刘晓尧１崔润苗２１．中国航天建设集团有限公司；２．陕西航天房地产开发有限责任公司
【摘要】房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。股权收购与项目收购比较起来，具有更为快捷、便利的特点，但在方便、宜行的同时，也蕴涵了巨大的法律风险，本文全面分析了股权收购过程中存在的目标公司、股权本身、房地产项目三大法律风险，并结合实践操作情况提出了相应的防范措施。
【关键词】房地产企业股权收购目标公司法律风险
一、股权收购过程中存在的法律风险１．目标公司存在的法律风险。
１．１企业合法存续和内部治理风险。目标公司的合法存续是股权收购的首要条件之一，因此，企业的成立情况，原始的工商登记注册情况及变更情况，各种执照证件年检情况，目前的经营、财务状况，以及企业并未处于合并、解散或破产状态等，都是一个企业法人真实、合法存在的标志。而公司股东会、董事会、监事会和管理层之间是否按照《公司法》进行分权和制衡，内部控制制度是否有助于企业资本增值、保值，分层委托代理体系能否使经营者或其集体的经营决策在公司各个层次得以落实等，也都是衡量股权转让风险的重要度量衡。
１．２或有负债风险。目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、隐性债务等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标公司的债务不承担责任，这种条款也不能对抗善意第三人，收购方只能在承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。
１．３人力资源管理风险。企业人力资源管理适用的法律不仅仅是《劳动法》、《劳动合同法》，还有更多关于工资支付、社会保险、安全生产、工伤赔偿、职业病防护等相关法律、法规。因此，应全面地审查目标公司的规章制度与存在的用工风险，重点体现在劳动管理和劳动保障上，从招聘员工开始，签订劳动合同、社会保险直至解除劳动合同这一系列流程中都有国家相关的劳动法律法规的约束，目标公司是否严格按照法律规范实施劳动管理，是否严格按照法律履行相关程序，关系着是否可以大幅度减少劳动纠纷从而成功避免法律风险。
１．４诉讼与仲裁法律风险。目标公司正在进行的诉讼和仲裁会给企业带来难以预料的困难与经济损失，因为诉讼案件和仲裁案件的不确定性使得公司的资产随时处在贬值之中。在诉讼或仲裁中转让方的股权或资产及土地使用权常处在诉讼保全之中，这些被冻结的资产可能会在诉讼后被强制执行。此外，受让方还应该要求转让方列出其所签的所有合同与协议，并弄清楚这些协议与合同的履行情况。
２．股权本身存在的法律风险。
２．１被收购股权的合法性和有效性。股权收购必须考虑我国法律的具体规定。例如我国《公司法》规定，有限责任公司的股东必须在五十人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败。再如，有的目标公司虽然项目获得了批准，但公司发起人的注册资金并未全部到位，或者是原股东中途部分更换，而新股东支付的股权交易款没有完全付清致使股权权属尚不明晰。
２．２对出让股权性质的确定。如是国有股权转让，则必须按法定程序进场公开交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须经国资委审批，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。另外收购中外合资的目标公司股权也必须遵守《中外合资企业法》，如果股权被两家以上中方企业收购，则须外经委审批并改变企业性质；如果外方股权被另一外方收购，也须经过外经委审核投资主体变更事宜。
３．房地产项目存在的法律风险。以实现房地产项目收购为目的的股权收购不同于一般的公司股权收购：前者收购的根本目的在于获得土地使用权及房地产项目。对于受让方而言，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。所以，房地产企业股权收购过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。
３．１土地使用权瑕疵风险。此项风险指目标公司土地使用权是否依法取得、出让金支付时间、取得方式、土地用途、使用年限是否符合受让方的投资需求，转让方是否隐瞒该宗地有被查封、抵押或出租等禁止或转让的情形等。
３．２项目开发风险。指房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵，相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等；项目是否存在尚未拆迁完毕、需目标公司承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，将导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
二、风险防范措施以公司股权变更的形式转让土地使用权，具有比通过签订《土地使用权转让合同》进行转让更为快捷、便利的特点，但在方便、宜行的同时，也蕴涵了巨大的法律风险，必须在实体和程序上加强防范和控制各种权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。为了有效地避免股权收购法律风险，收购方应当从以下几方面予以预防和控制。
１．前期尽职调查。通常在签订股权转让协议前，收购方要委托律师和会计师进行各方面的调查。前期尽职调查阶段是股权转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定股权及房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险如何防范等重要因素起着决定性的作用。
２．制定风险管理最优策略组合。根据前期尽职调查的情况，受让方可对已识别出的风险按照其风险程度和风险频度进行分类，针对不同类别的风险选择不同的反应对策，包括避免、保留、转移、改善风险特征、分担、消除或转移风险源、风险应对等，并在这几种对策中进行比较和评价，最终产生最优策略组合。
３．充分运用合同的风险管理方式和手段。绝大多数股权转让过程中面临的风险管理都可以通过合同的方式来具体落实。因此，股权转让协议应该尽量完善，把所有诉讼、债务及各类法律风险问题都考虑进去。在实践操作中，主要有以下几个方面需要在合同中明确约定：３．１明确股权转让款的支付方式。通常情况下，将资金交由第三方托管是股权转让双方都能接受的方案，此方案有以下三种模式较易操作：转让方和受让方共同选定第三方（主要是银行）为资金托管单位，并在资金托管协议中明确资金支付的一系列条件，达到约定条件后，除非受让方书面通知该条件不成就并说明理由，否则转让方可以直接向第三方申请付款；受让方先将股权转让款如数存入银行，或通过其他方式取得银行信用。
３．２明确目标公司潜在债务问题解决方式。通过尽职调查和转让方披露，受让方可大致了解目标公司的债务情况。此外，受让方还可在媒体上发布公告，告知企业的股权变更情况，要求债权人在一定期间内到受让人处申报债权，以此更加全面地了解目标公司的债权债务情况。
但无论采取何种方式，都无法彻底消除潜在的债务风险，因此，需将此类风险通过合同方式予以转移。
３．３明确工商变更手续和税务遗留处理的责任主体和期限。在股权转让协议中要明确约定办理工商登记变更的具体程序，并把转让金的支付与办理股权转让手续挂起钩来。税务遗留问题的处理包括补交税款的数量和罚款的数额，同时明确在转让过程中双方应该承担的税款的责任及期限划分。
３．４原职工的安排。目标公司原来的职工由于对公司比较熟悉，在股权转让以后，新股东应最大限度地稳定原职工，继续履行公司与原职工所签订的劳动合同，续聘用原来的广大职工。
总之，股权转让是一个非常复杂的系统工程，本文只是对股权转让中一些常见的比较简单的问题进行了归纳。鉴于当前经济活动的复杂性及股东成员的多元化，建议从股权转让伊始就聘请法律专业人士参与，避免双方一旦发生纠纷而造成被动的局面。
参考文献：
《风险管理实务操作应用》，中天恒３Ｃ框架风险管理课题组。
２０１０年１月版，中国时代经济出版社．２１９经济与法 __下载本文
