设备管理控制程序 更改号： 0
CSCPM-DM11-019 页 码： 1/5
详见 ： 程序文件 CSCPM-PD-7.5.1-0302
维修班工作手册 版 号： D
公共设备大的故障维修程序 更改号： 0
CSCPM－DM11－020 页 码： 1/1
故障报告
重要或难度大的项目
管理处
重要项目申报
维修班
重要项目
管理处
制定程序
人员、机具、材料
派工单、安全单
通知停水、电时间
维修班实施方案
试机验收
报管理处存档
整理记录
恢复水、电供应
维修班实施
维修班工作手册 版 号： D
设备部分改造程序 更改号： 0
CSCPM－DM11－021 页 码： 1/1
维修班工作手册 版 号： D
柴油发电机组操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－022 页 码： 1/2
1．目的：保证操作的安全性和正确性。
2．适用范围：中建大厦柴油发电机的操作
3.职责：值班电工负责柴油发电机的操作。
4．工作程序
4.1检查
4.1.1对柴油发电机组外观检查，无漏油、漏水现象。
4.1.2柴油机动力输出轴与发电机输入轴接合部是否牢固。
4.1.3抽出机油检查尺，确认发动机油面位置刻度在允许范围（H1）位置，检查冷却水箱缺水应加足，检查柴油是否满足需要。
4.1.4检查发动机起动直流蓄电池，电解液充足，电压达24V。
4.1.5发电机配电系统各部仪表完好，线路搭接牢固无松动。
4.1.6确认电源转换手柄处于断开位置。
4.2机组启动运行
4.2.1倾听机器声响无异常，检查润滑油表指针刻度应在60-100PSI，引擎温度保持70度-90度之间，手摸机体无过热现象。
4.2.2接合输电线路，检查各部分仪表
4.2.3检查输出电压是否为380-415V，电流≤1100A,频率50HZ,充电电流0-30A。
5．停机
5.1转换操作手柄至“停止”，柴油发电机自行停止。
5.2发电机停止运行后，操作手柄应放置“正常”处。
维修班工作手册 版 号： D
柴油发电机组操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－022 页 码： 2/2
6.相关文件及记录
6.1 CSCPM-QR-WX-025 《发电机运行记录》
6.2 CSCPM-QR-WX-026 《发电机保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
柴油发电机定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－023 页 码： 1/2
1.目的：确保发电机的正常起动及运行。
2.内容
2.1每个月启动发电机空载试机一次，每次一刻钟。
2.2每季度保养并试机一次（半小时），保养程序如下：
2.2.1断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制电源。
2.2.2检查蓄电池液位，其液面高度是否在两液面线之间，达不到液面线时，应及时加装电解液或蒸馏水或去离子水，电解度必须符合技术条件的规定。
2.2.3测试电池电压，达不到要求的要立即更换。
2.2.4清除蓄电池表面污垢时，对用合成树脂制作的外壳应用脂肪烃、酒精擦拭，不得用芳香烃、煤油、气油等有机溶剂清洗。蓄电池接线应正确，接头连接部分应涂以电力复合脂，螺母应紧固。
2.2.5拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除尘。
2.2.6检查机油油质，如浑浊有变质的应进行更换。
2.2.7装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的量，固定的螺丝有无松动，然后排除油路中的空气。
2.2.8更换水箱中的冷却水，然后摇测电机绕组的绝缘电阻。
2.2.9检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，做好机组清洁。
2.2.10打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。
维修班工作手册 版 号： D
柴油发电机定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－024 页 码： 2/2
2.2.11检查完毕，合上控制电源并开机运行，观察油压、油温、输出电压、频率等。
2.2.12手动运行半小时停机后，模拟市电停电试验机组自动起动（停机）性能，并检查通风、消防系统是否正常。
2.2.13停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。
3.相关文件及记录
3.1 CSCPM-QR-WX-025 《发电机运行记录》
3.2 CSCPM-QR-WX-026 《发电机保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
干式变压器保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－024 页 码： 1/2
1．目的：确保变压器正常运行。
2．内容：中建大厦范围内干式变压器的保养规程。
2.1范围：中建大厦三台干式变压器
2.1.1处于运行或停运的变压器每年例行保养一次。
2.1.2待投运的变压器在投运前预先保养一次。
2.2 步骤：
2.2.1投入备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下
控制电源的操作保险，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。
2.2.2断开检修变压器高侧压的断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电后，锁住高压柜，在开关把手处悬挂“禁止合闸”标志牌。
2.2.3干式变压器的保养，首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫片、瓷套管有无破裂、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。
2.2.4检查母线接触面是否保持清洁，接触面应除去氧化层并涂以电力复合脂。
2.2.5检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，锈蚀严重应更换。
2.2.6紧固引线端子、销子、接地螺丝、连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈、螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。
2.2.7清洁变压器周围及配件上的灰尘，检查消防设施及通风系统是
维修班工作手册 版 号： D
干式变压器保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－024 页 码： 2/2
否良好。
2.2.8断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关，用2500V摇表测定绝缘电阻。并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的７０％，若不合格应及时上报处理。
