第一类 综合思考题

作业要求（PPT）：

 6-9位同学组成团队完成以下任意一题，做成PPT，团队成员上台讲解。

1、公司IPO前或定向增发（用资产购买定向增发股票）要进行资产评估，这种资产评估可能为部分股东带来额外收益，如何理解？（由一个团队来完成）

布置时间：3月1日；完成时间：5月9日

2、某公司的创业股东有一个五年计划，争取5年左右成功上市，资产评估在这个过程中能对创业股东提供哪些帮助？其中的税收风险有哪些，如何进行节税筹划？（由两个团队来完成）

布置时间：3月1日；完成时间：5月9日

3、阅读四川双马公司的资产评估报告，写出你的读后感或者受到的启发，或者提出相关问题。（由两个团队来完成）

布置时间：4月24日；完成时间：5月16日

4、阅读ST阿继电器的资产评估报告，写出你的读后感或者受到的启发，或者提出相关问题。（由两个团队来完成）

布置时间：4月24日；完成时间：5月16日

5、待整理……（由两个团队来完成）

布置时间：5月9日；完成时间：5月23日

6、待整理……（由一个团队来完成）

布置时间：5月9日；完成时间：5月30日

第二类 计算与简要分析

作业要求（书面完成）：

 每3位同学组成一个团队，共同完成以下全部作业，课程结束前交给学委。

布置时间：4月25日

1、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，出租率为85%，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%。贷款利率为6%，房地产综合还原率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

2、被评估设备购建于1986年，账面价值10万元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资5万元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：(1)从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年, 在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测该设备有关参数和评估值。    

3.某企业有一套自制生产设备，原值为100万元，其中材料费70万元，安装费22万元；其他费用8万元。这套生产设备到1995年1月1日已使用6年，预计尚可使用9年。这套生产设备的设计能力为年产某产品1000吨，从19年至1995年的6年时间中，材料费上涨指数为：10%、11%、12%、15%、20%、25%；安装费和其他费用平均上涨指数分别为：9%、10%、12%、14%、18%、20%。同时预计1995年1月1日自制同样设备的生产能力会达到1200吨。由于企业所在行业受国民经济的影响，正常开工率为80%，调整系数取0.6。试评估该套设备1995年1月1日的价格。

4.对某企业一台1515纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的1515纺织机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表。

5、房地产估价案例

×××宗地估价结果报告

（一）委托方：绍兴市×××公司

（二）估价方：×××房地产估价事务所

（三）估价对象：本次估价对象土地地处绍兴市××区，土地使用权为×××

公司通过划拨而获得。该地段属城区五级，交通便利。地块形状规则，目前为

一闲置空地，总面积为58000m2。本次估价为×××公司拟用该土地作价入股与

××开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的

规划要求，该土地用途为商业、住宅；允许建筑容积率为10，允许建筑覆盖率

≤50%；土地使用年限为50年。

（四）估价目的：合资入股

（五）估价时点：1999年9月7日

（六）价值定义：本报告书所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成的可观合理价值。

（七）估价依据：

1．房地产估价合同

2．《房地产估价规范》

3．国有土地使用权证（××房地籍岸字01608号）

4．有关该地块的规划资料

5．联合开发协议书

6．估价人员现场勘察的结果

（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

（九）估价方法：由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

（十）估价结果：经过详细计算，估价对象土地总价值为53000万元，大写：人民币伍亿叁仟万元整。

（十一） 估价人员：中国注册房地产估价师×××、×××审核人员；中国注册房地产估价师×××

（十二）估价作业日期：（略）

（十三）估价报告应用的有效期：自1999年9月7日起一年。

×××宗地估价技术报告

（一）个别因素分析：（略）

（二）区域因素分析：（略）

（三）市场背景分析：（略）

（四）最高最佳使用分析：（略）

（五）估价方法选用

由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

（六）估价测算过程

根据可行性研究报告，该地块的最佳开发利用方式如下：用途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆盖率为50%；建筑总面积4000m2，建筑物层数为16层，各层建筑面积为29000m2，地上1－4层为商场，5－16层为住宅。

1．预计建设期：预计共需三年时间才能完全建成投入使用，即2002年9月

完成。

2．预计出售楼价：住宅楼的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售

出，其余10%一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每平方米6000元，住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。

3．估计开发费以及开发商利润：估计总建筑费用为3.5亿元；专业费用为

建筑费的10%；年利息率为12%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的5%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为20%。

在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入30%的建

设费及相应的专业费用；第二年需投入40%的建筑费用及相应的专业费用；第三年投入余下的30%建筑费用及相应的专业费用。

4.求取地价：采用的计算公式如下；

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润

5.拟采用静态和动态两种方式计算地价

（第二类题目）参：

第一题

（1）年总收益：2×365×1000×5＝3650000（元）

（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5％＋0.2％）＋3650000×17.5％＝1009250（元）

（3）年纯收益：3650000－1009250＝20750（元）

（4）房地产总价：

（5）测算建筑费及专业费：3500×（1+10％）×5000＝19250000（元）

（6）利息：

（7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%＝0.2地价＋3850000

（8）地价＝房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

         ＝36258750－19250000－0.1236地价－1155000－0.2地价－3850000

地价＝9069016（元）

第二题

⑴计算被评估设备的重置成本

10×（1+10%）10+5×（1+10%）5=26+8.05=34.05（万元）

⑵计算被评估设备的有形损耗率

①

②

⑶计算被评估设备的功能性贬值额

⑷经分析该被评估设备不存在经济性贬值

⑸计算评估值

评估值=34.05×(1－46.8%)－3.05=15.06(万元)

