湖州悦山湖
——关于项目交付进驻前工作计划
（2018-01-02）
祥生物业服务有限公司
湖州分公司
二〇一八年一月
项目交付进驻前工作计划
（2018年2月1日—4月30日）
为切实做好湖州悦山湖项目交付前各项准备工作，根据项目现在实际情况制定了以下计划（以2018年4月30日为物业公司进驻日期）：
一、阶段
| 序号 | 阶段 | 重点工作 | 时间阶段 | 备注 |
| 1 | 前期准备阶段 | 物业服务中心筹建 | 2018.02.01—3.30 | |
| 主要管理人员到岗 | ||||
| 制定物业管理方案 | ||||
| 2 | 接管验收阶段 | 户内、验收接管 | 2018.4.1—4.10 | |
| 共用部位、共用设施设备验收接管 | ||||
| 各类资料整理归档 | ||||
| 物业管理方案完善，各项管理制度建立 | ||||
| 工作人员按计划招聘、培训、到岗 | ||||
| 3 | 交付阶段 | 对小区进行代管 | 2018.4.11—4.30 | |
| 各类设备、工具、用具的采购 | ||||
| 交付资料的准备、整理 | ||||
| 制定现场交付方案 | ||||
| 现场交付 |
| 序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
| 1 | 发文成立物业服务中心 | 2018.2.1前 | 物业服务中心 | |||
| 2 | 人员配置方案及到岗计划 | 编制 | 2018.2.1前 | 物业服务中心 | ||
| 审核批准 | 2018.2.1前 | 人力资源部 | ||||
| 主要管理人员按计划招聘、到岗 | 2018.2.5前.（延迟到春节后） | 物业服务中心 | 人力资源部 | |||
| 工程人员按计划招聘、到岗 | 2018.2.15前（延迟到春节后） | 物业服务中心 | 人力资源部 | |||
| 秩序维护员按计划招聘、到岗 | 2018.2.15前（延迟到春节后） | 秩序维护部 | 人力资源部 | |||
| 保洁员按计划招聘、到岗 | 2018.4.1前 | 物业服务中心 | 人力资源部 | |||
| 3 | 培训 | 新员工培训 | 根据招聘、到岗情况具体实施 | 人力资源部 | ||
| 7 | 交付培训的实施 | 物业管理基本概念 | 根据招聘、到岗情况具体实施 | 物业服务中心 （组织） | 人力资源部（安排授课人员） | |
| 服务礼仪 | 根据招聘、到岗情况具体实施 | 物业服务中心 （组织） | 人力资源部（安排授课人员） | |||
| 物业管理法律法规 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | ||||
| 物业规章制度 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 品质管理部 （安排授课人员） | |||
| 收费管理规定 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 财务部（安排授课人员） | |||
| 安保和车辆管理工作规范 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 秩序维护部（安排授课人员） | |||
| 机电设备管理规范 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 工程技术部（安排授课人员） | |||
| 清洁管理规范 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 坏境部 （安排授课人员） | |||
| 绿化管理规范 | 2018.4.20－4.25 | 物业服务中心 （组织） | 坏境部 （安排授课人员） | |||
| 接管验收知识 | 2018.4.20—4.25 | 物业服务中心 （组织） | 品质管理部、工程技术部（安排授课人员） | |||
| 5 | 物管人员服装设计、定制 | 市场调查，确定面料、款式，并打样、制作 | 2018.3.1前 | 综管部 | 物业服务中心 | 符合管理楼盘品质要求 |
| 序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
| 1 | 物业管理 方案的制订 | 确定各岗位职责，根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案 | 2018.3.20前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 品质管部 （审核、定稿） | |
| 2 | 物业管理方案的分类 | 《物业验收方案》 根据楼盘类型、规模情况制定 | 2018.2.15前（延迟到春节后） | 物业服务中心 （编制初稿） | 工程技术部 （审核、定稿） | |
| 《园区秩序维护方案》 根据楼盘类型、规模、技防能力、安保难点等情况据实制定 | 2018.3.15前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 秩序维护部 （审核、定稿） | |||
| 《园区车辆管理及交通组织方案》 根据楼盘类型、规模，道路特点等情况制定 | 2018.3.15前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 秩序维护部 （审核、定稿） | |||
| 《园区清洁方案》 根据楼盘类型、规模，公共保洁区域等情况制定 | 2018.3.15前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 环境部 （审核、定稿） | |||
| 《园区绿化方案》 根据楼盘类型、规模，公共绿化区域等情况制定 | 2018.3.15前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 坏境部 （审核、定稿） | |||
| 《园区设施设备维护保养方案》 根据楼盘类型、规模，公共设施、设备等情况制定 | 2018.3.15前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 工程技术部 （审核、定稿） | |||