2.2.9再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。
2.2.10检查变压器室及变压器身有无遗留工具，撤离现场。
2.2.11接上低压侧断路控制电源操作保险，重新挂上“禁止合闸”标志牌，防止向变压器反送电。
2.2.12断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场及低压侧的控制线，无误后，合上变压器高压侧断路器，让变压器试运行；取下高压侧标志牌。
2.2.13详细做好保养试运行记录。
3.防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。
3.1摇测绝缘电阻必须两人进行。
3.2在未对变压器进行充分放电前，严禁触摸。
3.3防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。
3.4保养人应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行操作。
3.5严禁误合闸。
4.相关文件及记录
4.1 CSCPM-QR-WX-027 《干式变压器保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
变配电操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－025 页 码： 1/2
1、目的：确保操作安全，确保变配电设备正常运行
2、适用范围：中建大厦变配电设备
3工作程序
3.1变压器投入使用前的准备
3.1.1检查所有低压柜开关均应在断开位置。
3.1.2检查地刀闸是否在分开位置。
3.1.3检测变压器高低压侧绝缘是否符合规范。
3.1.4解开高压柜锁钥，断开地刀开关，地刀上锁准备合10KV电源。
3.1.5检查变压器高、低压侧，符合要求，合上主开关，给变压器供电，并上锁。
3.1.6检查变压器运行中的温度、电流、电压及声响有无异常。
3.1.7事故中变压器跳闸，均不得重合闸检查相关的开关及设备，处理完毕后，经检查合格，才能再次送电。
3.2．各分组开关操作
3.2.1操作开关均应有由管理处主任签发的操作票或高压停(送)电通知。
3.2.2操作开关要由值班电工操作，另1人监护。
3.2.3操作开关把手上挂有“警示牌”的均不得自行决定分合开关。
3.2.4向外供电要先检查外线路及配电设施是否符合要求。送电一定要“三次”合闸，前两次均合闸2秒，然后断开间隔2分钟，若无异常情况，第三次才能正式合闸。
维修班工作手册 版 号： D
变配电操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－025 页 码： 2/2
3.2.5事故跳闸后，均不得合闸，操作把手上应悬挂标志牌，待查清
原因后，处理完毕，经检查合格后才能送电。
3.3电容器组投入使用
3.3.1变压器投入使用前，所有电容器组开关均应断开。
3.3.2停电操作，应先断开电容器组开关，然后断开各支线开关。
3.3.3送电操作，先合各支路开关，再合电容器组开关。
3.3.4异常状况下操作
3.3.4.1电容器组电压超过额定电压1.1倍时，应立即停电。
3.3.4.2电容器发热、变形、爆炸、放电时有异常响声，应立即停电。
3.3.4.3电容器连线点过热或熔化，应立即停电。
3.3.4.4电容器组开关跳闸熔断后，不准强行送电。不查明原因，不得再次送电。
3.3.4.5电容器开关断开后，再次送电应在断开开关后三分钟。
4.相关文件及记录
4.1 CSCPM-QR-WX-034 《高压停(送)电通知》
维修班工作手册 版 号： D
低压配电柜保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－026 页 码： 1/3
1.目的：确保低压柜的正常、安全运行。
2.范围：低压配电柜日常巡视、每年总体检查、保养。
3.职责：
3.1全面认真地检修配电柜内全部设备。
3.2以最少的停电时间完成检修。
3.3每天对低压配电柜进行巡视，巡视次数不少于5次。
4.内容及步骤：
4.1检修前必须经得管理处主任的批准。
4.2检修前一天应通知客户停电时间。
4.3检修时应从变压器低压开始。配电柜断电后，清洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头点有无热变色，检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。所有二次回路线连接可靠，绝缘符合要求。
4.3.1检查抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉接触表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的１/３）即应更换触头。电源指示仪表、指示灯完好。
4.3.2检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm2以上的一根导线逐个把电容器对地进行放电后，检查外壳是否良好。若电容外壳膨胀，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。合闸后进行
维修班工作手册 版 号： D
低压配电柜保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－026 页 码： 2/3
指示部分及自动补偿部分的调试。
4.3.3变电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。
4.4变电柜的检修：
4.4.1操作前应按下列步骤进行:逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关、锁好高压开关和锁好高压开关柜，并在开关柜把柄上挂上“禁止合闸，有人工作”的标牌，此时发电机自动起动，待检查无误后，拉开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后用10mm2以上导线短母排并挂接地线,紧固母排螺丝。
4.4.2检修操作步骤:母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异常，检查电流、电压、互感器的二次绕组接线端子连接的可靠性。
4.4.3送电前的检查测试:拆除所有接地线、短路线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低
压侧受电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联柜和各支路自动空气开关，让发电机自行停电。
5.注意事项：
维修班工作手册 版 号： D
低压配电柜保养 更改号：0
CSCPM－DM11－026 页 码：3/3
5.1检修过程中必须设专人监护。
5.2工作前必须验电。
5.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。
5.4检修中应详细了解哪些线路是双线供电。
5.5检修母排时,应对线路中的残余电荷进行充分放电。
6.相关文件及记录
6.1 CSCPM-QR-WX-033 《低压配电柜、控制柜保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