第三题

⑴计算该套设备在1995年1月1日的重置成本

   ①设备材料费=70×(1+10%)×(1+11%)×(1+12%)

             ×(1+15%)×(1+20%)×(1+25%)

             =165.128(万元)

   ②该套设备的安装费和其他费用至1995年1月1日的金额为：

   安装费及其他费用=30×(1+9%)×(1+10%)×(1+12%)×(1+14%)

                   ×(1+18%) ×(1+20%)=65.03(万元)    

③重置成本=165.128+65.03=230.16(万元)   

   ⑵计算实体性贬值率    

   ⑶计算功能性贬值率

⑷计算经济贬值耗率

⑸计算该设备的评估值

  评估值=重置成本×(1―实体性贬值率) ×(1―功能性贬值率) ×(1―经济性贬值率)

        =230.16×(1―40%)×(1―16.67%) ×(1―12.5%)

        =100.69(万元)

第四题

⑴生产厂家（品牌）因素分析和修正。参照物A、B、C的修正系数分别为：100/125、100/100、100/125。

⑵交易时间因素的分析和修正。参照物A、B、C的修正系数分别为：118/100、115/100、103/100。

    ⑶成新率因素分析和修正。根据公式：成新率修正系数=被评估对象成新率/参照物成新率，参照物A、B、C成新率修正系数分别为：70/80、70/60、70/75。

    ⑷计算参照物A、B、C的因素修正后价格，得出初评结果。

    参照物B修正后的价格为：6000×=8050（元）

    参照物C修正后的价格为：9500×=7306（元）

    ⑸确定评估值。对参照物A、B、C修正后的价格进行简单算术平均，求得被评估设备的评估值为：

（8260+8050+7306）÷3=7872（元）

第五题

A：采用静态方式计算地价：

（1）    总楼价＝6000×29000×4+25000×12＝156600（万元）

（2）    总建筑费＝35000（万元）

（3）    总专业费用＝总建筑费×10%＝3500（万元）

（4）    总利息＝（总地价＋总建筑费＋总专业费）×利息率×计息期

＝总地价×12%×3＋35000×（1+10%）×30%×12%×2.5＋35000×（1+10%）×40%×12%×1.5＋35000×（1+10%）×30%×12%×0.5

＝总地价×0.36＋6930（万元）

上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2002年9月止。

（5）    总销售费用＝总楼价×3%＝4698（万元）

（6）    总税费＝总楼价×5%＝7830（万元）

（7）    总利润＝（总地价＋总建筑费用＋总专业费用）×利润率

＝总地价×20%＋（35000＋3500）×20%

＝总地价×0.20＋7700（万元）

将上述（1）至（7）代入公式中，即：

总地价＝156600－35000－3500－（总地价×0.36＋6930）－4698－7830－（总地价×0.20＋7700）

总地价＝（156600－35000－3500－6930－4698－7830－7700）/（1＋0.36＋0.20）

＝58296.15（万元）

B：采用动态方式计算地价：计算的基准时间为该土地的出售时间，即2002年9月，年资本化率为12%。

（1）    总楼价＝6000×29000×4/(1+12%)3＋2500×29000×12/(1+12%)3×〔40%/(1+12%)0＋50%/(1+12%)0.5＋10%/(1+12%)1〕＝107 231（万元）

（2）    总建筑费＝35000×30%/(1+12%)0.5＋35000×40%/(1+12%)1.5＋35000×30%/(1+12%)2.5〕＝291.5（万元）

（3）    总专业费用＝总建筑费×10%＝29（万元）

（4）    总利息＝（总地价＋总建筑费＋总专业费用）×利息率×计息期

（5）    总销售费用＝总楼价×3%＝3217（万元）

（6）    总税费＝总楼价×5%＝5362（万元）

（7）    总利润＝（总地价＋总建筑费＋总专业费用）×利润率＝总地价×20%＋6521（万元）

将上述（1）至（7）代入假设开发法公式中，即：

总地价＝107231－291.5－29－3217－5362－（总地价×0.2＋6521）

总地价＝107231－291.5－29－3217－5362－6521/（1＋0.20）

＝49604.6（万元）

（七）经过估价结果确定

上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为准确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为53000万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地1999年9月7日出售时的购买价格最终估价结果如下：

总地价＝53000（万元）

单位地价＝9138（元/m2）

楼面地价＝1142（元/m2）

案例分析：

1．本报告基本技术思路正确，结构基本合理。

2．应该选用两种方法进行估价。假设开发法作为主要估价方法，同时可以结合现阶段类似地区类似用途的地块价格，选用市场比较法作为另外一种参考。

3．本报告采用的是《规范》已取消了的假设开发法的静态方式，另外假设开发法的计算公式也与《规范》不完全相符。

4．估价参数的选取上还需要做进一步说明，如资本化率、利息率的确定。

5．确定估价结果时还应考虑土地由划拨转为有偿出让的相关费用以及前期地块的改造费用。

              第三类作业 串讲复习（待整理……）   

时间：5月23日、30日

作业要求（串讲后，提问、答疑）：下载本文