商业综合体、写字楼项目重点阶段管理流程规定（试行）

第一章  总则

第一条为规范商业综合体、写字楼项目开发，严控投资风险，提高项目运营效益，明确股份公司本级相关职能部门之间，股份公司与子公司之间的权限与责任，结合目前项目开发的实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于由我司控股、主导建设和运作的购物中心、商业街等商业综合体项目；由商业公司租赁改造运营的商业综合体，其改造工程参照本规定约定的商业综合体标准执行。写字楼项目参考本规定约定的写字楼标准执行。

第三条商业综合体、写字楼项目的重点管控阶段包括立项、定位、方案、动态成本及后评估五个阶段。本规定重在明确上述五个阶段的管理责任、管理要点与管理流程。

第四条立项、定位、方案、动态成本、后评估管理要遵循审核时效性、论证严谨性、结论严肃性的原则。

【商业综合体篇】

第二章 商业综合体立项管理流程规定

第五条管理目标

立项管理应对地块商业综合体项目价值进行评估，降低投资风险、控制投资成本、确定运作模式。

1、商业综合体项目按照商业综合体项目立项评估模型，对商业综合体项目价值进行量化评估，评估结果商业综合体初判报告初步拟定商业综合体档次及投资估算，将作为立项的依据。原则上商业综合体立项成本测算取值不能超过拟定档次对应的总建筑面积单方成本。

2、商业综合体项目立项时平台公司应与商业公司确定合作模式，原则上商业综合体项目由商业公司自持运营。如因特殊原因商业综合体项目由第三方公司运营或采取其他运作方式，立项时应报集团审批。

3、立项时应明确项目租售比例，并以此为依据编制项目投资收益测算，项目立项通过后，该比例及立项成本原则上不得修改。如需修改，则应报集团审批。

第六条管理流程

1、平台公司在获取土地信息后，如含本文约定的商业综合体项目，应第一时间通知商业公司参与项目前期调研；商业公司根据立项评估模型，在1周内形成商业综合体初判报告，作为商业综合体立项的依据。

2、平台公司应同步开展地块其他调研工作并编写调研报告，在收到商业公司的商业综合体初判报告3天内，与商业公司协商签订商业综合体立项会审表，并在此基础上编制立项成本和投资收益测算，完成地块立项文件。

3、平台公司上报材料后，由股份公司投资管理中心分发各职能中心及商业公司审核，其中各职能中心审核项目立项文件，商业公司审核商业综合体相关材料，于5个工作日内完成审核意见。审核过程中应与平台公司保持充分沟通，对于双方沟通后达成一致的事项，需督促平台公司将材料调整到位。最终由投资管理中心在整体评价投资收益及风险的基础上，正式上报公司领导并形成立项决策。

4、投资管理中心将立项决策反馈至平台公司。对于通过立项的项目，平台公司在获取土地后，于5个工作日内完成立项材料的修改并报投资管理中心审核备案。

第七条立项材料要求

1、按股份公司要求，立项上报材料包含但不限于立项请示、立项报告、市调报告、立项测算外，相关协议以及合同等；

2、商业公司编写的商业综合体初判报告，平台公司与商业公司会签的商业综合体立项会审表；

3、综合体项目的商业综合体成本需从项目总投资中剥离，进行成本测算。

4、立项文件需经平台公司总经理、董事长确认签发后再上报。项目立项材料不齐备、不规范的，股份公司投资管理中心不予申报。

第三章  商业综合体项目定位管理流程规定

第管理目标

项目定位管理应以立项为基础，对地块及项目进行深入调研论证，确定商业综合体项目定位、地块规划方案、商业项目开发计划。

1、规划方案要确定商业综合体项目位置、体量。

2、确定商业综合体项目动工、封顶、竣工、开业等关键节点计划。

3、商业综合体定位一旦通过审核，在实际操作过程中不得随意修改。如因市场变化等原因调整项目定位的，需报集团审批。 

第九条管理流程

1、由第三方公司运营或采取其他运营方式的商业综合体项目，定位管理流程与一般住宅项目基本一致，具体定位管理流程参照XX房地产（集团）股份有限公司项目定位管理办法执行。

2、由商业公司自持运营的商业综合体项目，平台公司需联合商业公司协同完成定位提报材料。

2.1、商业公司在立项调研基础上，展开二次调研和定位论证，完成商业综合体定位报告编制。报告针对项目情况制定详细的配置标准、品牌定位及配合平台公司细化商业综合体目标成本。