水泵操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－027 页 码： 1/1
1.目的:确保水泵性能稳定，保证大厦正常供水。
2.适用范围:辖区范围内生活水泵、消防水泵等各类水泵。
3.职责
3.1由水工负责操作巡查、记录及异常情况的报告。
4.工作程序：
4.1开机
4.1.1检查水泵及电机润滑油位是否符合规范。
4.1.2检查进水阀门是否处于开放状态。
4.1.3检查水泵控制器是否正常，送上电源。
4.1.4启动水泵，查看电流、压力是否符合标准。
4.1.5查看运行中电机、水泵、温度、声响是否正常。
4.2停机
4.2.1按水泵控制台的“停止”按钮，水泵停止供水
4.2.2故障停机
4.2.2.1检查电机保护装置是否动作。
4.2.2.2检查电机、水泵轴承有无卡死现象。
维修班工作手册 版 号： D
水泵定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－028 页 码： 1/3
1.目的:确保水泵正常运行。
2.适用范围:生活水泵、消防水泵、空调水泵等各类水泵。
3.职责:
3.1维修班按公司规定周期进行维修保养与记录。
4.内容:
4.1保养周期规定:
4.1.1生活水泵的运行泵与备用泵应互相轮换进行,每周轮换一次。
4.1.2生活水泵每月进行一次一般性保养,半年进行一次全面保养。
4.1.3消防泵、喷洒泵、稳压泵每半年进行一次全面保养。
4.1.4与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。
4.1.5空调水泵每月定期保养一次,半年进行一次全面保养。
4.2保养规范:
4.2.1泵体:
4.2.1.1检查润滑油质量、油量是否符合规定,不足应及时加油,如发现油质变色、有铁屑时，应将润滑油全部更换。
4.2.1.2检查盘根松紧程序：滴水是否符合规定；检查各紧固件是否牢固、无松动。
4.2.1.3泵体有无渗水、溢水、沙眼,泵轴渗水有无流到地面。
4.2.1.4检查泵轴转动灵活，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、
螺丝无锈蚀(有防锈措施)，垫片齐。
4.2.1.5外观整洁,油漆完好,标志清楚。
维修班工作手册 版 号： D
水泵定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－028 页 码： 2/3
4.2.2阀门、管道、接头附件：
4.2.2.1阀门开关灵活,关闭严密,无漏水。
4.2.2.2阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。
4.2.2.3单向阀动作灵活，无漏水。
4.2.2.4检查压力表：压力表指针灵活,指示准确,紧固良好,表阀及接头无渗水。
4.2.3电器:
4.2.3.1电机外观整洁,铭牌清晰,各部件紧固,联轴器保护罩完好,接地良好。
4.2.3.2测量绕组绝缘:绝缘符合规定。
4.2.3.3电机端子板联接片连接可靠,接触良好,无发热变色迹象,外部引出线无松动。
4.2.3.4电机控制部分:线路整洁,接触器触点接触良好,若触头严重烧蚀(触头点磨损至原厚度的1/3),即应更换触头。操作手柄完好,位置指示正确。
4.2.4运转:
4.2.4.1点动起动三次,观察水泵转向及起动电流、信号、指示正常后，方可投入运行。
4.2.4.2水泵投入运行后,水泵输出水压应正常,各部分转动应平稳、无跳动、无明显振动、无异声,压力表指示稳定,三相电流平衡度小于2%,转速、
维修班工作手册 版 号： D
水泵定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－028 页 码： 3/3
电流接近额定值。
5.相关文件及记录
5.1 CSCPM-QR-WX-028 《水泵月保养记录》
5.2 CSCPM-QR-WX-029 《水泵半年保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
风机操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－029 页 码： 1/1
1.目的:确保风机手动、自动的正常运转。
2.适用范围：中建大厦范围内的抽风机、新风机、正压送风机等。
3.工作程序：
3.1开机
3.1.1检查风机润滑油位是否在规范区内。
3.1.2检查风机传动皮带的松紧。
3.1.3检查各开关位置是否在正常位置。
3.1.4送上电源，检查指示灯及电压表。
3.1.5启动风机，查看风机运行时的电流、电机的温度及声响是否正常。
3.2停机
3.3故障停机
3.3.1开关或电流保护装置动作检查电机轴承或活动部分是否卡死。
3.3.2手动与自动开关位置不对，应及时调整工作状态。
维修班工作手册 版 号： D
风机的保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－030 页 码： 1/2
1.目的:确保风机手动、自动的正常运转。
2.工作内容:
2.1电机的维修、保养。
2.2风机、风阀的维修保养。
2.3电气回路的维修、保养。
3.工作程序：
3.1断开主电源,挂上“禁止合闸”标志牌,检查电机接地线是否良好。
3.2紧固各部分螺丝及联轴。
3.3检测电动机的绝缘电阻是否符合规定,检查主回路触点。
若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的１/３），应更换触头。
3.4调整皮带的松紧度，用手盘动风机观察转动是否平稳。
3.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
3.6清洁电机和风轮、过滤器及机壳外部。对于油漆脱落处应补刷。
3.7向转动部位加润滑油，以保证联轴节、轴承的灵活性及稳定性。
3.8检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰。
3.9手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常,风机各部件运转有无异声,三相电流值是否平衡。
3.10全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。
3.11连续三次开停机,检查各点遥控是否正确可靠。
3.12试运转半小时,观测电机轴承温度、电机温度是否正常, 确保风机运转正常。
维修班工作手册 版 号： D
风机的保养 更改号： 0
CSCPM－DM12－030 页 码： 2/2
3.13每半年进行一次定期保养,每月由设备责任人开机检查一次并作记录。
4.相关文件及记录
4.1 CSCPM-QR-WX-030 《风机半年保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
空调设备操作及保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－031 页 码： 1/4
1、目的：保证操作的安全性和正确性。
2、适用范围：中建大厦空调主机的操作。
3、职责：空调责任人负责空调主机的操作。
4、工作程序
4.1开车前的检查
4.1.1检查机组的电源是否正常,微电脑中心是否处于启动准备状态.
