（本研究中的资产收购仅限于单一房地产项目或土地所有权，股权收购和合资开发仅限于为开发特定的房地产项目或土地而发生的房地产项目公司股权交易或共同出资组建新的合资公司。）

一、资产收购

1、定义：

收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房地产项目。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有改变。

2、合同体系：

（1）合作意向书：主要是接触阶段对双方合作意向的书面确认，对排他条款和排他期进行约定。

（2）合作框架协议：整个项目转让过程的流程设计，包括转让实操过程中的合同签订安排、退出机制等。

（3）国有土地使用权转让协议：主要对项目转让条件（几通一平），转让对价（包括内涵约定，如是否包含出让金、土地补偿费、拆迁安置费、大市政配套费等），付款进度，付款方式（如现金、股票、可转债、实物等），违约责任（包括违约金支付或违约后单方解除合同权利等）等进行约定。

（4）补充协议:根据项目的进展，各种情况的明确及条件的改变，对原合作框架协议、土地使用权转让协议中的内容进行补充、完善。

（5）其他合同：主要包括资金监管协议、就某项特定事项达成的谅解备忘录、资金结算协议、溢价处理合同等。

3、收购流程

房地产资产收购的流程体系一般包括：

（1）转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、立项、取得土地使用证，并满足项目转让投资额要求；

（2）双方办理国有土地转让登记；

（3）将目标地块土地使用证过户至收购方名下，并对其他各项目手续变更或重新办理。

4、优劣势分析

优势

（1）规避原项目公司法律和债务风险

􀀹受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为。

（2）灵活处理溢价，增加税前可列支金额

􀀹转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本，收购方付出的项目转让款和税费可取得等额的而列入项目开发成本，降低了项目过户后开发经营利润的应纳税额。

劣势

（1）项目权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险

􀀹要从立项开始，对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。

（2）交易费用较高

􀀹转让方需要缴纳所得税、土地、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交易手续费等。

二、股权收购

1、定义：

房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。

2、收购流程

（1）前期准备阶段

主要包括了解被收购项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括公司各部门专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。

（2）与被并购方开始首论谈判，并签订收购意向书

意向书是一种收购双方预先约定的书面文件，用于说明双方进行合约谈判的初步意见，其一般不具备法律约束力，但也可根据需要在某些条款上具备法律约束力。意向书的主要内容包括：谈判双方的保密条款，谈判代表及相关授权，谈判程序及日程的安排，尽职调查的范围、方式和权利，无对价的交易形式、交易的支付方式，相关费用的承担等。

（3）尽职调查

尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的过去、现在和可以预见的未来的所有相关事项，对收购中可能存在的风险进行研究，评估目标公司的资产和债务情况。其包括：基本情况的调查，财务审计与资产评估，审查法律责任，其他更为广泛的信息等方面。

（4）编制收购项目的可行性研究报告，拟订全面的收购方案

􀂾此阶段一般与尽职调查同时展开，主要通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及风险评估等各个方面编制收购项目的可行性研究报告，在公司管理层决策通过的情况下，确定收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。

（5）制定谈判策略，开始收购谈判

（6）签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更手续

股权收购合同体系一般包括《合作意向书》、《合作框架协议》及补充、《股权转让协议》、《付款备忘录》、《溢价处理合同》等，具体视项目不同而不同。

3、优劣势分析

优势

（1）手续简单

􀀹股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单；

（2）费用节省、开发快捷

􀀹股权收购相对而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立房地产公司；

（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险

􀀹土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。

劣势

（1）股权转让存在风险

股权转让视公司性质不同，需要、商务局、工商局办理相应手续，尤其外资股权转让受影响大，周期长，可能存在风险。

（2）法律、债务风险难以控制

项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中，收购方在收购后将面临风险。

（3）溢价处理难度相对较大

当收购价格高于原账面价值时，溢价部分无法通过股权收购进入项目开发成本。

三、合资开发

1、定义：收购方以货币资金出资，拥有目标房地产项目的企业以项目出资，共同组建一个新的合资企业，共同进行项目开发，风险共担，利益共享的模式（通过合资开发，收购方获取项目全部或部分的权益，本质上也是项目收购的一种形式）。

2、交易成本分析

（1）税务成本

根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税的通知》（财税[2008]175号），非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。（该文件执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日）

（2）其他交易费用

􀂾由于被收购方采用实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对有关法律手续予以变更，均需要发生一定的交易费用。