2.2、平台公司根据商业综合体定位报告组织整个项目的规划方案设计，并在编制定位材料前与商业公司签订商业综合体定位会审表。

2.3、编制定位材料前，平台公司应就技术方案与股份公司相关领导和技术研发中心达成基本一致意见。若有重大问题或有意见分歧的，及时联合投资管理中心发起定位预沟通会，召集相关中心进行方案预沟通并给予指导意见，确定一个基本稳定的定位方案后再行上报。

3、定位提报材料由区域董事长签发，上报股份公司，抄送区域办公室。

4、平台公司上报定位材料后，由投资管理中心分发各职能中心及商业公司审核。其中各职能中心审核项目定位文件，商业公司审核商业综合体部分定位材料，于5个工作日内完成审核意见。投资管理中心主导收集汇总各中心审核意见，形成定位评审意见书（初稿），定位评审会前下发至平台公司。

5、定位评审会召开后5个工作日内，由投资管理中心完成股份公司项目定位评审（包括定位评审意见书及回复、目标成本及项目考核材料）传签流程，下发目标成本和项目考核通知。其中商业综合体目标成本批复下发。

第十条定位材料要求

1、定位材料包含但不限于以下内容：

1）项目定位请示，含区域评审意见，区域董事长签字；

2）商业综合体定位汇报材料：商业公司编写的商业综合体初判报告，平台公司与商业公司会签的商业综合体定位会审表、商业综合体规划方案及开发计划；

3）项目定位成本测算及盈利规划表，综合项目地块综合投资收益测算应包括商业综合体部分；此外，商业综合体成本需用商业综合体成本测算表（报定位用）单独测算；

4）主要信息对比表；

5）成本核查表。

2、定位文件应经过公司总经理、董事长确认签发后上报投资管理中心；材料不齐备、不规范的，投资管理中心不予申报。

第四章  商业综合体建筑方案管理流程规定

第十一条管理目标

商业综合体方案阶段应以审批通过的定位为依据，根据批复的目标成本开展限额设计，确定项目设计方案，制定开发计划，确定交场标准。

1、原则上项目方案一经确定则需严格执行，如因市场变化等因素必须调整的，凡出现以下情况即属于重大方案调整，须履行重大方案调整审批程序，报股份公司审批。

1.1调整商业综合体档次；

1.2方案调整总建面变化超5%；

1.3方案调整导致建造成本超1%或超500万；

2、项目开发节点计划一经确定即纳入平台公司考核体系。

第十二条管理流程

1、原则上项目定位确定后6个月内应完成方案审核，城市综合体项目可适当延期，具体时间由平台公司向技术研发中心申请后确定。

2、商业综合体实行谁投资谁牵头方案设计的原则：若由平台公司持有或销售，则由平台公司负责牵头方案设计；若资产由商业公司持有运营，则由商业公司负责牵头方案设计，平台公司需协同商业公司在方案设计过程中的设计对接，并负责整理整个项目地块的方案汇报文件，上报技术研发中心审核。

3、牵头方案设计需组织设计单位依据商业综合体建造技术标准完成商业综合体的设计方案及开发计划，依据批复的目标成本细化商业综合体成本控制表，并根据设计方案编制项目交场标准。

4、技术研发中心组织召开方案评审会议。平台公司应在会议召开10个工作日前报送材料至技术研发中心，技术研发中心分发各职能中心审核。会上由平台公司进行项目方案汇报，技术研发中心于5个工作日内形成会议纪要并报公司领导审批。

5、平台公司及商业公司根据会议要求，于5个工作日内调整完毕项目方案材料并上报技术研发中心。技术研发中心发予各职能中心复核，复核无误后发平台公司执行。

第十三条建筑方案材料要求

1、各平台公司在项目定位审核通过后，应组织完成项目方案汇报材料，材料包括但不限于：

1）建筑100%设计方案；

2）项目建造标准（含交场标准）；

3）依据批复的目标成本细化商业综合体成本控制表（方案设计后用）；

4）项目开发计划表。

2、建筑方案审核材料不齐备、不规范的，技术研发中心不予申报。

第五章  商业综合体项目动态成本管控流程规定

第十四条管理目标

1、商业综合体项目开发过程管控需做好动态成本台账，及时对成本超限作出预警并采取管控措施。其他商业项目参照执行。

第十五条管理流程

1、平台公司需建立完整的商业综合体项目动态成本台账，对于未能核算到商业综合体项目的合同金额，需按既定原则，合理拆分核算到商业综合体项目中。

2、综合体项目中公共部分成本拆分存在争议的，按谁受益谁分摊、或按建筑面积占比分摊。对于成本拆分存在争议，且平台公司与商业公司难以商定的，需及时报股份公司工程成本管理中心协调解决。