4.1.2检查油泵温度、加热器、油位是否工作正常。
4.1.3检查系统中各阀门启闭状态是否符合工作要求。
4.1.4检查供水管的压力是否正常。
4.2启动运行的操作步骤。
4.2.1启动冷却塔、冷却水泵、冷冻水泵，检查上述设备运行中是否正常。
4.2.2启动主机，检查微电脑控制盘各种运行数据是否符合正常工作要求。
4.2.3检查系统中冷冻水、冷却水进出水温度，压力声音是否正常；冷凝器、蒸发器、冷煤压力、温度是否在正常工作范围。
4.3运行期检查
4.3.1从启动压缩机马达转动正常前，导流叶片还一直关闭，以后驱动叶片马达随负荷要求调节叶片闭启度。
4.3.2机组运行时，油泵指示灯一定要亮着。
维修班工作手册 版 号： D
空调设备操作及保养 更改号： 0
CSCPM－WX11－031 页 码： 2/4
4.3.3检查油压温度情况，正常油压不应低于35磅。
4.4运行值班记录
4.4.1机组运行期间应定时（两小时一次）巡视运行情况并做好记录（详见运行记录表）以做参考。
4.4.2检查微电脑控制中心各种数据，根据检修温度屏上的内容处理出现的各种故障，并作好记录。
4.5停机操作程序
4.5.1首先关闭主机，再关闭冷冻水泵。
4.5.2事故停机
4.5.2.1电源突然中断停机，先将主机的压缩机开关置于停机位，查明停电原因，电源恢复后再启动主机。
4.5.2.2冷却水断流停机。先将主机的压缩机开关置于停机位，检查冷却水泵工作情况，水流开关工作是否正常后，再启动机组。冷冻水断时，也应将压缩机开关置于停机位，检冷冻水泵工作情况，水流开关工作情况，故障排出后启动主机。
4.5.2.3火警停机。发生火灾时，按停机操作程序关闭空调系统。
4.5.2.4其它停机参照设备手册，如衔接片断开、水温过冷等。
4.6维修保养
4.6.1月保
4.6.1.1检查微电脑控制中心的各项显示。
维修班工作手册 版 号： D
空调设备操作及保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－031 页 码： 3/4
4.6.1.2检查轴承内油压值。
4.6.1.3检查冷凝器进、出水温度与压力，与设计工况作比较。
4.6.1.4检查蒸发器进、出水温度与设计工况作比较。
4.6.1.5检查压缩机排气温度，运行正常时排气温度不应超过220F。
4.6.1.6检查压缩机马达电流、电压值。
4.6.1.7检查配电柜线路及器件。
4.6.1.8油路制冷剂检漏。
4.6.2半年保
4.6.2.1检查压缩机油过滤器。
4.6.2.2清洗排气过滤网。
4.6.2.3检查控制器和安全保护用的溶断器。
4.6.3年保
4.6.3.1更换压缩机油过滤器
4.6.3.2更换干燥过滤器。
4.6.3.3检查压缩机机油油质，如变质需更换。
4.6.3.4检查制冷剂，如量小需补充。
4.6.3.5清洗冷凝器管簇。
4.6.3.6测定压缩机马达的电阻（大于0.5兆欧Ω）与重新润滑轴承。
4.6.3.7停机冷却水作温保,油泵保持长期通电,防止油冻。
维修班工作手册 版 号： D
空调设备操作及保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－031 页 码： 4/4
5.相关文件及记录
5.1 CSCPM-QR-WX-021 《空调设施运行记录》
5.2 CSCPM-QR-WX-031 《空调运行记录》
维修班工作手册 版 号： D
监控室设备操作说明 更改号： 1
CSCPM－DM11－032 页 码： 1/3
1.目的：监控大厦停车场、电梯及各楼层，确保出现异常情况能及时处理。
2.适用范围：中建大厦监控室值班人员。
3.操作规程：
3.1简介
3.1.1本系统由37个彩色摄像镜头，三台彩色监视器，三台电脑组成。屏幕可在四画面、九画面、十六画面和二十五画面之间切换。
3.1.2彩色摄像镜头安装位置:一至二十六楼电梯大厅各一个、二十七楼天面南侧一个、一至五号电梯内各一个、一楼消防梯厅一个、四号梯出口处一个、大厦北入口一个、监控室一个、停车场南侧一个，一共三十七个。
3.1.3 三台电脑系统二十四小时录像，录像资料保存十三天以备查询，一号电脑录像为：二十六楼、二楼至十六楼共十六个画面；二号电脑录像为：一号梯至五号梯，一楼消防梯出口，一楼电梯大厅，停车场共十二个画面；三号电脑录像为：十七楼至二十五楼，二十七楼天面南侧，大厦北入口(表行门口)监控室共十二个画面。
3.2开机
打开主机电源，启动电脑，系统进入工作状态。
3.3关机
退出系统运行工作程序，击开始选择关闭电脑，关闭电源。
3.4监控画面显示效果调节。
3.4.1打开显示器。
3.4.2保证显示器屏幕中有图像显示正常。
维修班工作手册 版 号： D
监控室设备操作说明 更改号： 1
CSCPM－DM11－032 页 码： 2/3
3.4.3 彩色调节：根据电脑上的指示进行调节，直至屏幕色彩达到合适为止。
3.4.4对比度调节：根据电脑上的指示进行调节，直至屏幕对比合适为止。
3.4.5亮度调节：根据电脑上的指示进行调节，直至屏幕亮度达到合适为止。
3.5 画面选择
3.5.1在特定需要时，可通过画面分割来确定，用鼠标点击显示器左下角的图案来选择画面。
3.5.2 单图面选择，可用鼠标双击显示器上所需要的画面,则显示器立即显示最大的画面.再次双击则返回原画面。
3.5.3 多画面之间的切换，可通过电脑显示器左下角的图示用鼠标双击即可转换完成。四画面，九画面，十六画面，二十五画面，可分别在电脑显示器的左下角图示中选择。
3.6 录像和放像.
