一、常州房地产初感

近年来整个房地产市场火爆异常，作为长三角地区经济发达的城市常州，房地产市场也在飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2005年受国家宏观经济调整的影响，常州市房地产市场开始降温。表现为消费者持币观望比例增加，房价涨幅放慢甚至下跌，部分楼盘以特价等形式变相降价。但相比与上海、南京等一线城市而言，常州房地产市场的形势不算太差，上海、南京等一线城市出现的普遍性降价在常州尚未出现，南京经常发生的挂牌土地流拍现象在常州发生较少，土地市场较为平稳，说明开发商对常州未来一两年的市场预期依然看好。

二、常州房地产市场现状

1、开发投资持续增长、结构发生显著变化。

近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。从个案上看，新城南都2004年开盘至今，销售面积超过40万平方，销售均价接近4000元，这种销售进度是少见的。反映了常州市场的异常火爆。

房地产市场的火爆还表现在商业用房（商铺）上，2004年和05年上半年，常州市商业用房（商铺）销售较好，说明常州市经济活力相当强。但另一方面，常州写字楼市场却呈现出下滑的趋势，开发量下降，在售项目销售进度缓慢。究其原因，我认为是因为常州中小企业发达，缺乏大型特大型企业集团和外资机构地区总部，产业结构中制造业密集，但高附加值服务性行业发展相对滞后，因此市场对写字楼需求有限。随着常州市经济的进一步发展，外资企业增多，以及本地企业形象提升等因素，常州市的高端写字楼市场会出现同苏州、无锡地区类似局面，逐步成熟起来。

2、开发投资规模不断增大，开发空间大幅度上升。

2003年至2005年，常州市房地产行业开发投资规模呈快速上升趋势。由于常州正在建设特大城市，市区面积由280平方公里扩大到18平方公里，新城区开发建设力度加强。同时老城区的改造速度也没有减缓，随着常州建设特大城市的启动，常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。根据《常州市城市总体规划纲要》指标要求，2005年市区城市化水平要达到66%，2010年达到70%；居住水平方面，近期人均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85%。这几年市区居民的居住需求会有较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的更新换代。

常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺，自2002年以来，常州市商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比也在逐年下降，供求总量基本保持平衡。但伴随着特大城市建设步伐的加快，常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大，商品房市场需求量也急剧上升，加上2003年商品房竣工面积减少因素的影响，局部区域市场出现了供不应求的局面，同时还带动了空置住宅的消化，使商品房空置面积达到多年来的最低点。以至2004年，常州市场需求呈现井喷态势。2005年4月份之后，受宏观经济体调整影响，上涨势头减弱，而同期在售面积放大，市场压力初步显现。

4、商品房成交价格明显上涨，持续上扬会遇阻力。

在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下，商品房的销售价格也一路上涨，从发展趋势看，常州市楼盘品质的提高，土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬；但另一方面，常州市房地产市场发育程度较好，市民的住房需求已在前几年得到一定释放，供需的急剧矛盾已趋缓和，加上特大城市建设，客观上需要拉大城市发展框架，许多开发项目会集中在开发成本较低的城市外围和城郊结合部，这将对平抑房价起到十分积极的作用。由直接主持的经济适用房建设也将全面推开，再考虑到二手房市场活跃这一因素，个人以为常州市的房价会在近几年处于比较稳定的时期，持续上扬会有一定阻力。

三、常州房地产快速发展原因浅析

1、全国整体房地产市场的繁荣发展

2002年以来，全国房地产市场迎来了新的春天。开发理念、开发产品、后期服务等都得到了前所未有的大跨越、大发展，同时也吸引了开发商、老百姓的饥渴目光，卖方思绪活跃了，买方需求渴望增加了，带来了新一轮的房地产的大发展、大跃进。

长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了"长三角"区域内房价的不断走高。

在这样情况下，作为苏南板块的常州自然不会脱离这样的大形势，改善居住环境、获得高额的投资回报等等因素使得常州房地产的买方市场活跃起来。有了买方市场必然带来卖方市场的勃勃生机。

2、的导向

房地产市场的快速发展离不开的推动，而各个地区建设新城区的举措更是起到推波助澜的作用。常州亦不能免俗，也算是紧跟时代的步伐。常州市提出大力发展新北区的战略，市计划北迁、大搞新北区的市政配套建设、低价出让土地，让开发商看到了新的商机，带动了常州房地产市场的加速发展。

3、外来开发投资的涌入

常州是经济发达地区和全国房改试点城市，企业制度改革和房改工作比较彻底。投资主体实现了由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局转变，民营和外商企业投资已占全市房地产投资的半壁江山，并有继续上升的趋势。自2003年以来，常州的房地产开发出现了一定程度上的“围城”现象，本地的一些开发商纷纷到经济欠发达地区寻找项目，而实力比较强的外商、外埠及外行业的单位则大量涉足常州市的房地产开发建设，这既促进了常州市房地产开发建设的技术交流，同时也在一定程度上锻炼了常州市的投资主体，并使行业的外向度进一步提高。同时产品的品质进一步提高，促进行业的发展，从而带动整个市场的发展。

