更新技术要点解读

闫弘文  山东师范大学 

一、城镇基准地价更新的总体要求

设计思想

（一）科学性

严格遵循三个规程：

（1）《城镇土地分等定级规程》；

（2）《城镇土地估价规程》；

（3）《城市地价动态监测技术规范》。

（二）规范性

（1）引用的标准；

（2）数学基础；

（3）数据格式；

（4）成果表达。

（三）前瞻性

（1）国家要求；

（2）宏观；

（3）规划导向。

（四）衔接性

三大方面的衔接：

（1）现行基准地价成果；

（2）地价监测成果；

（3）其他相关成果。

（五）可操作性

（1）土地级别能够反映城镇内部土地质量空间分异规律，且界限清晰，易于判别；

（2）基准地价结果符合能够反映级差收益，且修正体系完整，便于操作。

（一）全面评价现行基准地价的实施情况，分析现行成果与区域发展变化的适应性，有针对性地制定基准地价更新工作方案和技术方案。

解读：基准地价实施情况评价首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，基准地价实施情况评价为后评价的范畴，目前的后评价主要包括土地利用总体规划实施情况评价、土地整治规划实施情况评价、土地整治项目实施情况重估等。

（二）更新成果应与城镇地籍调查、土地利用总体规划、城市规划相衔接，充分利用原有资料，使城镇基准地价成果具有连续性。

解读：

（1）城镇地籍调查成果主要应用于建成区范围内工作底图的编制、土地级别边界的校核、基准地价内涵的确定（标准容积率的设定）、地价监测点的设置、土地交易样点的定位等；

（2）土地利用总体规划成果主要应用于评价区范围的确定；

（3）城市规划主要应用于评价区范围的确定、定级因素提取等；

（4）原有资料指现行基准地价成果、中间成果和基础资料汇编，可应用于城镇基准地价更新全过程。

（三）突出外业调查和资料搜集工作，分析更新周期内土地市场交易资料和房地产市场情况，保证样点数据的真实性、评估参数的合理性和各项取值的合规性。

解读：

（1）外业调查是城镇基准地价更新的基础环节，容易被忽视，土地市场和房地产市场公示制度的实施，为采用市场交易资料更新基准地价打下了坚实的基础；

（2）加强土地估价参数的研究，不仅是城镇基准地价更新工作的需要，也是城市地价动态监测和日常宗地评估业务工作的需要。国土资源部《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）要求：“全部监测城市提交商品房构成调查表”。

（四）更新成果要体现更新前后土地级别和地价水平的对比分析，要根据当地实际编制有针对性的基准地价修正体系。

解读：

（1）强化更新前后土地级别和地价水平的对比分析，主要用于判别更新成果的衔接性、差异性和区域的协调性；

（2）当地实际指级别和均值区域的实际情况，目的是提高成果的可操作性。

（五）县级及以上城市应建立城镇基准地价更新数据库。

解读：城镇基准地价更新数据库建设首次纳入2013年度山东省城镇基准地价更新工作内容，）近期目标是确保基准地价更新成果的准确性、连续性以及完备性，远期目标是为城镇基准地价信息化建设打下基础。

目前已经完成的国家级土地信息数据库包括基于二次调查的土地利用变更数据库（农村土地调查、城镇地籍调查、基本农田调查）、土地利用总体规划数据库、城市地价动态监测数据库、开发区土地集约利用评价数据库等。

国土资源部《关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）工作要求中明确提出：“部将在今年完成105个城市基准地价成果电子化备案（上图上网）工作后，适时在全国开展，覆盖所有市县”。

二、现行城镇基准地价成果实施情况评价的技术要点

说明上轮城镇基准地价更新成果的公示情况、实施情况；具体分析城镇土地级别的适用性、城镇基准地价与社会经济发展的协调性、基准地价修正体系应用的可操作性、工业用地最低价标准实施效果；上轮城镇基准地价成果在指导宗地评估实践中遇到的问题及困难，并提出改进城镇基准地价成果的建议。