3.6.1录像
3.6.1.1打开录像运行程序，在管理员栏输入：“ADMIN”，按确定，进入录像程序。
3.6.1.2电脑根据动态情况自动进行录像，静止时则停止录像。
3.6.1.3 根据情况录像资料将依次录制在:本地磁盘D盘，本地磁盘E盘，本地磁盘F盘中。
3.6.2 放像方法1
维修班工作手册 版 号： D
监控室设备操作说明 更改号： 1
CSCPM－DM11－032 页 码： 3/3
3.6.2.1将屏幕最小化，在我的电脑中选择本地磁盘D盘，本地磁盘E盘，本地磁盘 F盘中任一盘。
3.6.2.2 如双击磁盘D盘、显示进入地址D：\
3.6.2.3 击DATA BANK进入地址D：\\DATA BANK，可选择任选看其中DATA01~DATA16。
3.6.2.4如看DATA02，双击则进入地址D：\\DATA BANK\\DATA02。
3.6.2.5接着选择其中具体查看的时间段，双击之则可。
3.6.3 放像方法2
3.6.3.1 直接在显示器上选择右上角的“检索”，即所要看的具体内容。
3.6.3.2 在记录原因上选择：全部录像，动态检测等，点击确定。
3.6.3.3 在开始时间上输入某一具体的时间，点击确定。
3.6.3.4 在结束时间上输入某一具体的时间，点击确定。
3.6.3.5双击右下的检索，电脑显示器立即出现四画面，均可显示查看内容，点击四画面中任一，接着双击已记录文件中具体时间，则在相应的画面中出现要看到的内容。
3.7 注意事项：
当遇到意外停电时，则需关闭电源，然后重新开机。
维修班工作手册 版 号： D
防盗监视系统的维修 更改号： 0
CSCPM－DM11－033 页 码： 1/1
1.目的：保证每台监视器的图像清晰。
2.适用范围:本公司所管理的大厦防盗监视系统。
3.职责：
3.1由维修班实施具体的维修工作。
3.2管理处进行监督和技术指导。
4．内容：
4.1监视器图像不清晰，首先调节监视器上各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。
4.2监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检查视频连线有无断裂；如果仍不正常，检查摄像头是否损坏。
维修班工作手册 版 号： D
防盗监视系统的保养 更改号： 0
CSCPM-DM11-034 页 码： 1/1
1.目的：保证大厦防盗闭路监视系统的正常工作。
2.适用范围：本公司所管理的大厦防盗闭路监视系统。
3.职责：
由维修班计划（每月一次）实施保养工作并作记录，确保系统正常。
4.内容：
4.1摄像系统
4.1.1每月防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头，校调镜头焦距，确保图像清晰。
4.1.2检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查转动部分的电线是否破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况。
4.1.3摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。凡是铁件部分要定期刷防锈漆。
4.2检查支撑杆的固定与防腐。
4.3监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。
5.相关文件用记录
5.1 CSCPM-QR-WX-015 《防盗监视系统月保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
汽车道闸定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－035 页 码： 1/2
1.目的：保证车场管理系统运行良好，各部件安全运作可靠。
2.适用范围：适用于中建大厦停车场非接触式IC卡停车场管理系统。
3．职责：维修班维修保养。
4.保养检查周期：每月检查保养一次。
5．保养检查内容：
5.1 3号主机的保养检查。检查联接母线插件、信号插件、电源插件等接触是否良好，工作是否正常，并保证3号主机、打印机、摄像机等设备正常运行。
5.2 零号机（入口机）、2号机（出口机）的保养检查。打开检查门，检查各电器元件板是否有异常现象、灰尘和污物。保养时关掉电源，检查完毕后恢复电源使设备正常工作。
5.3 道闸机箱的保养检查。打开检修箱门，对各转动轴、齿轮磨损情况及机械部份进行检查，添加润滑油，如发现磨损部件影响机械设备正常，应及时给予更换；检查各镙栓连接情况，如有松动现象则加以紧固；检查电器元件、限位开关，使之正常工作、安全可靠。
5.4 挡车杆的检查保养。检查挡车杆及表面反光膜，如发现挡车杆有断裂现象应及时更换，如反光膜脱胶或脱落应及时修复，保证挡车杆美观和正常使用。
5.5 检查各机箱门、箱盖密封是否严密，应严禁雨水进入，以免影响整机系统运行。
5.6 清洁机箱内各电器元件板,保证箱内无灰尘杂物现象。
维修班工作手册 版 号： D
汽车道闸定期保养 更改号： 0
CSCPM－DM11－035 页 码： 2/2
6.相关文件及记录
6.1 CSCPM-QR-WX-016 《汽车道闸月保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