3、商业综合体完成施工图设计后，需及时开展施工图预算。在总包招标过程中算量、对量，消除大的工程量差异。定标后，将施工图预算报商业公司备案。

4、商业综合体机电设备优先选用有集中采购覆盖的品牌，其次须在商业综合体机电设备品牌推荐推荐品牌内选型。未能在推荐范围内选型的，需上报商业公司审批。或在招标的过程中，在推荐的3个品牌基础上，引入同档次的机电设备品牌，进一步加强价格竞争。

5、商业综合体开发建设过程中，限价科目在招标定标前存在成本超限，平台公司需与商业公司会审后定标。若出现一级科目成本超限，需作专题报告说明原因，上报工程成本管理中心及商业公司，同时主动采取措施在其他科目减配，实现成本节减，确保项目总体动态成本控制在目标成本范围内。

第六章  商业综合体后评估管理流程规定

第十六条管理目标

在商业项目开业运营一年内，各平台公司及商业公司应针对项目投资、建设、运营等各个环节，总结经验，分析问题，形成项目后评估报告，以期为后续项目的投资开发提供借鉴。

第十七条管理流程

平台公司与商业公司协同撰写后评估报告并提交投资管理中心，投资管理中心发予研发、工程成本等职能中心审核。审核通过后，投资管理中心报公司领导通过后存档备案并下发相关平台公司参考学习。

【写字楼篇】

第七章 写字楼项目管理要点

写字楼项目的重点管控阶段分立项、定位、方案、动态成本及后评估五个阶段，流程基本与一般住宅项目基本一致，各阶段管理要点主要如下：

第十写字楼立项阶段管理要点

1、立项阶段应明确写字楼等级意向及租售比例，并以此为依据编制项目投资收益测算。对于综合体项目，写字楼的成本需从项目总投资中剥离，进行成本测算。

2、原则上写字楼立项成本测算取值不能超过拟定档次对应的总建筑面积单方成本。

第十九条写字楼定位阶段管理要点

1、写字楼定位应以立项为基础，对地块及项目进行深入调研论证，确定写字楼的体量、等级定位及绿色建筑评级标准。

2、写字楼等级定位划分为超甲级、甲级、准甲级、乙级四个等级。其中准甲级写字楼的建造标准相对于甲级的作适当减配，适用于除北上广深外的二线城市。

3、写字楼建造成本标准的总建筑面积单方成本限价指标未含绿色建筑认证要求。如项目有绿色建筑认证要求，可按认证需增配条件适当提高建造成本标准。

4、上报项目定位测算时，写字楼成本需单独划分为成本分期。

第二十条写字楼方案阶段管理要点

1、写字楼方案阶段应以审批通过的定位为依据，根据批复的目标成本细化写字楼成本控制表开展限额设计，确定写字楼设计方案、制定开发计划及交场标准。

2、写字楼设计方案、成本控制表上报股份公司审定备案；

3、原则上写字楼方案一经确定需严格执行，如因市场变化等因素必须调整的，凡出现以下情况即属于重大方案调整，须履行重大方案调整审批程序，报股份公司审批。

3.1调整写字楼等级；

3.2方案调整导致建造成本超2%或超300万。

第二十一条写字楼动态成本管理要点

1、批复的成本控制表将成本科目分为限单方价格、限单项总价、设参考价三大类，作为动态成本管控的依据。

2、若出现一级科目成本超限，需作专题报告说明原因，上报工程成本管理中心；同时主动采取措施在其他科目减配，实现成本节减，确保写字楼总体动态成本控制在目标成本范围内。

第二十二条写字楼后评估管理要点

1、按投资管理中心下发的项目后评估通知要求，上报写字楼后评估报告。

第八章商业综合体、写字楼附则

第二十三条本管理规定由工程成本管理中心负责解释。

第二十四条本管理规定自下发之日起执行。

附件：商业综合体重点阶段管理流程图-立项管理流程图

附件：商业综合体重点阶段管理流程图-定位管理流程图

附件：商业综合体重点阶段管理流程图-方案管理流程图

商业综合体实行谁投资谁牵头方案设计的原则：若由平台公司持有或销售，则由平台公司负责牵头方案设计；若资产由商业公司持有运营，则由商业公司负责牵头方案设计，平台公司需协同商业公司在方案设计过程中的设计对接，并负责整理整个项目地块的方案汇报文件，上报技术研发中心审核。

附件：商业综合体重点阶段管理流程图-方案调整管理流程图

附件：商业综合体重点阶段管理流程图-后评估管理流程图下载本文