近年来，上海各级已经审批的城市、新城、新市镇总体规划汇总的规划建设范围约为3300平方公里，占上海市陆城面积【6340平方公里】比例高达52%，也明显超过《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》下达的上海建设用地总量。为此，上海市开展了“两规合一”工作，确定2020年上海建设用地的总体控制规划为2600平方公里。其中，城镇建设用地和工矿用地为2200平方公里，农村居民点用地为400平方公里。

根据第六次人口普查资料，2010年度，上海市的常住人口规模达2302万人，比2000年增加628万人。其中，户籍人口为1412万人，外来人口为0万人。

在城市建设用地供求关系日益紧张的严峻形势下，不仅要求更为高效集约的土地使用方式，而且注重更为科学合理的开发建设分区管制。因此，开发强度分区研究是我国特大城市规划的一个重要议题。

2、实施评估

2. 1：上海现行开发强度分区管制体系

2. 1.1 原型：深圳经济特区开发强度分区模型

 宏观层面策略：土地供求关系、环境价值判断、总体开发强度

 中观层面策略：开发强度分区

     基准模型（一般区域）：交通区位、服务区位、环境区位

     修正模型（特殊区域）：生态、文化、美学、安全……

微观层面策略：地块开发强度分配（土地用途、地块规模、交通条件、城市设计等）

2.1.2 中心城区开发强度分区管制体系（基于统一模型）

2. 1.3 郊区新城开发强度分区管制体系(基于各自规划)

分析样本涉及25个编制单元的约500个新建地块

2. 2.1商办地块开发强度的实施评估

分析样本涉及17个案例的约500个新建地块

2. 3.1商办地块开发强度的实施评估

A

距离中心城区较近

规模大于40万人

1：0.78

1：0.61

1：0.71

嘉定新城社区：30%的地块控规容积率超出控制体系上限

嘉定南翔东部社区：与控制体系基本符合

青浦新城西区：与控制体系基本符合

临港新城中心区一期：与控制体系基本符合

2. 3.2 住宅地块开发强度的实施评估  

A

距离中心城区较近

规模大于40万人

1：0.

1：0.95

1：0.94

   嘉定新城社区:66.7%的地块控规容积率超出控制体系上限

   嘉定南翔东部社区：54.0%的地块控规容积率超出控制体系上限

   青浦新城西区：与控制体系符合

   临港新城中心区一期：13%的地块控规容积率超出控制体系上限

小结

在中心城区，商办地块开发强度的距离递减效应大于住宅地块；住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例【55.6%】明显高于商办地块【23.3%】。

在郊区城镇，城镇规模对于商办地块开发强度的影响大于城镇区位，城镇规模和区位对于住宅地块开发强度的影响基本相等；在区位相同的情况下，住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例明显高于商办地块。

2. 4 超高开发强度的建成案例分析

瑞虹新城的容积率为4.5，四栋板式34~35层板式高层形成围合式布局，其中北侧和南侧两栋为南北向排布，东侧和西侧两栋为斜45度排布，基地有一栋两层大卖场。

在容积率为4.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求，但东西两侧建筑是45度排布，采光质量受一定程度影响。

对周边地块的影响非常大，大寒日日照达不到1小时，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在20层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。

2. 4.2新昌城

新昌城的容积率为3.7，五栋23~31层板式高层形成平行式布局，其中西侧为三排，东侧为两排。

在容积率为3.7的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。

对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和北侧建筑高度在18层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。

2. 4.3 中远两湾城三期E地块

中远两湾城的容积率为3.5，六栋27~32层板式高层形成平行式布局。

在容积率为3.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。

对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在22层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。

2. 4.4 河滨围城

河滨围城的容积率为2.6，12~34层，6栋小高层和2栋板式高层形成平行式布局。

在容积率为2.6的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。

对周边地块日照影响较小，如容积率上升到3.0以上和建筑高度16层以上的情况下，则对周边地块的日照会有较大影响。

3.   经验借鉴

3. 1 的开发强度分区管制

陆域面积为1104平方公里，其中适合开发的土地仅占全港土地面积的20%。在过去数十年中，人口平均每十年增加100万。

3. 1.1总体发展模式

根据《2030：规划远景与策略》的预测，人口将从目前的700万增长到2030年的840万。采取轨道交通导向的高强度发展模式，以2%的新增建设用地就可以满足2030年的居住和产业用地需求。