水池、水箱的清洗 更改号： 0
CSCPM－DM11－036 页 码： 1/1
1.目的:给客户提供合格的饮用水。
2.范围：水池（箱）及管道的清洗、消毒；阀门及电气线路的检修。
3.职责：
3.1每年清洗大厦水箱、水池二次，如有特殊情况可增加清洗次数。清洗后，由外包单位取水送市防疫站对水质进行化验取证，确保水质达到国家卫生饮水的标准。
3.2清洗工作由水池清洗合格分包商进行，由维修班进行工作监督。
3.3清洗具体时间安排由管理处与分包单位协商安排。
4.相关记录
4.1 CSCPM-QR-WX-017 《水池（箱）加药记录》
4.2 CSCPM-QR-WX-018 《水池（箱）清洗监督检查记录》
维修班工作手册 版 号： D
监控室设备操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－037 页 码： 1/2
1.目的：确保操作安全性、正确性。
2.适用范围
适用于中建大厦消防报警设备、消防设施。
3.职责
3.1监控室保安员负责室内24小时值班，负责火灾报警控制柜火灾后的停机操作、监控报警。
3.2维修班负责设备的检修及保养。
4.工作程序
4.1消防设备操作程序。
4.1.1消防报警。
4.1.2系统自检，火灾报警控制柜，按电源键显示灯亮—按复位键、楼层南北安全出口间、风口开闭显示。
4.1.3火灾受信机显示屏
正常状态电源绿灯亮显示，设备绿灯亮显示。
4.1.4警报复位
按地压音响停止钮—按音响停止钮—按复位钮。
4.2消防泵
4.2.1自动启动 消防控制柜处于“自动”位置，当“火险”时在楼层击碎消火栓报警盒报警联动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。
4.2.2手动启动：在消防控制柜上把选择“自动/手动”置于手动位上，
维修班工作手册 版 号： D
监控室设备操作规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－037 页 码： 2/2
按启动钮即可“手动”启动消防水泵。
4.3喷淋泵
4.3.1自动启动。喷淋泵控制柜处于“自动”位置，当楼层发生火灾时，喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出报警，同时喷淋泵自动启动。
4.3.2手动启动。在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置，按手动钮即可手动启动喷淋泵。
4.4消防送风机
4.4.1自动启动。消防送风机控制柜处于”自动”位置,当起火时在楼层打开送风口联动柜发出报警,同时送风机启动送风。
4.4.2手动启动。在消防送风风机控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上按启动钮即可“手动”启动送风机。
4.5消防排烟机
4.5.1自动启动。当打开某组烟阀时，联动柜发出报警，同时排烟风机自动启动。
4.5.2手动启动。打开联动柜,直接按“启动”钮，排烟风机投入运行。
4.6消防广播
4.6.1在联动消防柜上按某楼层广播按钮，指示灯亮，把广播开关接通，可直接用话筒对该楼层广播。
5、相关文件及记录
5.1 CSCPM-QR-XF-004 《消防设施月保养记录》
5.2 CSCPM-QR-XF-005 《消防设施年保养记录》
维修班工作手册 版 号： D
电梯运行管理规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－038 页 码： 1/2
1.目的：确保电梯性能处于良好状态，保证安全运行。
2.适用范围：适用于中建大厦客梯、消防梯、货梯及自动扶梯。
3.职责
3.1维修班负责上述电梯运行情况的巡查及对自动扶梯的定期保养。
3.2由专业电梯保养公司对客梯、消防梯及货梯进行定期保养。
3.3管理处对上述工作进行检查监督。
4.工作程序
4.1外包电梯
4.1.1维修班派员每周五按《电梯保养监督检查记录》对外包电梯进行巡查,发现问题及时处理。
4.1.2每月进行统计，分析每月电梯无故障运行时间。
4.1.2.1高峰期 8:00—8:40，零小时停机。
11:40—12:10，零小时停机。
4.1.2.2其他时间，每月累计故障停机时间不超过120分钟。
4.1.3电梯外包单位保养时间必须安排在周一—周五18:00以后，或周六、周日进行。
4.1.4电梯外包单位维修人员每天最迟在8:00赶到大厦报到，至中午12:00期间必须驻守大厦，其他时间当电梯发生故障时，在接到电话通知后，必须在半小时内（紧急情况下必须在15分钟内赶到现场维修。
4.1.5电梯外包单位应严格按《电梯全责任维保合同书》中的有关规定对外包电梯进行保养。
维修班工作手册 版 号： D
电梯运行管理规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－038 页 码： 2/2
4.1.6其他参照《电梯保养监督检查记录》中的项目规定。
4.2维修班每月对自动扶梯运行情况进行一次检查、保养。当电梯年检期即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审。
4.3管理处负责每年对电梯保养分包方的审核，确定下一年度的电梯保养公司，报总经理审批。
5.相关文件及记录
