洋河新城地块可行性分析

集韵营销

2012年3月7日

Ⅰ、洋河新城房地产业宏观环境分析

Ⅱ、洋河新城在售楼盘情况

Ⅲ、自身地块分析

Ⅰ洋河新城房地产业宏观环境分析

一、洋河新城宏观环境分析

（一）洋河新城简介

2011年4月29日，为策应全省20个经济比较发达的镇开展行政管理改革试点，推进宿迁中心城市“一核多极”发展的重大举措，洋河新城挂牌成立。

 “一镇堪将天下醉，神州无处不销魂。”千年古镇，酒都新城位于宿迁市东南部，是宿迁中心城市的副中心，距市区约15公里。闻名于世的洋河酒厂坐落于城区中心。新城下辖洋河镇，辖区26个行政村(社区），总面积达.9平方公里，总人口超过9.8万人。

 洋河新城交通四通八达，依傍航运繁华的古运河和延绵悠长的黄河故道，徐淮、徐宁公路穿境而过，宁宿徐、徐宿淮盐两条高速公路横贯东西，宿淮铁路中心站坐落洋河新城，徐淮轻轨与其交错相连，运河国际港正在规划建设。城区距徐州观音国际机场仅半小时车程，距连云港港口120公里。

素有“酒都”之称的洋河，以酒为媒，蓝色经典系列酒香飘四海，名扬天下。洋河新城按照“一年打基础，两年见成效、三年大变样”的总体要求，借助洋河酒业规模扩张、转型的大好机遇加速发展，着力打造工业高地，投资“洼地”，制定优惠，吸引外来项目上马，城区现有工业企业500余家，形成了酿酒、纺织、包装物流和木材加工四大主导产业。洋河酒厂工业园启动建设，给洋河发展带来了新的动力。

（二）洋河新城发展规划

洋河新城总的定位和目标初步设想是：名酒之都、物流枢纽、精致新城、三创高地。促进酒城一体、厂城一体发展，打造“中国白酒之都”。积极引进和培育一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营。坚持高起点规划、高标准建设、精细化管理，倾力把洋河新城建设成为现代、洋气、生态、宜居、配套齐全、功能完善的精致新城。坚持走一条创业创新创优的发展之路，在创业中彰显作为，在创新中寻求突破，在创优中跨越发展！

小结：

城市副中心，优势大，未来发展空间大

洋河新城发展定位为宿迁市城市副中心，是一个城市发展的必经之路。洋河新城有了的支持和倾斜，未来城市发展空间必然很大，房地产业开发空间也会随之增长。

目前的问题——洋河新城目前人口较少。同时缺乏吸纳外来人口的实力。

洋河新城目前人口，为官方报出的10万人口，这个数据有一定水分，真实情况预计会更少。同时，洋河新城目前产业结构单一，工资待遇等水平相对一般，就业岗位有限，没有吸纳外来人口居住的决定性条件。短期内城市发展会受到人口较少这个不利因素制约。

二、洋河新城房地产业发展状况分析

（一）洋河新城房地产业发展状况

目前洋河新城住宅项目由商品房开发和小产权房开发两类，在售项目4个，均价约在2400元/㎡-3000元/㎡左右。目前在售房源都为2011年推出，销售情况都较好，后期房源预计2012年下半年推出。推出时间较为集中，推出房源量较大，后市竞争会很激烈。