《规划标准与准则》中住宅发展密度的一般原则：

【1】住宅发展密度配合基础设施容量、环境吸纳量所能负荷的水平。

【2】鼓励居民使用公共交通工具。较高密度发展尽可能建于铁路车站及主要公共交通交汇处附近。

【3】发展密度随着与铁路车站及公共交通交汇处的距离增加而渐次下降。在主要交通走廊或铁路车站服务范围以外，倘若有足够的接驳交通工具连接铁路车站及公共交通交汇处，也进行较高密度的住宅发展。

【4】必须周详考虑环境事宜，以确保环境目标。

【5】避免城市形态单调乏味，考虑规划不同密度的住宅发展。

【6】位于环境易受破坏地区附近地点进行低密度住宅发展，以保护环境。

3. 1.2 住宅发展密度分区

【1】都会区的开发强度分区

     在都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区域。

     住宅发展密度第1区，包括最高密度的住宅发展，适用于有大容量公共交通系统服务的地区。

     住宅发展密度第2区，包括中密度的住宅发展，这些地区虽然有大容量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。

     住宅发展密度第3区，其住宅开发密度最低，适用于公共交通系统容量极为有限或者城市设计、交通或环境方面受到特别的地区。

【2】新市镇的开发强度分区

 新市镇的密度分区原则与都会区基本相同。在住宅发展密度第1区、住宅发展密度第2区、住宅发展密度第3区的基础上，在受地形、环境等制约的部分地区，设置了低强度开发的住宅发展密度第4区.

 乡郊地区密度分区的依据包括商业中心区位、以及公共交通服务水平、基础设施服务水平等，划分为六类开发强度分区。

新加坡是一个国土陆域面积仅660平方公里的城市国家。1991年概念规划预期未来【X年】人口规模将会达到400万人，2001年概念规划的目标人口规模上升到550万人。总体规划将新加坡划分为五个规划区域，再细分为55个分区。每个分区大致能容纳15万人口，并设置市镇中心。

3. 2.1 总体发展模式

新加坡始终采取轨道交通导向的高强度发展模式。大部分住宅建筑为10~13层，还有5~10%的4层建筑和5%的20~25层建筑。至今已经建成23个新镇，80%以上的人口居住在新镇的组屋社区。各个新镇由大容量快速交通线【MRT】与中心区连接。在部分居民较多的偏远新镇，还建设了与MRT相连接的轻轨交通线【LRT】。

3. 2.2 住宅开发强度控制参数

根据地块与大容量轨道交通【MRT】站点的距离，允许容积率上浮。

如果地块50%以上面积位于站点200米范围之内，允许容积率上浮10%；如果地块50%以下的面积位于站点200米范围之内，允许容积率上浮5%。

在城市中心的特定地区，根据地块规模不同，也允许容积率上浮5~15%。对于已有开发项目的容积率已经大于基准容积率的地块，或者拟建开发项目的批准容积率大于2008年总体规划中规定并已经缴纳开发费的地块，均不再享有容积率奖励规定。

4. 1宏观层面：基于价值取向的总体策略

   【1】依据土地供求关系，确定总体控制目标

     随着土地供求关系的日趋紧张，为了满足城市经济和社会发展的未来空间需求，采用较高强度的空间发展模式是必然趋势。但是，上海土地供求关系尚未达到新加坡和的紧张状态，气候条件也不相同。上海的总体开发强度不应高于新加坡和。

【2】强调轨道交通导向，落实低碳发展理念

在上海城乡建设用地限和轨道交通网络长远规划都已经确定的前提下，既有条件也有必要依据轨道交通网络的服务水平确定开发强度分区管制体系，形成轨道交通导向的低碳发展模式。