5.1《电梯保养合同》
5.2 CSCPM-QR-WX-023 《电梯运行保养监督检查记录》
维修班工作手册 版 号： D
空调水处理监管规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－039 页 码： 1/3
1．目的：保证空调系统设备和管道的正常运行，延长使用寿命，分包单位对水质处理合同履行情况，保证水质处理工作质量。
2．范围：中建大厦空调。
3．职责范围：
3.1空调运行人员为分包合同监管人员。
3.2分包单位定期进行水处理，提交检验报告。
3.3管理处负责对结果进行审核，并负责每年对空调水处理分包方的审核，确定下一年度的分包单位，报总经理审批。
4．内容：
4.1空调运行人员为合同监管人员，必须熟悉有关合同条款及投药、取样、化验等工作原理和工作过程，积极配合分包单位人员工作，作好水质监管记录。
4.2分包单位定期处理工作
4.2.1对冷冻水及冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除垢、除浮锈、除油化学清洗。
4.2.2从主管道最低点排放所有冷冻、冷却水，拆洗过滤器，并将冷却盘清洗干净。
4.2.3对冷却循环系统进行预膜处理，使管道形成一层均匀致密的氧化层以控制系统的锈蚀速度，冷冻系统投加缓蚀剂作防锈缓蚀处理。
4.2.4提供全年空调水质处理用药（其中包括杀菌剂、水稳剂、冬天停机湿保剂等）。
维修班工作手册 版 号： D
空调水处理监管规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－039 页 码： 2/3
4.2.5开机阶段，每周派人加药一次，每月清洁冷却塔盘一次，并进行排污。
4.2.6开机阶段，冷冻水系统每季度取一次水样，冷却水系统每月取水样一次，进行分析测试，并依时间递交分析报告。
4.2.7停机阶段，冷却水系统投加防锈湿保剂。
4.2.8经水处理后，水质应达到如下指标：
4.2.8.1冷却循环水：
PH 6.5-8.5
浊度 <20ppm
总硬度 <600ppm
总碱度 <300me/L
总铁 <1ppm
总钢 <0.2ppm
细菌数 <105个/mL
4.2.8.2冷冻循环水：
PH 8.5-10
钢腐蚀率 <±0.6mg/cm2
铜腐蚀率 <±0.3mg/cm2
细菌数 <105-106个/mL
运行人员对照以上数值进行验收，化验单应与工作单一同保存，并在《空调水处理监督检查记录》上作好记录。
维修班工作手册 版 号： D
空调水处理监管规程 更改号： 0
CSCPM－DM11－039 页 码： 3/3
4.3若发现分包单位人员未按合同要求按期、按量、按规定程序工作或有关数值未在规定范围内，运行人员有权拒绝签收工作单、化验单，并及时上报维修班班长及管理处。
4.4运行人员每月自取水样检查，使用PH值试纸测试其PH值并静置24小时，观察其色度，并做好记录。若发现PH值超标或水样浑浊有明显锈色（微红）应马上通知分包单位。水样保存5天。
4.5每周集中保存的工作单及化验单，均应在每周五交维修班班长审核并保存。
5．相关文件及记录
5.1 CSCPM-QR-WX-024 《空调水处理保养监督检查记录》
设备维修记录
编号：CSCPM-QR-WX-013 版号：D 更改号：0
单位： 班：
| 设备名称 | 维修人 | |||||
| 设备编号 | 维修开始 时间 | 结束时间 | ||||
| 设备故障原因： | ||||||
| 维修处理（外委、自修）： | ||||||
| 维修过程及安全措施： | ||||||
| 维修检定结论（含技术参数及功能） | ||||||
| 备注： | ||||||
空调维修保养记录
编号：CSCPM-QR-WX-014 版号：D 更改号：0
单位： 班： 年 月 日
保养项目：
| 保养人： |
遗留事项： |
| 验证人意见： |
防盗监视系统月保养记录
编号：CSCPM-QR-WX-015 版号：D 更改号：0
设备编号： 年 月 日
| 项 目 | 保养情况及处理结果 | |
| 检查视频线有无松动 | ||
| 调节检查监视器上各旋钮 | ||
| 检查摄像头 | ||
| 检查镜头并校焦，擦洗镜片 | ||
| 防雨、防尘罩的密封 | ||
| 检查支撑杆地脚螺丝是否松动 | ||
| 检查支撑杆的固定与防腐 | ||
| 检查铁件部份的防锈情况 | ||
| 检查各监控系统的连线接触 | ||
| 保养人 意见 | ||
| 验证人意见 | ||
汽车道闸月保养记录
编号：CSCPM-QR-WX-016 版号：D 更改号：0
班： 年 月 日
| 设备编号 | 保养人 | ||||
| 安装单位 | |||||
| 序号 | 项目名称 | 保 养 内 容 | |||
| 1 | 电脑、打印机 | ||||
| 2 | 挡车杆 | ||||
| 3 | 各转动轴位加油 | ||||
| 4 | 齿轮箱油补充 | ||||
| 5 | 电线头与电触点接触情况 | ||||
| 6 | 箱门、箱盖是否密封防水 | ||||
| 7 | 箱内各部件清洁除尘 | ||||
| 8 | 每年6（12）月打开齿轮箱盖查验齿轮磨损及限位开关紧固 | ||||
| 验证人意见 | |||||
| 备注: | |||||
水池（箱）加药记录
编号：CSCPM-QR-WX-017 版号：D 更改号：0
