第一作者简介:沈晶(1983—　),女,硕士生,主要从事土地经济与研究。E 2mail:jinn8341@s ohu .com

资源评价

我国基准地价评估方法研究

沈　晶,吴　群

(南京农业大学土地管理学院,江苏南京　210095)

摘　要:中国基准地价评估方法研究始于20世纪80年代中期,近年来,对于基准地价问题的研究引起了越

来越多的关注。本文对中国城镇及农用地基准地价评估方法及基本思路做了简要介绍,认为针对不同的评估对象,应采取不同的评估方法,以期得到科学、合理、客观的基准地价。关键词:基准地价;地价评估;方法中图分类号:F301123　　　　文献标识码:　　　　文章编号:1673-24(2007)01-0074-03

APPR OACHES TO APPRA I S I NG THE STANDAR D LAN D PR I CE I N CH I NA

SHE N J ing,WU Qun

(College of L and M anage m ent,N anjing A gricultural U niversity,N anjing 　210095,China )

Abstract:App r oaches t o app raising the standard land p rice,started at the m id -1980s in China,has recently attracted more and more attenti on .This paper intr oduces s ome app r oaches t o app raising the standard land p rice both in urban and agricultural lands and p resents s ome p r oper app r oaches t o different objects for a scientific,reas onable and i m pers onal standard land p rice .

Key words:standard land p rice;app raisal of land p rice;app r oaches

基准地价是在宗地估价的基础上,评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价,它反映了地价的总体水平和空间分布规律,既是国家对地产市场价格实施宏观控制和管理的决策依据,又是国家征收土地使用税费,参与土地收益分配的基本标准。基准地价评估是协调各类宗地价格的统一准绳和关键性工作。

1　城镇用地基准地价评估方法

自19年起,原国家土地管理局对各地提出的土地估价方法进行研究、分析,在此基础上,分别于1990年、1993年颁布了《城市土地定级规程(试行)》和《城市土地估价规程(试行)》以下简称《规程》,确立了“以土地分等定级为基础,土地收益为依据,土地市场交易价格为参考”的城市级别地价评估的原则和方法体系。两个《规程》的出台不仅确定了中国城镇基准地价体系由级别综合基准地价和商业、工业、住宅分用途基准地价构成,评估方法也更多地引进市场方法,评估的价格在一定程度上较前一时期更能反映土地市场的价格水平[1]。

111　城镇综合基准地价评估方法

同一土地级别内的基准地价可分为两个层次:一

是商业、住宅、工业等不同用地类型基准地价,可称

为类别基准地价;二是综合基准地价,它是在类别基准地价基础上依据一定的理论和方法综合而成。迄今为止,对类别基准地价的评估方法已有较多的探讨和实践,但对综合基准地价的评估方法还缺乏深入研究。随着越来越多的综合用地的出现,对其评估方法的研究就显得极为迫切和重要。11111　边际分析法

用边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程。当城市很小时,城市为功能单一的生活型城市,商业用途的三角形A 及住宅用途的三角形B 可能很小。随着城市规模的不断扩大,城市功能的日趋复杂,三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是,原来一些住宅用地会转变为商业用地,同时生产性工业用地出现,城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地。这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念,但用于指导我们将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价,仍不失为一种有效方法[2]。

2　基准地价分类修正综合法

基准地价分类修正综合法是建立在基准地价系数修正法的基础上,通过基准地价评估城市中各种用途

第9卷第1期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资源与产业Vol 19No 11

2007年2月　　　　　　　　　　　　　　　　　RES OURCES &I N DUSTR I ES

Feb 12007

112　商业用地基准地价评估方法

商业用地指主要从事商业经营的土地,包括百货、五金、金融、服装、公司办公等用地。在商业、住宅、工业等各类用地中,商业用地具有地价水平最高、级差收益最明显、区域差异最显著的特点。11211　路线价法

由于商业对区位条件非常敏感,其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势,而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段,也有明显的差异。因此,在级别基准地价或区域基准地价的基础上,应分街道评估路线价,以路线价作为商业用地的基准地价。

路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价(路线价),并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正,从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格,但要求有规范的土地,以得到较多的交易实例[3]。

采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足,其基本思路是:按街道绘制样点地价曲线图,消除图上异常地价样点之后,得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线,选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点(样点少的街道作为一个路线价区段处理),依图上的分界点的相对坐标找到所对应的具体地物,从而得到最终的路线价区段,最后依据平滑地价曲线图,采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点,又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象,明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势,因此,可以依据平滑曲线图,采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值,以此作为各区段的路线价。