【3】形成强度递变格局，塑造地区形态特色

形成中心城区、近郊城镇、远郊城镇开发强度逐次递减的格局，有助于塑造各个地区的形态特色，并吸引人口向郊区城镇疏解。

【4】界定各类特别区域，贯彻分类管制原则

开发强度分区管制体系仅适用于中心城区和郊区城镇的一般区域。各类特别区域根据各自的特殊属性确定开发强度管制要求。

【A】历史风貌保护区：包括12片中心城历史文化风貌区、32片郊区历史文化风貌区、市级及以上文物保护单位和优秀历史建筑建设控制范围；

【B】发展敏感区：包括建设敏感区、楔形绿地、水源保护地、特殊环境要求地区；

【C】重要滨水区：包括黄浦江两岸规划区、苏州河滨河地区、重要河道沿岸地区；

【D】风景区：包括余山国家旅游渡假区、淀山湖风景区、大中型公共绿地及重要广场周边地区；

【E】净空管制区、微波通廊管制区；

【F】特殊大型开发项目。

4. 2  中观层面：开发强度区分体系

4. 2.1开发强度分区体系的空间单元：四个层次

区域：上海市区域划分为中心城区及其拓展区、郊区城镇

分区：在各个区域中确定开发强度分区及其基准强度控制区间

街坊：在各级开发强度分区中确定街坊是否适用特定强度

地块：在各个街坊中确定地块是否适用开发强度修正

4. 2.2中心城区及其拓展区【闵行新城、宝山新城、虹桥商务区】

   依据轨道交通网络的服务水平，划分开发强度分区

根据上海市轨道交通远期规划，上海市域共有轨道交通线路22条，设置434个站点，包括一线站、二线换乘站和三线及以上枢纽站。

轨道交通线路两侧500米、800米、1500米作为不同级别的影响范围，赋予相应的分值。

500米是轨道交通的直接影响范围，800米是步行10分钟可达范围，1500米是公交车10分钟可达范围。

运用GIS技术，依据轨道交通网络的服务水平，划分为5级开发强度分区。

中心城区及其拓展区的5级开发强度分区：

1级强度区【S=0】：不在任何轨道交通线路1500米覆盖范围内，轨道交通服务水平最低。

2级强度区【0＜S＜1.0】：位于一条轨交线路800米服务范围之内或者在两条线路1500米服务范围之内，轨道交通服务水平较低。

3级强度区【1.0≤S＜2.0】：至少位于一条轨交线路500米服务范围之内，轨道交通服务水平一般。

4级强度区【2.0≤S＜3.0】：位于两条轨交线路500米服务范围之内，或者同时在多条线路800米、1500米覆盖范围之内，轨道交通服务水平较高。

5级强度区【S≥3.0】：位于三条轨交线路500米服务范围之内，或者同时在多条线路800米、1500米覆盖范围之内，轨道交通服务水平最高。

轨道交通线网

  街坊层面：在各级开发强度分区中，如果一个街坊的50%以上（含50%）面积位于轨道交通站点300米服务范围内，则该街坊划为特定强度区域，其余街坊为基本强度区域。

     中心城区及其拓展区强度分区管制的容积率控制区间

4. 2.3 郊区城镇

   依据城镇内部区位，划分为三个开发强度分区。

   城镇中心区域为三级强度区，城镇中心相邻区域为二级强度区，其他区域为一级强度区。

编制各个城镇的开发强度分区规划，各级强度分区内的商办用地和住宅组团用地占该城镇商办用地和住宅组团用地总面积的比例宜满足：三级强度区20-40%、二级强度区50-70%、一级强度区10-20%。

根据上位规划和相关资料，分析各个开发强度分区中各类用地和建筑总量（包括存量和增量）的供求平衡状况。在此基础上核算基本强度的容积率控制区间，确保供给大于需求。

街坊层面：在各级开发强度分区中，如果一个街坊的50%以上（含50%）面积位于轨道交通站点300米服务范围内，则该街坊划为特定强度区域，其余街坊为基本强度区域。

中心城区及其拓展区的开发强度分区

   针对地块层面的微观差异，依据轨道交通服务水平，周边道路条件、地块规模，建立地块开发强度修正的参数体系，实行更为精细化的开发强度管制。

   条件一：地块50%（含50%）用地面积在轨道交通站点300米服务范围内。

   条件二：地块与三条或以上城市道路相邻。

【1】如果同时满足条件一和条件二，地块容积率允许上浮0.4.

【2】如果仅满足条件一，地块容积率允许上浮0.3

【3】如果仅满足条件二，地块开发强度修正还必须符合以下：

【A】地块面积小于1公顷，不适用地块开发强度修正；

【B】1公顷≤地块面积≤3公顷，地块容积率允许上浮0.2；

【C】地块面积大于3公顷，采用分区间控制；3公顷以内（含3公顷）的面积部分，容积率允许上浮0.2；3公顷以外的面积部分，容积率允许上浮0.1。

地块开发强度修正示例

A地块：符合条件二，不符合条件一；

B地块：同时符合条件一和条件二；

C地块：符合条件一，不符合条件二；

D地块：既不符合条件一，也不符合条件二。下载本文