解读：

（1）城镇土地级别的适用性

主要分析评价区范围、土地级别数、级别边界、级别基准地价是否具有现势性；

（2）城镇基准地价与社会经济发展的协调性

主要分析地价变动与社会经济指标（三次产业增加值、城镇居民可支配收入、居民消费价格指数CPI等）变动的相关性；

（3）基准地价修正体系应用的可操作性

主要分析修正因素、调整幅度、修正结果的总体趋势；

（4）工业用地出让最低价标准实施效果

主要分析工业用地出让最低价标准实施以来工业用地出让地价与最低价标准的关系；

（5）问题与建议

重点提出2013年度城镇基准地价更新中需解决的主要问题，应符合实际。

三、城镇土地级别调整的技术要点

（一）现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。

解读：原则上现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。如果现行商住工土地级别边界高度重叠，且符合当地实际，可调整为综合定级的方法。

（二）设区市及功能区分异较明显的县（市），应采用分类定级的方法调整土地级别，其他县（市、区）及建制镇可采用综合定级法调整土地级别。

解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果进行判别。

（三）采取全部更新方式的城镇，应严格遵循《城镇土地分等定级规程》要求对土地级别进行重新评定；采取局部更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。

解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主管部门对现行城镇基准地价更新成果进行验证后自行决定。工作步骤为：

（1）将近三年土地市场交易样点地价（统一地价内涵修正后）标注在现行城镇基准地价成果图上；

（2）在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值线；

（3）分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合情况，并与现行基准地价比较，根据差异情况确定全部更新或局部更新；

（4）对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产市场交易资料进行分析。

四、城镇基准地价评估的技术要点

（一）基准地价内涵的界定

1、基准日

城镇基准地价更新的基准日为2013年1月1日。

2、土地使用年期

按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。

解读：商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，综合用地50年。

3、土地开发程度设定

土地开发程度按各级别（均质区域）土地的平均现状开发程度设定。

解读：相同区域不同用途土地开发程度设定原则上应一致。

4、标准容积率设定

采用城镇地籍调查成果为工作底图的城镇，其建成区范围内各用途各级别（均质区域）标准容积率的设定应与城镇地籍调查成果相衔接，规划新增建设用地区应与控制性详细规划相衔接或参考建成区确定。其他城镇标准容积率的设定，应参考现行成果容积率设定标准，结合近三年已供土地的容积率指标和城市规划等资料，进行合理设定。

解读：采用城镇地籍调查成果设定标准容积率的应扣除城中村的数据进行统计。

5、土地权利状况

土地权利设定为具有完整权利的国有土地使用权。

（二）城镇基准地价分类体系及表达方式

1、城镇基准地价分类体系

城镇基准地价分类体系主要由商服、住宅、工业三类组成，各地可根据土地市场现状及成果应用的需要，细化用地类型。有条件的市、县（市）可根据分区规划或详细规划建立区片基准地价体系。区片划分应符合《城镇土地分等定级规程》、《城市地价动态监测技术规范》的相关要求。

解读：

（1）城镇基准地价用途分类及细化采用《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准；

（2）区片基准地价体系，应同时编制区片基准地价修正系数表、影响因素指标说明表；

（3）依据《城市地价动态监测技术规范》进行区片划分的，以土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平为依据，绘制地价等值线；依据《城镇土地分等定级规程》进行区片划分的，在土地级别的基础上根据单元总分值进行划分；

（4）区片边界线应结合地籍图和实地查勘后确定。

2、城镇基准地价的表达方式

可在原有基准地价表达方式的基础上，针对商业、住宅用地增加楼面地价的表达。

解读：商业、住宅用地采用楼面地价表达城镇基准地价的，应增加楼面地价容积率修正体系。

（三）城镇基准地价评估的方法

1、利用市场交易地价资料更新基准地价

以土地均质区域或土地定级为基础，以市场交易资料为依据，更新基准地价。突出对当地土地市场、房地产市场的综合分析与预测，重点对估价方法选择及主要估价参数取值依据进行说明。

解读：

（1）土地市场分析可结合土地市场动态监测成果进行；

（2）房地产市场的综合分析与预测可结合统计部门、房管部门的成果进行；

（3）估价方法应针对不同用途尽可能采用多种方法；

（4）土地估价参数取值应依据充分，注明数据来源。

2、利用地价指数更新基准地价

对于已建立地价指数的城镇，可利用地价指数成果，以土地均质区域或土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