11212　利用土地级差收益指数模型评估商业用地基准地价

利用指数模型评估商业用地基准地价的基本思路为:1)测算各单元网络土地的综合区域质量分值;

2)依据综合分值,利用数轴图划分土地级别或土地均质区段;3)计算各土地级别或土地区段的平均土地收益值y

n

;4)计算各土地级别(或土地区段)的

土地质量指数X

in

;利用各级土地(或土地区段)的y n和X in值,估计指数模型参数A和r(其中A为土地的绝对地租,r为土地收益的级差系数),从而确定商

业用地土地收益指数测算模型:y

n

=A(1+r)X in;

5)将各级(或各区段)土地的质量指数X in代入测算模型,即可测算出各级(或各区段)土地的平均土地

收益y

n 值;6)选取适当的土地还原利率r

d

,确定r d

的方法一般有倒算法、风险排序插入法、安全利率+风险利率法等;7)利用收益还原法的地价评估公式评估出各级(或各区段)土地的商业用地基准地价[4]。

113　工业用地基准地价评估方法

工业用地的特点表现为:用地面积大,单位面积的土地收益低,对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、基础设施条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等。因此测算城镇工业用地可采用成本逼近法。

成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本,再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此,采用成本逼近法评估工业用地地价时,其地价构成主要为:1)土地取得费。即实际取得生地的费用。2)土地开发费。即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等。3)土地开发利润。4)土地增值收益。因农用地转变为非农用地,其用途的变化必然带来价值的提高,既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定,再根据不同区位条件进行修正求得[5]。

114　居住用地基准地价评估方法

11411　剩余法

对于房屋交易案例多的城镇,可通过收集商品房销售资料及二手房交易资料,测算出房屋的售价,再利用剩余法求取地价。

11412　收益还原法

对于出租房屋,可通过收集租金资料及出租的各项费用,测算出纯收益,通过还原利率计算出地价。115　开发区用地基准地价评估方法

目前国内城镇土地评估所采用的收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及路线价法等方法都不能正确运用于规划开发区基准地价的评估,因为这些方法或者要求土地的实际经济收益,或者要求有实际投资成本。对于开发区用地基准地价的评估,可采用假设开发法、原价法等方法[6]。

11511　假设开发法

假设开发法的出发点是房地产开发商在求得一般正常社会利润的条件下开发一块土地所需的总投资,因而算出地价=楼价-建筑费-专业费用利息-发展商利润-税收。

11512　原价法

原价法的计算过程是:假定要评价的土地已经开发,首先计算生地价格,再计算开发成本加上其他必要的费用,最后计算出开发后的地价。如果不是开发后第一天就全部出售,则还要考虑保存开发后土地的费用。这实际上是开发商买块生地开发后出售的地价。此方法特别适用于新开发地的评价,而对已开发地、地市内部土地评价就有一定困难。

11513　类比预测反推法

类比预测反推法的方法是先定级再估价,即分为两大步。第一步,对规划开发区进行规划定级。规划定级是对近期内按城市规划发展引起土地增值从而导致土地级别变化而进行的预测。第二步,对规划开发区基准地价进行评估。将建成区土地级别成果图与包

57

第1期沈　晶:我国基准地价评估方法研究括建成区在内的整个城市规划定级成果图(或单独的规划定级成果图)进行详细对比和综合分析,根据两者作用分值大小及其发展变化规律,从而得出规划开发区基准地价的趋势及预测值。

11514　用新增城市建设用地资料计算地价

用新增城市建设用地资料计算地价,其地价包括农地取得费、土地开发费、有关税费、贷款利息及企业合理利润。将以上几项作为成本再加上因土地改变用途而增值的部分。此增值部分用成交价格与成本价格进行比较后确定,增值部分并未给出明确的分析,现在在实际土地出让中,一般都未考虑或没有计算方法,因而,即使考虑也偏低。这种方法对于少量“新增城市建设用地”的地价评估在理论上也许还言之有理,但实际操作存在困难。比如将“七通一平”的费用摊在多大地面上合适,这就没有标准可依。“七通一平”的效益未必全由所计算的地块“享用”,比如道路还有其本身的运输功能。因此,这种方法不可能用于大片规划开发区基准地价的评估[7]。

11515　风景区项目用地基准地价评估方法

我国目前的基准地价体系中缺乏风景区资源开发项目用地的基准地价和地价评估方法体系,严重影响了风景区土地资源的合理配置和土地使用权的合理流动。为确保国家对风景区土地所有权在经济上得到合理体现,理顺风景区土地利用利益关系,促进土地市场发育,并为风景区土地使用权的出让、转让、入股等提供科学的依据,必须对风景区土地价格进行科学合理的评估。

