南京市房产管理局

2007年6月1日

根据南京市房产管理局、南京市物价局、南京市工商行政管理局联合下发的《关于开展我市物业管理专项检查工作的通知》，为贯彻落实《中华人民共和国公司法》、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》等相关法律法规，加大行业管理力度，规范企业行为，提高我市物业管理企业服务水平，经研究决定，市房产局、市物价局、市工商局结合年检工作，联合对全市十三个区（县）物业管理企业开展专项检查，具体实施方案如下：

一、组织领导

成立由市房产局、市物价局、市工商局组成的联合检查领导小组，由市房产局陆春林任组长，市物价局张瑞忠副、市工商局陆广陵副、市房产局郭宏定副为副组长。在市房产局设立专项检查办公室，办公室主任由市房产局郭宏定副担任，副主任由市房产局房产与物业管理处蔡熹蔚、市物业管理办公室主任潘文辉（负责具体组织领导）、市房产监察大队大队长叶福良、市房产局信息中心副主任蒋海琴、市物业协会秘书长王利生、市物价局房地产价格处陈仁斌、市工商局市场处陈元虎、各区房管局、物价局、工商局（分局）分管担任。

专项检查办公室以区县为单位设置13个检查组，同时设立一个综合保障组。分组情况如下：

1、第一组：玄武区

组长：市房产局房产与物业管理处滕政；副组长：玄武区房管局龚志勇；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

2、第二组：白下区

组长：市物业办张汛石；副组长：白下区房管局金波；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

3、第三组：秦淮区

组长：市物业办周烨；副组长：秦淮区房管局费松林；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

4、第四组：建邺区

组长：市物业办朱勇；副组长：建邺区房管局单健生；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

5、第五组：鼓楼区

组长：鼓楼区房管局陈士发；副组长：鼓楼区房管局周建新；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

6、第六组：下关区

组长：市物业办胡新芒；副组长：下关区房管局周伟宏；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

7、第七组：栖霞区

组长：市房产局房产与物业管理处胡俊成；副组长：栖霞区房管局徐智勇；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

8、第八组：雨花台区

组长：雨花台区房管局顾春晖；副组长：雨花台区房管局庄毅；组员由区物价局、工商局（分局）、市物业协会理事单位人员组成，区房管局负责联络工作。

9、第九组：江宁区

组长：江宁区房管局贡清；副组长：江宁区房管局王兆龙；组员由区物价局、工商局（分局）组成，区房管局负责联络工作。

10、第十组：浦口区

组长：浦口区房管局张和平；副组长：浦口区房管局徐江平；组员由区物价局、工商局（分局）组成，区房管局负责联络工作。

11、第十一组：六合区

组长：六合区房管局郑家贵；副组长：六合区房管局王勇；组员由区物价局、工商局（分局）组成，区房管局负责联络工作。

12、第十二组：溧水县

组长：溧水县建设局罗勇；副组长：溧水县物业办赵启保；组员由区物价局、工商局（分局）组成，区房管局负责联络工作。

13、第十三组：高淳县

组长：高淳县建设局孔祥虎；副组长：高淳县建设局许晨华；组员由区物价局、工商局（分局）组成，区房管局负责联络工作。

办公室设立综合保障组，由周烨负责，胡俊成、胡新芒、张汛石、熊梅竹参加，负责各组联络协调，接待社会投诉和反映，汇总面上情况，撰写专项检查简报、阶段性汇报总结等文字材料。

二、检查范围

全市13个区(县)从事物业管理的企业及所管理的物业项目。检查重点主要是企业管理的住宅项目。

三、工作步骤

本次检查分为企业自查自纠阶段、专项检查阶段、企业整改问题阶段、汇总检查结果和处罚四个阶段。

第一阶段，5月21日至7月20日，各区房管局（县建设局）、物价局、工商局（分局）对本辖区内注册的物业管理企业及其托管的物业项目（重点是住宅项目）展开普查，指导辖区内的各物业管理企业，填报《南京市物业管理企业及托管项目基本情况表》,上南京市房产管理局网站分别填报物业三级资质企业年检表，物业一、二级资质企业数据采集表，在宁外地企业备案表。按照检查内容和要求开展自我检查和自我整改，提高服务水平，规范服务行为；各区房管局（县建设局）开展物业管理企业三级资质年检工作。各区检查组汇总检查情况，上报市专项检查办公室，安排第二阶段市、区联合检查范围。在此期间设立举报投诉电话，并向社会公布。

第二阶段，7月21日至8月31日，专项检查办公室以区县为单位分成13个检查组，强化组织领导，认真安排检查计划，突出工作重点，针对第一阶段发现的问题及整改情况组织开展专项检查，对检查中发现的问题及时下发整改通知书。

第三阶段，9月1日至9月15日，各检查组督促企业按照整改通知书要求，对企业本身以及托管项目存在的各类问题，认真组织整改，并在9月15日前将整改措施及效果报市专项检查办公室。