解读：

（1）采用地价指数更新基准地价的情形适用于评价范围和土地级别局部调整的城市，评价范围、土地级别或均值区域发生较大变化的城市不宜采用。

3、利用城市地价监测成果更新基准地价

对于已经开展城市地价动态监测的城镇，城镇建成区范围内可利用地价监测成果，更新基准地价。

解读：城市地价监测成果的范围为城市建成区或建设区，城市地价监测范围以外的区域可采用市场交易资料进行测算或采用单元分值与地价模型法进行测算。

五、基准地价修正体系完善的技术要点

2013年度城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系的更新完善。包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系的完整性和科学性。

（一）宗地地价影响因素的选择及权重的确定应与土地定级因素保持好衔接。

解读：指相同因素的重要性顺序与权重关系应与相应的土地定级因素保持好衔接。

（二）必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制城镇级别基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。

解读：可选择近期土地市场正常交易案例，采用更新后的基准地价及其修正体系进行试评，分析修正体系应用的可行性。

（三）加强对容积率修正体系、用途修正体系的研究。

解读：

（1）容积率修正体系主要包括商业容积率修正体系、住宅容积率修正体系，工业一般不需进行容积率修正。《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)提出： 鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

（2）容积率修正模型建立时，样本地价要采用与基准地价内涵条件一致的修正后地价，并剔除其他因素的影响（在同一级别内）进行容积率修正。

（3）用途修正体系。土地用途采用《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准。

六、城镇基准地价更新数据库建设的技术要点

（一）坐标系

依据《国土资源部关于统一土地报备数据坐标系的通知》（国土资厅函〔2009〕1279号）要求，土地报备数据坐标系统一使用西安80大地坐标系。

（二）工作底图

提倡以城镇地籍图为基础，土地利用现状图为基础，以土地利用总体规划图、最新卫星遥感图和城镇总体规划图为参考编制工作底图。电子工作底图的比例尺原则上在1：2000至1：5000之间，纸质工作底图大城市1：10000-1：50000；中等城市1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1：5000。

（三）定级数据库

定级数据库包括定级因素图、定级单元数据库。定级因素图参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）编制。

解读：定级单元数据库参考表1编制。

（四）估价数据库

估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。

解读：估价数据库。估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。参看附表d.8- d.14。

（五）满足图数互查要求

将估价样点标注到工作底图上，挂接样点调查、测算及修正结果数据，要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求。

（六）数据库要求

数据库电子图件格式为MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式。

解读：数据库建设不硬性规定平台，注重数据格式。MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式，不管哪一种格式，数学基础应保持一致，并具有拓扑关系。

七、划拨土地使用权价格评估测算的技术要点

省厅鼓励并提倡各地在开展2013年度基准地价更行工作中，对划拨土地使用权评估问题展开积极探讨，测算土地增值收益率，研究划拨土地使用权评估方法，划拨土地使用权评估的相关研究可参照以下技术要点进行。

解读:目前划拨土地使用权价格评估尚处于探索阶段，主要问题集中在以下几个方面：

（1）划拨土地使用权益问题；

（2）划拨土地使用权地价内涵问题；

（3）土地增值收益及其分配问题；

（4）划拨土地使用权价格评估方法问题；

（5）基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。

（一）新增划拨土地使用权价格调查

收集本地区近三年新增加的划拨土地案例，重点调查供地价格和征地过程中发生的土地取得费用、相关税费及地方为完成区域基础设施配套的投入等成本构成。

解读: 成本逼近法的使用

选用正常的土地取得成本及开发成本，不计开发增值。新增工业用地较易操作，但应注意新增建设用地占用耕地的比重，耕地开垦费、耕地占用税的适用对象等问题。

（二）存量划拨土地使用权价格调查

收集本地区近十年存量划拨土地收购（收回、征收）的补偿案例，重点调查划拨土地收购的补偿方式、标准、价格以及后期土地招拍挂实现的价格。

（三）划拨土地使用权补交出让金比例调查

重点调查划拨土地使用权补办出让手续的依据和标准，以及划拨土地使用权发生转让、出租、抵押权实现等行为时补交出让金的依据和标准。

解读:划拨土地使用权价格＝土地出让正常市场价格－补缴土地出让金（市场值）。实际操作中，补缴出让金水平通过调查出让土地与划拨土地价格市场差值确定，或者参考市场补交出让金案例确定。如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算。如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算。