目前我国风景区开发项目用地的土地交易基本没有,无法直接取得土地市场的交易地价资料。但由于风景区的开发项目一般都是具有收益性的不动产,其价值、收益水平与其经营产生的利润有关,故可采用收益还原法进行评估。收益还原法评估包括两个思路:一是以项目出租资金为依据进行评估;二是以项目经营利润为依据进行评估。由于风景区项目具有很强的垄断性和经营的特殊性,一般难以取得客观的市场租金的数据,故风景区项目用地价格以项目经营利润为依据用收益还原法评估。基本思路是通过求取待估项目经营获得的土地纯利润,并以适当的还原利率折算为估价时的现值。另外,个别具有可比性的风景区项目用地,可采用区位因素比较法与相关景区内同类项目地价的比较修正得到。

2　农用地基准地价评估方法研究

相较于城镇用地而言,对农用地基准地价评估方法的研究相对较少。农村建设用地基准地价的评估方法与城镇建设用地基准地价评估方法相似。农用地基准地价评估方法研究的主要热点、难点问题主要集中在耕地的基准地价评估方法上。

耕地基准地价评估就是在对耕地的自然性状和影响耕地的社会经济因素分别进行鉴定和评估的基础上,根据耕地的供求状况、利用状况、有关的法规和相应的评估时间等,综合评定出耕地的价格。就估价特点而言,与城镇地价评估的不同之处在于,耕地价格评估中的耕地分等定级是局限于对耕地的自然评价,从而界定耕地在社会经济条件下的自然生产潜力,而城镇用地的级别则是对一定区片土地质量和价值的综合反映。

影响耕地总收益的因素主要为耕地质量与耕地社会经济投入,而耕地质量评等定级是对评价区耕地自然性状所做评价,因此只从耕地质量差异区别地价是不全面的也是不科学的,因为相同级别耕地由于所处社会经济条件不同,投入的人类劳动不同其收益力是有差别的。所以,只有消除了人类劳动投入对耕地产值的影响,即用不同级别耕地可比经济产值来测算耕地基准地价才有意义。在具体评估方法上,可通过分析不同级别耕地经济总产值与其相应质量指数、社会经济投入指数间的内在关系和建立数学模型,求得不同级别耕地可比经济产值,从而剔除耕地收益中有差别的社会劳动投入,并以此为基础采用收益还原法测算不同级别耕地基准地价[8]。

用上述方法评估耕地基准地价的基本思路是:首先对评价区域的耕地质量进行分等定级,求出不同级别耕地质量指数。其次,计算评价区域内各级耕地社会经济投入评价指数,然后以不同级别耕地的平均经济产值为因变量,以耕地质量指数与社会经济投入指数为自变量进行二元线性回归,并将评价区域的平均社会经济投入指数代入所求回归方程求得反映不同质量耕地的可比经济产值的线性方程。最后,以适当的还原利率将不同级别耕地可比纯收益进行还原,即得评价区域不同级别耕地基准地价[9]。

3　结论

基准地价的评估结果受许多评估因素的影响,其中评估方法的选择占有重要的地位。使用单一的评估方法测算出的地价并不能完全反映评价区各级各类用地的基准地价。因此,在具体区域基准地价的评估中,应根据不同用地土地市场状况采取不同的评估方法,并对评估结果进行综合分析和比较,最终得出科学、合理、客观的基准地价。

参考文献

[1]　艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002

[2]　唐焱,王万茂.近十年中国城市土地估价研究综述[J].中国土

地科学,2003(4):52257

[3]　殷仲民,张建锋.耕地基准地价评估研究[J].西北大学学报(哲

学社会科学版),2002(3):48250

[4]　黄万新,刘国林.小城镇基准地价的评估方法分析[J].华北矿

业高等专科学校学报,1999(1):45246

[5]　岳大鹏.商业用地基准地价评估研究[J].陕西师范大学学报(自

然科学版),1999(2):1162119

[6]　唐晓莲.刍议小城镇基准地价评估[J].村镇建设,1999(12):

42243

[7]　颜妤洁,冯友健.基准地价分类修正综合法在综合用地地价评估

中的应用[J].浙江大学学报(理学版),2005(5):5792583 [8]　马仁会,李树国,李小波.石家庄高新技术产业开发园区地域价值结

构与变涵基准地价研究[J].地理学与国土研究,2002(1):40241 [9]　郑云有,周国华.关于城镇工业用地基准地价评估的研究———以

株洲市为例[J].经济地理,2001(1):426

67资源与产业2007年下载本文