本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为。A：28元／㎡B：2688元／㎡C：2708元／㎡D：2734元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

2、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。A．标的非自有性B．主体的特定性C．目的的利他性D．权利义务的对等性

3、房地产估价师续期注册的有效期为__年。A．一B．二C．三D．四

4、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产估价业D：房地产经纪业E：房地产估价机构必须加盖公章

5、下列可作为市场法适用对象的是__。A．学校B．写字楼C．纪念馆D．教堂

6、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。A．30%B．32%C．33%D．18%

7、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，A．2000B．1970C．2070D．2170

8、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格

9、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格

10、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A．商品市场B．生产要素市场C．服务市场D．潜在市场

11、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元B．1230元C．743元D．928元

12、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。A．估价时点不同B．交易日期不同C．估价目的不同D．估价对象的状况不同

13、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。A．建设项目批准文件B．国有土地使用权批准文件C．拆迁计划和拆迁方案D．拆迁补偿安置协议

14、修建性详细规划应当符合规划。A：控制性详细B：区域C：近期建设D：分区E：执行层的组织协调

15、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：80％B：82％C：83％D：92％E：工业用地的监测点评估价格

16、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题)A：28．60％B：35．00％C：40．00％D：50．00％E：执行层的组织协调

17、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A．时间类参数B．融资类参数C．评价标准类指标D．收益类指标

18、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现的情形。A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933E：工业用地的监测点评估价格

19、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。A．10B．9C．1D．0.9

20、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4

21、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。A．与产权调换房屋结算差价B．价值C．货币补偿金额D．重置价格

22、在评估期房价格时，__。A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

23、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。A：超额利润B：投资回报C：内部收益D：风险报酬E：借款合同

24、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。A．商场B．住宅C．高尔夫球场D．写字楼

25、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．价值定价法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏

2、商业辐射区域分析包括。A：可能的顾客流量B：消费者行为、喜好和偏爱C：购买能力分析D：区域优势E：消费导向

3、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A．16B．18C．20D．22

4、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A．在建工程抵押估价业务B．城市房屋拆迁补偿估价业务C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

5、用益物权包括。A：土地承包经营权B：抵押权C：建设用地使用权D：质权E：地役权

6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同

7、影响房地产价格的区位因素有__等。A．建筑规模B．临路状况C．楼层D．建筑容积率E．繁华程度

8、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段末期D：第三阶段E：第四阶段

9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化

10、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。A．净现金流量B．贷款利率C．基准收益率D．开发经营周期

11、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调

12、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

13、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于．【2007年考题】A：被拆迁房屋的权属证载的面积B：拆迁入提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

14、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

15、征收集体土地所具有的特点为__。A．具有一定的强制性B．被征用单位可以根据实际情况提出异议C．妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿D．被征用后的土地所有权发生转移E．土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口

16、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。A．100B．200C．250D．300

17、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。A．私有住宅转让后仍用于居住的B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C．按照住房制度改革有关规定出售公有住宅的D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

18、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。A：合法设定房地产抵押权B：择优选择设押的房地产C：合理确定抵押率D：处置抵押物的渠道畅通E：抵押物收益丰厚

19、影响房地产价格的国际因素有。A：世界经济状况B：国际竞争状况C：政治对立状况D：政治安定状况E：军事冲突状况

20、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.4%B．1.5%C．2%D．3%

21、征收集体土地应遵守的原则包括__。A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B．保证国家建设用地的原则C．妥善安置被征地单位和农民的原则D．有偿使用土地的原则E．依法征地的原则

22、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》

23、下列关于享受优惠的普通住房标准，表述正确的是。A：住宅小区建筑容积率在2．0以上B：住宅小区建筑容积率在1．0以上C：单套建筑面积在140以下D：单套建筑面积在120以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

24、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A．成本利润率是年成本利润率B．成本利润率是开发经营期的成本利润率C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

25、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A．9.00%B．8.05%C．30.00%D．7.52%下载本文