3、优劣势分析

􀂄优势

􀂾适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目。

􀂾可以归避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、或有负债等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小。

􀂾该模式相对于资产收购，税务成本明显降低，无需交纳营业税及附加，在契税方面可根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负。

􀂄劣势

􀂾会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，除税务之外的其它交易成本较前两种模式都大；

􀂾交易过程运作的时间较长，过程较为复杂。

收购过程中的重点问题

一、收购决策依据

1、合作方/转让方选择

􀀹（1）互信。双方具有良好信任基础，我方或合作方拥有资源优势。

􀀹（2）收购方有控制力。洽谈初期需要了解转让动机和议价能力，对于经多轮转让的项目保持敏感；一般要尽量避免只能通过中间人沟通而不能直接与转让方沟通的项目；也要避免收购对象强势而收购方不能有效控制的合作方或转让方。

􀀹（3）股权结构清晰简单。对于股权转让，清晰简单的股权结构利于收购的进展。

2、其他影响因素

􀀹（1）对价优势。与公开市场出让相比，项目收购一般风险较高进度较慢，相应地收购项目一般要求比同时期、同区域、同类型的可比招拍挂地块有至少10%-20%的对价优势。

􀀹（2）决策依据的变化。项目收购决策是基于一定背景和理由，当外围环境和公司内部发生变化时，需要进行动态评估。

􀀹（3）地方透明程度。项目无论是收购过程还是后续开发都与地方联系密切，对于新拓展区域，同等条件下要尽量规避地方过度干预房地产市场的城市；相应的要优先选择支持力度高、办事透明高效、房地产市场容量高潜力大的城市。

二、收购主体确定

目前公司投资平台境内为天麟、远坤，境外为德晓、耀胜等多个壳公司。

一般而言，根据标的情况收购主体按如下情况安排：

􀂾（1）对于境内资产收购，前期可由远洋地产或区域公司签署意向书、框架协议，土地使用权转让合同及后续备忘录一般由指定的项目公司签署，该项目公司一般就是收购土地的开发主体。

􀂾（2）对于境内股权收购，根据土地方股权结构用天麟/远坤签署股转协议，分别收购标的股权，标的公司被收购后成为远洋地产的三级子公司。

􀂾（3）对于收购对象有外资股权的，从加快收购进度看，如具备全部外资股权转让的条件的，可选择直接离岸交易结算；如标的公司为中外合资的，外资部分可用境外壳公司收购结算外资股权部分；内资部分用天麟/远坤收购结算。

􀂾现有对外商投资房地产进行严格，从结汇和开发立项角度看，如项目投资额不超过地方权限（总投资额较小或可分拆出让合同、分拆立项等）且有外资结汇要求的项目，可以继续保持外资股权比例；如项目投资额超过地方权限（项目总投资额较大且无法完成拆分）或没有结汇要求的项目，可以在收购当中或收购完成后再由远洋地产二级内资公司（天麟、远坤）收购外资股权部分，将标的公司股权结构调整为远洋地产的三级子公司，但在我方内资收购外资股权审批过程存在一定风险。

􀂾关于外资如何规避立项详见开发部《关于项目前期立项相关问题的研究报告》。

三、收购模式选择

房地产项目收购模式一般为资产收购、股权收购及合资开发三种。

实务操作中一般根据三种模式优劣势和项目特点出发选择：

􀂾（1）股权收购。相比资产收购，股权收购具有交易成本低；项目容易保持延续性；转让环节转让方不需要交纳土地、营业税，收购方不需要交纳契税等优点。如果可以实现目标公司只有目标地块，或虽有多个地块但约定全部转让，目标公司背景简单股权结构清晰，债务债权或其他或有风险可控的，应优选选择股权收购模式。

􀂾（2）资产收购。在满足资产收购条件下，同时难以实现只装有目标地块的项目公司，或公司债权债务等风险不可控，溢价较高时，可选用土地使用权收购或在建工程收购等资产收购模式。

􀂾（3）合资开发。合资开发是在特定背景下选择的特殊项目收购模式。在目标项目满足资产收购条件，合作方有继续合作开发目标项目的意愿，且项目收购安排时间较为宽松的情况下，可以考虑选择此模式。相对于资产收购，此模式的税负水平略低（转让方无需交纳营业税及其附加），双方风险共担。下载本文