| 2 | 物业管理方案的分类 | 《财务管理方案》 根据楼盘类型、户数，物管费标准、可收物管费面积等情况据实制定，制定业主入住时所需支付费用的一览表、设定有偿服务收费标准、调整物业管理收支预算及开办费预算、制定财务报表、做好各项收费准备等 | 2018.3.20 | 物业服务中心 （编制初稿） | 财务部 （审核、定稿） | |
| 《人事管理方案》 根据楼盘类型，制定人员架构、岗位配置及岗位职责要求、制定管理人员到岗及培训计划、根据需要招聘管理人员、定期实施对员工的入职培训 | 2018.3.20 | 物业服务中心 （编制初稿） | 人力资源部 （审核、定稿） | |||
| 《物业服务方案》 根据物业类型，服务特点、难点制定 | 2018.3.20前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 发展部 （审核，定稿） | |||
| 《园区社区活动方案》 根据物业地理位置、类型，业主入住时间制定 | 2018.3.20前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 文化部 （审核，定稿） | |||
| 其他管理方案 根据物业情况制定 | 2018.3.20 | 物业服务中心 （编制初稿） | 相关职能部门 | |||
| 3 | 物业管理制度的制订 | 根据楼盘情况，制订合理的管理制度，并遵照执行 | 2018.3.20—4.10 | 物业服务中心 （编制初稿） | 品质管理部 （审核、定稿） | |
| 7 | 物业管理制度的分类 | 《人事管理制度》 人事管理方面的相关制度 | 2018.3.20—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 人力资源部 （审核、定稿） | |
| 《财务管理制度》 管理处财务管理制度设立物品管理制度、制定(采购、存放及领用等) | 2018.3.20—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 财务部 （审核、定稿） | |||
| 《秩序维护管理制度》 制定各项安保制度及操作规范 | 2018.3.20—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 秩序维护部 （审核、定稿） | |||
| 《工程维护管理制度》 根据楼盘类型、规模以及所配置设备的情况制定 | 2018.3.20—4.10 | 物业服务中心 （编制初稿） | 工程技术部 （审核、定稿） | |||
| 《清洁管理制度》 根据楼盘类型、规模，保洁区域制定 | 2018.3.20—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 坏境部 （审核、定稿） | |||
| 《绿化养护制度》 根据绿化类型、规模制定 | 2018.3.25—4.15 | 物业服务中心 （编制初稿） | 所在区域 （审核、定稿） | |||
| 《档案管理制度》 根据楼房各类档案情况制定 | 2018.4.1—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 坏境部 （审核、定稿） | |||
| 《装修管理制度》 根据楼盘类型、户数情况制定 | 2018.4.1—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 品质管理部 （审核、定稿） | |||
| 其他管理制度的确定 | 2018.4.1—4.5 | 物业服务中心 （编制初稿） | 相关职能部门 （审核、定稿） |
| 5 | 制定成品保护方案 | 做好成品保护方案，并完成有关费用测算 | 2018.2.28前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 工程技术部 （审核、定稿） | 提交开发公司 |
| 9 | 地下区域功能分区、管理方案确定 | 地下区域功能确定、分区，并根据实际情况，制定可行的管理方案 | 2018.2.20前 | 物业服务中心 | 发展部 （配合） | |
| 7 | 编制、印刷《业主手册》 | 业主手册初稿、评审、修订及印制 | 2018.3.10前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 发展部 （配合） | 开发公司印制 |
| 8 | 协助编制《住宅使用说明书》及《房屋质量保证书》 | 参与“两书”的评审、修订，提供意见或建议 | 2018.3.10前 | 物业服务中心 | 发展部 （配合） | 开发公司编制、印制 |
| 9 | 办理物业管理费的报批/备案手续 | 完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案 | 2018.3.20前 | 综管部 （申报） | 物业服务中心 （提供必要资料） | |
| 10 | 物业服务中心装修方案 | 合理利用空间，符合管理处日常办公的实际需求，符合公司VI系统要求 | 2018.3.10前 | 物业服务中心 （编制初稿） | 发展部 （审核、定稿） |
| 序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
| 1 | 购置秩序维护器材和日常用具 | 对讲机、电筒、警棍等日常用品 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 地产公司提供实物 | |
| 2 | 购置维修器材和常用工具 | 维修工具箱、工具梯、疏通机等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 地产公司提供实物 | |
| 3 | 购置保洁工具 | 扫帚、保洁袋、拖把等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 地产公司提供实物 | |