Ⅱ、罗圩乡在售楼盘情况

紫金名门

目前一期共分两次推盘，一次推盘为多层，二次推盘为小高层

一期二次开盘时间为2010年底开盘

小高层 16层

面积配比95㎡两室占50%，140㎡三室占50%

小高层均价2700元/㎡，价格区间在2700元/㎡-2800元/㎡

小高层储藏室1:0.5，出厂时1300元/㎡，地上车库5万元/个，地上停车位免费

小高层目前售完

多层

面积配比103㎡三室占20%，110㎡三室占40%，130㎡三室占40%

多层均价2500元/㎡，价格区间2400元/㎡-2600元/㎡，阁楼为赠送

多层目前售完

购房客户群：本地购房人群占50%周边乡镇占50%

购房人群从事工作：外出打工，洋河酒厂，在镇上做生意等等

紫金名门目前无房源可售，二期地块紧挨一期南面，为净地，便于施工，由于地价过高，洋河镇对于土地供应量的，市面充斥着较大体量的小产权房，造成了二期的延后开发。

隆泰花园

共三期，一期二期为多层物业类型共450套，目前二期售完，三期规划整改为小高层最低16层

二期2010年10月开盘

本期面积配比96㎡两室占20%，104㎡三室38%，108㎡三室38%，120㎡三室占4%

二期多层均价2500元/㎡，价格区间2000元/㎡-2600元/㎡，阁楼算面积

储藏室1400元/㎡，地上车库5.5万元/个，地上停车位免费

一期二期目前售完

购房客户群：本地购房人群占60%周边乡镇占40%

购房人群从事工作：外出打工，洋河酒厂，在镇上做生意等等

隆泰花园应要求三期原规划多层改为小高层，最低层数不得低于16层，同时由于低价近年增长过快，项目推迟了三期的开发进度，目前为空地

梦都花园

项目预计三期推盘，一期3000套房源，主要针对洋河酒厂内部销售

2012年年底开盘，目前工程进度地下人防建设

本期面积配比：70㎡-80㎡两室占20%，90㎡-110㎡小三室占50%，120㎡-130㎡三室占30%

规划面积区间为70㎡两室-200㎡复式楼

均价未定，预计对内销售均价2800元/㎡，对外销售均价3300元/㎡

购房客户群：本地购房人群占80%周边乡镇占20%

购房人群从事工作：洋河酒厂，在镇上做生意等等

梦都花园依托洋河酒厂，拥有大量的购房潜在客户，工人多为洋河镇本地人，项目的启动会直接稀释掉大量的本地客户源，对内较低的价格也会给区域内竞争带来优势。

康居花园

项目共四期推盘，为小产权房，一期共四栋多层，本次推出两栋共120套房源

后期规划有多层、小高层物业类型

2012年1月18日开盘，目前工程进度地上4层

本期面积配比：84㎡两室占25%，93㎡两室占25%，94㎡三室占25%，111㎡三室占25%

均价2400元/㎡，价格区间在2388元/㎡-2500元/㎡，五层阁楼为赠送

储藏室1200元/㎡，地上停车位免费

分期付款方式为3次付清，一次40%二次40%交房前20%

目前优惠措施：成交总房款减5000元，一次性付清总房款减10000元

项目为小产权房，目前洋河镇在售的正规商品房项目均无房源，小产权房目前市面上占据主流

小结：

目前洋河新城住宅项目由商品房开发和小产权房开发两类，在售项目4个，均价约在2400元/㎡-3000元/㎡左右。目前在售房源都为2011年推出，销售情况都较好，后期房源预计2012年下半年推出。推出时间较为集中，推出房源量较大，后市竞争会很激烈。

洋河新城后期开发量较大，供大于求，人口较少，难以支撑目前的开发量。

Ⅲ自身地块分析

一、地块位置

位于洋青路与民便路交汇处

二、地块条件

70亩，正在拆迁。

三、地块周边配套

目前为洋河新的开发区域，周边配套几乎没有。据规划局工作人员透露，未来此地块为洋河新的商业居住区域，配套较好。预计形成一定氛围需要2年左右。

四、项目SWOT分析

（一）Strengths

处于洋河新城西部，未来洋河发展重点区域

（二）Weaknesses

地块目前有厂房，民房，需要拆迁，资金要求较高。

周边配套稀少。

紧靠高速公路出口，不适宜人居。

距离城区较远。

洋河新城整体开发量较大，供大于求。

（三）Opportunities

洋河新城成为宿迁市城市副中心，发展空间大。

地块所处区位为洋河新城未来重点发展区域。

（四）Thteats

洋河新城人口较少，同时缺乏吸纳人口的能力。

洋河新城整体开发量较大，供大于求。下载本文