（四）土地增值收益率测算研究

根据上述三个调查的资料，对不同用途、不同级别土地的收购储备成本、土地平整开发的熟化成本以及招拍挂市场价格进行对比分析，测算研究土地增值收益率。

解读:住宅用地:同一级别或均质区域相同结构的商品房与经济适用住房,采用剩余法分别测算其住宅地价,以此求取土地增值收益。在测算过程中应注意估价参数的差别。

（五）划拨土地使用权评估方法探讨

利用上述三个调查的资料，以及测算的土地增值收益率，展开对划拨土地使用权评估方法的探讨，摸索出一套适应当地土地市场状况的划拨土地使用权评估方法。

解读:重点探讨基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。

八、城镇基准地价更新主要成果及要求

2013年度城镇基准地价更新成果包括文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果。

（一）文字成果

1、城镇基准地价更新工作报告

主要内容包括：城镇基准地价更新工作的目的、任务、工作依据、人员组成、工作进度、资料收集与整理、技术运用、经费开支、经验教训、问题与对策、成果应用建议等。

2、城镇基准地价更新技术报告

主要内容：

(1)更新对象的自然、经济及社会概况；

(2)现行城镇基准地价成果实施情况评价；

(3)阐述城镇基准地价更新的方法与过程。包括更新原则、理论基础、资料收集与整理、更新方法与步骤、更新结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制、数据库建设等；

(4)成果分析。包括各级地价区域分布特点与规律、同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等。地价与土地供需协调状况分析、地价与房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析。开展城市地价动态监测的城市，需进行地价动态监测成果与基准地价更新结果的对比分析。

（二）图件成果

1、最终成果图件：

（1）商业用地土地级别基准地价图；

（2）住宅用地土地级别基准地价图；

（3）工业用地土地级别基准地价图；

（4）城镇土地综合级别基准地价图。

解读：采用分类定级的城市最终成果图件包括：（1）、（2）、（3）；采用综合定级的城市最终成果图件包括（4）。

2、中间成果图件：

（1）城镇土地定级因素作用分值图；

（2）城镇土地定级单元分值图；

（3）样点地价图。

（三）表格成果

（1）土地级别面积统计表；

（2）基准地价表；

（3）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。

（四）数据库成果

估价数据库为评价区完整数据。土地级别采用完全更新方式，应提供评价区土地定级完整数据库；土地级别采用局部更新方式，应提供调整区域土地定级数据库。

1、数据库成果内容

城镇基准地价更新成果数据库主要内容包括：基础地理要素、评价区、定级单元、定级因素分值、单元总分值、土地级别、土地市场交易样点、房屋市场交易样点、基准地价、基准地价修正系数表及说明表、扫描影像图等栅格、数据数据库说明文档等。

2、基本要求：

（1）工作底图、定级单元、市场交易资料、成果图等不同信息要分层保存；

（2）要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求；

（3）成果图件电子图颜色、注记、图例、图廓等必须设置完整；

（4）数据库说明文档包括数据库有关情况说明、栅格图-图层对照说明、数据库成果报送资料清单、制作电子图的软件名称、版本等；

（5）承担单位应保证数据格式的规范性、数据的完整性和正确性。

（五）基础资料汇编

1、与城镇基准地价更新有关的工作文件、技术文件等。

2、城镇基准地价更新工作中收集整理的原始资料（包括收集整理的文字材料、调查的数据表格、复印或数字化的原始图件）。

3、城镇基准地价更新工作中经整理形成的中间成果资料（定级因素分值计算过程、样点地价测算及修正过程）。

4、定级因素调查表、样点调查表、样点地价测算及修正过程表、基准地价修正系数表及说明表要求为excel格式。

附表1  定级单元属性结构描述表（属性表代码：DJDY）

表D.12   地价区段面积汇总统计表（实际土地面积）

表D.13  相关社会经济指标调查表