| 7 | 购置绿化工具 | 割草机、锄头等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 地产公司提供实物 | |
| 5 | 小区开荒工作 | 外墙清洗、室内卫生、大堂大理石，园区小道等 | 2018.4.20前 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 9 | 建立业主花名册 | 业主的现在住址、联系电话、房屋面积等 | 2018.3.31前 | 物业服务中心 | 地产公司提供合同等资料 | 资料归档受控 |
| 7 | 小区标识、垃圾箱等安置 | 门牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、果壳箱、休闲小品等 | 2018.3.31 前 | 开发公司配置 | 物业服务中心 （落实放置） | |
| 8 | 准备各类交房资料 | 业主验房交接验收表、业主手册、图纸等 | 2018.4.10 前 | 物业服务中心 | ||
| 9 | 公共区域、设施设备水、电抄表登记 | 各表的原始记录 | 2018.4.20 前 | 物业服务中心 | 现场确认 | |
| 10 | 制定水、电、管煤一览表 | 对各户的水、电、煤气进行统一登记 | 2018.4.10 前 | 物业服务中心 | ||
| 11 | 物管用房装修完毕 | 2018.4.1前 | 开发公司 | |||
| 12 | 物管用房装修竣工验收 | 2018.4.1前 | 物业服务中心 | 资料归档 | ||
| 13 | 物业服务中心办公用品采购 | 桌、椅、复印机等采购 | 2018.4.15前 | 物业服务中心（必备品购置） | 地产公司提供实物 | 符合管理处正常运作要求 |
| 17 | 物业服务中心办公室布置 | 上墙文件、软装饰等 | 2018.4.15前 | 物业服务中心 | 发展部 （配合） | 符合公司VI系统 |
| 15 | 物业保险 | 确定园区投保方案、确定投保的险种、招标选择合适的保险公司 | 根据实际情况 | 综管部 | ||
| 19 | 配合开发公司核实房屋销售合同 | 由开发公司出具书面通知 | 2018.4.1前 | 物业服务中心 | 需开发商在交付前提供相关资料 | |
| 17 | 配合开发公司制定交付通知书 | 通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费 | 在开发商发出入伙通知书前1周 | 物业服务中心 | 发展部 | 面积及金额需向开发商证实 |
| 18 | 交付资料整理装袋 | 确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕 业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号 | 视物品情况，确保交付前整理完毕(2018.4.15) | 物业服务中心 | ||
| 19 | 交付资料再次检查确认 | 检查资料袋内的物品是否齐全，特别是钥匙 | 视物品情况，确保交付前确认完毕 | 物业服务中心 |
| 20 | （对小区概况、疑难问题进行汇总）编写交付统一说辞 | 制作小区概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径 | 物业交付前确保3天确保完成 | 开发公司（编制初稿） | 物业服务中心、各职能部门 | |
| 21 | 制定现场交付方案 | 人员安排、交付流程、交付培训材料等 | 2018.3.20—4.15 | 物业服务中心负责编制初稿、制定组织 | 发展部组织公司相关职能部门（审核、定稿） | |
| 22 | 对交房现场所需物品的购置并进行布置 | 收费、领房、验房等区域布置，做好标牌 | 物业交付前1天确保布置完毕 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 23 | 制定交付各岗位工作流程 | 地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等 | 2018.4.15前 | 物业服务中心负责编制初稿、制定组织 | 发展部组织公司相关职能部门（审核、定稿） | 包含在交付方案内 |
| 27 | 驻场交付工作人员到位 | 根据交付方案 | 交付前1天 | 人力资源部 | ||
| 25 | 交付前协调会 | 就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、与开发公司有关部门协调 | 物业交付前 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 29 | 布置保安工作 | 检查物业之出入口及比较容易被贼人闯入或匿藏的地方设立巡逻及站岗确保物业内部安全 | 物业交付前 | 物业服务中心 | 根据需要安排额外的秩序维护员 | |
| 27 | 交付前动员大会 | 领房注意事项、流程分工等 | 物业交付前 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 28 | 交付工作培训 | 交付流程、各岗位工作职责、统一说辞、楼盘情况、注意事项等 | 物业交付前 | 物业服务中心 | ||
| 29 | 交付 | 办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见） | 交付期间 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 30 | 交付碰头会 | 每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决 | 交付期间每天 | 开发公司 | 物业服务中心 | |
| 31 | 建立业主档案 | 根据交付时业主填写的业主基本资料，建立业主档案 | 交付期间及交付后 | 物业服务中心 | 资料受控 | |
| 32 | 交付总结（整改） | 总结交付过程，准备装修管理，就交付中发现的问题进行整改 | 交付完毕后1周内 | 物业服务中心 | 提交开发公司 |