第四阶段，9月16日至9月30日，市房产、物价、工商三个部门按照相关法规对整改不力的企业进行执法，并在有关媒体公布。

四、检查内容和标准

检查工作查阅企业资料及现场管理效果两个部分进行。

各检查组首先到达企业办公场所，检查企业自身资质、人员资格等有关情况；同时对物业区域现场进行有针对性的抽查。

第一部分:检查物业管理企业

1、获得经年检合格的企业法人营业执照

检查企业法人营业执照是否通过年检，未办理年检或者年检不合格的企业工商部门下发整改通知书，对整改不力的单位依法注销企业法人营业执照。

2、具备物业管理企业资质证书

检查从事物业管理的企业是否取得物业管理企业资质证书，对未取得资质证书从事物业管理的企业，由行政主管部门下发整改通知书，企业应及时到行政主管部门申领资质证书，行政主管部门视具体情况按照《物业管理条例》第60条规定给予处罚。

3、专业技术人员配备到位

检查企业聘用的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人具有职称证书。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业主负责人具有相应专业中级以上职称，对不符合资质等级条件的企业由行政主管部门下发整改通知书，企业应及时将人员配备到位，行政主管部门将视具体情况按照《物业管理企业资质管理办法》相关规定检查企业资质年检是否合格。

4、物业管理人员取得职业资格证书

检查物业管理专业人员（包括企业经理、部门经理、项目经理、管理员）按照国家有关规定取得职业资格证书，对不符合资格条件的企业由行政主管部门下发整改通知书，行政主管部门将视具体情况按照《物业管理企业资质管理办法》相关规定检查企业资质年检是否合格。

5、物业管理及专业技术人员签订劳动合同

检查企业聘用的物业管理人员、专业技术人员是否签订劳动合同，对未签订合同或合同已过期的企业由行政主管部门下发整改通知书，行政主管部门将视具体情况按照《物业管理企业资质管理办法》相关规定检查企业资质年检是否合格。

6、物业管理及专业技术人员经过继续教育培训

检查企业聘用的物业管理人员、专业技术人员是否经过继续教育培训，对未参加继续教育培训的由行政主管部门督促企业落实相关人员培训。

7、签订物业(前期物业)服务合同

检查企业托管项目是否签订物业（前期物业）服务合同，合同是否到期，对有条件签订合同但未签订合同或合同已过期的企业由行政主管部门下发整改通知书，企业应及时整改，行政主管部门将视具体情况按照《物业管理企业资质管理办法》相关规定检查企业资质年检是否合格。

8、企业从网上准确填报资质申报系统或数据采集系统。

9、企业每季按规定填写《物业管理经营情况表》、《企业主要财务指标基层表》。

第二部分:根据物业服务合同载明的服务事项，检查物业管理企业托管项目现场，查看服务管理效果；检查该物管区域是否按通知要求对报修电话等进行公示；同时检查该物管处是否存在其他违规行为。

1、检查该物管区域是否按通知要求对报修电话等进行公示，对未按要求进行公示的，由行政主管部门督促企业落实。

2、物业管理用房

检查物业管理用房用途，企业是否未经业主大会同意擅自改变物业管理用房的用途。违反规定的，检查组下发书面整改通知，整改不力的，按照《物业管理条例》第六十五条给予处罚。

3、物业管理交接

检查企业退出物业项目交接情况，是否按规定按时移交物业管理的相关设施和必要资料。违反规定的，检查组下发书面整改通知，整改不力的，按照《江苏省物业管理条例》第四十一条、《南京市物业管理办法》第四十条给予处罚。

4、物业管理收费

检查企业是否按物价部门规定收取物业管理费用，前期物业管理收费是否经物价部门备案或核准，有无擅自提高物业服务收费标准、违规收费行为。违反规定的，检查组下发书面整改通知，整改不力的，按照《南京市物业管理收费办法》给予处罚。

5、按照该项目物业服务合同载明的服务标准，检查物业管理企业托管项目现场，查看服务管理是否达合同约定。如企业服务未达合同约定，要求物业管理企业整改。

6、现场查看管理服务效果，随机调查业主意见，根据检查中发现的问题要求物管企业立即整改。

7、检查组将对以上检查内容的整改情况进行回访，如发现整改不力的，记入企业诚信档案并在行业内通报批评。

五、相关事宜

1、各区房管局要结合本次专项检查，安排专人负责2007年度物业管理三级企业资质年检工作，组织辖区内各物业管理企业按照有关要求按时填报网上信息以及完成相关工作，资质检查结果报市局。

2、市专项检查办公室将在普查前汇总各区物业项目投诉纠纷情况，以便各区检查组开展有针对性的检查，重点解决业主投诉多、意见大的问题。各区普查中，辖区内物业企业托管的物业项目不在本辖区的，各区房管局（县建设局）通过2007年度物业管理三级企业资质年检工作汇总情况，交辖区检查组进行检查。

3、各区检查组要以本次检查为契机，彻底摸清辖区内企业及托管项目的基础信息，建立基础档案、物业项目存在的矛盾及企业违规情况，检查时根据检查内容对各物业管理企业及托管项目现场进行检查、指导，疏理发现的问题，要求企业落实整改措施，并每周一上午汇总上报市专项检查办公室。

4、13个检查组建立检查例会制度，汇总检查情况，疏理问题，研究对策，并向市专项检查办公室上报；市专项检查办公室定期举行各组长例会，通报检查情况，分析检查中发现的问题，研究处罚措施。

5、市房产局给每个检查组安排一定的工作补贴。各区房管局负责安排检查路线、检查车辆、检查人员工作餐及必要的防暑降温费。下载本文