单位： 班 ： 年 月 日
| 加药日期 | 水池（箱）位置 | |||||
| 加药名称 | 出产厂 | |||||
| 加药配比 | 加药量 | 加药人 身体情况 | ||||
| 加药方法： | ||||||
| 责任人： | 加药人： | |||||
| 备注 | ||||||
单位： 班 ： 年 月 日
| 加药日期 | 水池（箱）位置 | |||||
| 加药名称 | 出产厂 | |||||
| 加药配比 | 加药量 | 加药人 身体情况 | ||||
| 加药方法： | ||||||
| 责任人： | 加药人： | |||||
| 备注 | ||||||
水池（箱）清洗监督检查记录
编号：CSCPM-QR-WX-018 版号：D 更改号：0
年 月 日
| 清洗单位 | 检查人 | |||||||
| 水池（箱）位置 | 供水范围 | |||||||
| 序号 | 检查项目 | 检查结论 | 备注 | |||||
| 1 | 检查水池顶人孔密封加锁 | 是 | 否 | |||||
| 2 | 水池透气孔用窗纱封好 | 是 | 否 | |||||
| 3 | 化验单水质符合要求 | 是 | 否 | |||||
| 4 | 加药符合规定（查记录） | 是 | 否 | |||||
| 5 | 自动加水控制良好 | 是 | 否 | |||||
| 6 | 水箱房清洁 | 是 | 否 | |||||
| 7 | 水箱房照明良好 | 是 | 否 | |||||
| 备注 | ||||||||
Ⅲ级设备定期保养记录
编号：CSCPM-QR-WX-019 版号：D 更改号：0
设备名称： 班： 年 月 日
| 设备编号 | 保养人 | 审核人 | ||||
| 序号 | 项 目 名 称 | 保 养 情 况 | ||||
| 设备编号 | 保养人 | 审核人 | ||||
| 序号 | 项 目 名 称 | 保 养 情 况 | ||||
编号：CSCPM-QR-WX-020 版号：D 更改号：0
| 年 月 日 星期 | |||
| 交接时间 | 时 分 | 室温 | |
| 运行状态 人： 人： | |||
水泵运行记录
| 年 月 日 星期 | |||
| 交接时间 | 时 分 | 室温 | |
| 运行状态 人： 人： | |||
空调设施运行记录
编号：CSCPM-QR-WX-021 版号：D 更改号：0
日期
| 项目 | 检查状态 | 第一次检查 | 第二次检查 | 备注 |
| 冷却塔 | 有无跑漏现象 | |||
| 有无异响、振动 | ||||
| 浮球阀 | ||||
| 空调水泵 | 运行状态 | |||
| 风机盘管 | 运行状态 |
...............................................................................
日期
| 项目 | 检查状态 | 第一次检查 | 第二次检查 | 备注 |
| 冷却塔 | 有无跑漏现象 | |||
| 有无异响、振动 | ||||
| 浮球阀 | ||||
| 空调水泵 | 运行状态 | |||
| 风机盘管 | 运行状态 |
风机运行记录
编号：CSCPM-QR-WX11-022 版号：D 更改号：0
| 风机编号 | 运行起始时间 | 运行情况/存在问题及解决措施 | 开机人员 |
电梯运行保养监督检查记录
编号：CSCPM-QR-WX-023 版号：D 更改号：0
| 检查日期 | 电 梯 编 号 | 备注 | ||||||||||
| 检 查 项 目 | 1. | 2. | 3. | 4. | 5. | 6. | 7. | |||||
机 房 | 室内照明及通风 | |||||||||||
| 灭火器材无缺少 | ||||||||||||
| 机房干净、无杂物 | ||||||||||||
| 机房与轿箱通话正常 | ||||||||||||
| 控制柜无灰尘 | ||||||||||||
| 电梯运行正常无停梯 | ||||||||||||
| 盘车工具无缺少 | ||||||||||||
轿箱 及按钮 | 轿箱求救信号有效 | |||||||||||
| 轿箱与消控中心通话正常 | ||||||||||||
| 门安全触板动作有效 | ||||||||||||
| 开关门灵活可靠 | ||||||||||||
| 选层按钮正常 | ||||||||||||
| 外呼电梯按钮及显示正常 | ||||||||||||
| 电梯照明正常 | ||||||||||||
其 他 | 钢丝绳无断股，松股 | |||||||||||
| 曳引机运行声音正常 | ||||||||||||
| 电气元件完好有效 | ||||||||||||
| 维修时一楼有维修告示 | ||||||||||||
| 电梯公司人员维修及时 | ||||||||||||
| 每月故障时间 | 高峰期=0 | 其他时间<120 | ||||||||||
空调水处理保养监督检查记录
编号：CSCPM-QR-WX-024 版号：D 更改号：0
| 检查时间 | 化验单及工作单情况记录 | 处理情况 |
| 自检情况 | 结论： |
高压停（送）电通知
编号：CSCPM-QR-WX-034 版号：D 更改号：0
| 停电 | 送电 | ||
| 停电时间 | 送电时间 | ||
停（送）电理由：
管理处主任签字： 年 月 日
| |||