4、外来消费投资的涌入

在消费主体方面，常州市早在1998年就取消了实物分房，推行住房分配货币化，单位和集团消费已基本淡出房地产市场，个人成为住房市场的消费主体。另一方面，由于常州经济的快速发展以及招商引资力度的不断加大，外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加，个人消费群体严格的区域性被打破，如“浙江军团”已在常州市房地产消费中占有一席之地。

四、常州未来市场的消费群体判断

1、新婚夫妻

从常州民政局统计资料看，今后几年常州城区每年将有8000－10000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100㎡的新房子，那将每年消化50万㎡的新商品房。

2、改善居住条件人员

2004年常州居民人均可支配收入达到12868元，今年还将有较大的增长。居民收入提高了消费自然就会提高，大多数人最根本的需求就是房子，置业将成为他们消费的首选。其中二次置业的人群将会增加，对中高档大户型的楼盘需求较大。

3、城市化进程中农村进城人员

新北区的大力发展、各个工业园的快速建造、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范围不断扩大，增加了附近农民的收入，进城农民购买力不容轻视。同时常州远郊地区的农民或小城镇居民因子女上学就业在市区，也会有在市区购房的希望。这两部分将会在未来一段时间消化相当一部分市场。

4、被拆迁人员

2004年常州拆迁量基本和去年相同，全市拆迁面积270万㎡，城区大概有6000多户拆迁。假设有3000户购买100㎡的新商品房，那将消化30万㎡的新商品房。一般说来，拆迁户购买力相对较强，属于二次置业人群。

5、投资客户

全国整体房地产市场的蓬勃发展，常州房地产市场的稳定快速发展，给很多人带来赚钱的机会。不光越来越多的本地个人资金投资房地产，还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。但由于常州本身的吸引力尤其是人居环境的吸引力有限，因此，投资客户，特别是普通住房投资客户隐该不会太大。更多的投资客户将会集中在商业用房上。

6、外来工作创业人员

常州第三产业的快速增长，带来全国各地的生意人来此淘金，他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。现在大学生教育普及，常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去，他们中大多数都是外地人，其中来自欠发达地区的外地人在常州安家置业的可能性会很大。但这部分群体初次置业时，购买力相对较弱，个人认为需求偏好经济适用户型。

五、常州市房地产市场特征之我见

通过对常州市场的调研和消费群体的分析，我认为存在以下几个特征：

1、消费行为有一定跟风现象，有着羊群效应，如排队买房、随选择区域等。

2、消费者较容易接受新事物，如对小高层、高层的快速接纳，价格也高于多层住房。

3、消费者对教育、配套要求较高，如对学区房的选择，及为小孩教育舍得花成本。

4、消费者超前消费意识较强，如购房消费中贷款占了很大的比重，户形选择上偏向100平方以上的大户型，以120平方左右的户姓最为畅销。

5、片区消费情结较明显，消费者购房的区域选择上还是倾向于原来居住的区位或毗邻的区域，以便尽快适应周边的生活习惯。

六、我对常州房地产市场未来预期

通过这段时间对常州市房地产市场的调研，我对常州市房地产有了一个非常粗浅的认识。结合常州市未来经济的发展情况和预期，我个人还是较为看好常州市场的。原因如下：

1、常州地区经济基础好，发展快，发展潜力大。居民收入较高，购买力强。虽然目前常州在苏锡常中发展最为滞后，但滞后是相对的，表明常州发展空间和潜力巨大。不同于苏州和无锡地区主要依靠台资外资促进经济发展的模式，常州地区老国企较多，民营经济居于主导地位，财富更多的留在了本地，因此居民的购买力并不低于苏州无锡。

2、目前常州房价在长三角地区处于较低的水平，平均房价远低于上海、杭州和南京等大城市，也低于温州、台州、苏州、无锡等地。同时，由于常州本身的人居条件并不是特别吸引人，因此外地来常州炒房的群体有限，投资者较少，房价泡沫成分较少。

3、常州市房地产市场启动较晚，市场容量尚未饱和。虽然常州市是国家房改试点城市，但常州本规模的商品房开发从2002年才开始，空置房面积有限，远未达到警戒线。购房者购房主要用于自住。同时，常州市房地产每年的刚性需求量也很稳定，并呈上升趋势。

4、常州市城市建设速度加快。同苏州、无锡等城市相比，常州在城市建设方面是较为落后的。常州主城区和武进区、戚墅堰、新北区几个新城区之间是面积巨大的城中村，老城区待改造区域面积很大，新城区建设才刚刚起步。因城市改造和扩建而产生市场需求量巨大。而且常州老城区不同于上海和南京的老城区，建筑密度低，房屋结构老，拆迁改造的成本不大，难度较小。同时，常州土地利用率明显高于南京，主城区新规划区域容积率普遍高于2.0，因此开发商改造老城有利可图，又会进一步促进老城区的改造。 

注：以上为我对常州市房地产市场的初步认识，因时间短暂，未能深入调研，浅尝辄止，多定形而少定量，多有不当之处，请予指正！

资料来源：常州市统计局网站

          常州市房地产网

          搜房网常州站

          2005年常州市购房节现场资料

          常州市部分在售项目售楼部

                                               市场营销部：*****

                                                 2005年11月3日下载本文