在有限责任公司的出资、以一方名义在合伙企业中的出资、以一方名义投资设立独资企业的，离婚时纳入共同财产分割。司法解释在这里既诠释了夫妻共同财产的表现形式，又揭示了夫妻共同财产的本质内涵。夫妻共同财产可以以一方的名义体现，具体而言，以一方名义在有限责任公司的出资、以一方名义在合伙企业中的出资、以一方名义投资设立独资企业的，出资或投资行为并不违法；夫妻中的一方，作为上述的公司股东、合伙人或独资企业的投资人，进行相应的经营活动，并不因未征得另一方同意而无效。特别是独资企业的投资人，可以处分整个企业的资产，这包括货币、设备、货物、债权，当然也包括固定资产的重要组成部分———房屋。

婚姻存续期间，登记名义人得以对共同财产的表现形式———房屋行使所有权。但是一旦离婚，则共同财产的本质得以体现，只要是来源于共同财产，无论所有权登记在谁名下，都要纳入共同财产分割。前文已述，在房屋所有权转移登记时，登记机构不能从来源方面去查明是否共同财产，即不去查明财产是如何在其不同的表现形式之间进行转化的，而是判断财产的同一表现形式在不同主体之间的转移。浅显地说，对于房屋买卖而登记的，登记机构不去查明房屋是由谁的货币转化而来的，而是判断“占有、使用、收益、处分”的权利是否从一个主体转移到另一个主体。如此则登记机构的职责非常清晰。

即判断：主体的真实性；主体之间转移房屋所有权行为的真实性。

至于该房屋中有多少成分是个人财产转化而来的、又有多少成分是共同财产转化而来的，登记机构不去过问。当事人通过法律行为转移房屋所有权的，登记机构依照申请原则和合意原则进行登记。当事人双方有转移所有权的合意并向登记机构提出申请，登记机构通过审查申请人的身份证明来判断所有权转移的主体的真实性，通过审查登记原因文件来认定主体之间转移所有权的合意，判断转移房屋所有权行为的真实性。

符合条件的，按照申请人的意思表示做出转移登记行为。登记机构所登记的标的是物权而非价值，登记行为应当由《物权法》和不动产登记法律来规范。“夫妻共同财产”的登记之所以成为难题，一个重要原因就是目前还没有一部完善的《不动产登记法》来规范登记机构核准登记的标准以及应负的责任，从而导致法理上本来十分清晰的问题却困扰登记机构多年。同时，这也导致司法机关裁判结果的不确定性。最重要的是，对人民群众物权的保护和交易安全产生了不利影响。因此，藉《物权法》即将出台的东风，期盼《不动产登记法》尽早制定、通过并施行。

五、实务登记中的几个问题

1、夫妻协议离婚

在夫妻双方协议离婚分割协议中，将房产归一方所有，现一方持该离婚分割协议（民政部门一般会在上面鉴章）前来办理该房产的转移登记。离婚分割协议本质上是民事合同，为法律行为，而依照法律行为发生的不动产物权变动，须以债权合意（离婚协议的意思表示）加登记完成，即须转让方和受让方持合同到登记机关共同完成履行行为（登记）始生物权变动。实践中，夫妻双方一旦离婚完毕，大多很难配合前来完成房产转移登记的履行行为。按照登记要件主义的要求，一方持离婚分割协议前来办理房产转移登记肯定是不行的。

出路一：让当事人去进行确权的话。

出路二：无疑会增加成本，也会引起群众的不满。从方便群众的角度出发，如果离婚分割协议关于房产的分割写得很清楚，且该房产上无其它债权、债务纠纷，也无其它信息的，登记机关一般是会为其办理转移登记的。在此情况下，已经隐含了登记对抗的意思。按照登记对抗主义，在双方当事人之间债权合意达成一致的情况下，物权即发生变动（登记仅作为对抗第三人的要件），失去方已和该房产无关，不需要其前来登记机关完成履行登记行为。夫妻双方在夫妻关系存续期间以一方名义购买房产，并付清了房款，但离婚后才完成登记的，如果严采登记要件主义，在夫妻关系存续期间，并未取得该房产的所有权，该房产不属夫妻关系存续期间所取得的共同财产，应属一方婚后完成登记的个人财产，这显然有违公平。毕竟双方是在夫妻关系存续期间共同付清了房屋的对价，离婚后仅仅是补办登记而已。在此情况下，登记机关一般认为其属双方共同财产。对房屋的物权变动，现行法律仅认为登记是物权变动的唯一依据，而不动产的交付、权利证书的移转、公证等都不能表征房屋物权的变动。在现行的商品房买卖中，开发商一般会在合同里约定房屋交付后90 日内办理分户转移登记（小产权），更多的是约定365 日。如果依登记要件主义，在此期间内，买受方将不能取得该房屋的所有权，房屋的所有权仍在开发商手里。从法理上讲，开发商还可将该房屋再行抵押、出卖。下载本文