张所续

1.中国国土资源经济研究院 北京 101149 zhangsuoxu@163.com

摘要：2008年美国次贷危机波及全球，银行信贷与楼市的关联日趋紧密。房价持续上涨，引发的经济问题和社会问题，受到社会各界的广泛关注。本文通过剖析我国房地产企业资金来源等方面，分析我国银行信贷对房地产市场的影响。

关键词：银行信贷；房价；宏观

1 引言

2008年美国的次级房贷危机上演了全球金融市场近几年最大一次“蝴蝶效应”，金融机构受到不同程度的冲击。陶长高(2005)认为,银行信贷与资产价格之间互为因果，即银行信贷的扩张将导致资产价格的膨胀，同时资产价格的膨胀又会进一步促进银行信贷的扩张[1]。回顾历史上信贷危机可以发现，无论在发达国家还是在发展中国家，房价与银行信贷波动的关联日趋紧密，银行信贷的增长对房价具有显著的同步效应。曹勇（2009）通将全国及部分有代表性城市(如北京、上海、深圳、重庆、武汉等)的土地价格、股价、银行信贷等与全国及相应城市的住宅价格进行计量经济学格兰杰原因检验，得出结论是：银行信贷是全国及有代表性城市的住宅价格涨跌的真正原因[2]。袁鲲、段军山(2009)对我国的实证分析也表明，我国房地产价格膨胀与银行信贷存在较强的共生性[3]。

近年来，中国许多城市出现了房价快速上涨、逐年攀升的态势。房价持续上涨，社会恐慌心理加重，房地产泡沫日趋严重，危害经济发展,成为社会各界关注的焦点、热点问题。

2 我国房地产企业资金来源分析

2009年，宽松的货币极大的提振了我国房地产市场，地王频现，房产交易屡创新高。信贷对房地产的推动作用被发挥到了极致。我国房地产开发资金来源主要包括国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其他资金（主要由定金及预收款组成）四个渠道。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.4%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。2001-2009年，我国房地产企业资金来源及增长情况如表1所示。

表1 2001-2009年房地产企业资金来源及增长情况

单位：亿元

年份

通过分析资金来源可以看出，我国房地产企业资金来源主要来自三个途径：第一，其他资金；第二，自筹资金；第三，国内贷款。其中银行贷款所占比重逐年增加。据央行《2009年第四季度货币执行报告》统计数据显示，截至2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。截至2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较上年末高1个百分点。2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。2010年上半年，个人住房按揭贷款4538亿元，占资金总量31.3%，增长60.4%。可见，大量的银行贷款通过直接和间接渠道涌入房地产开发市场，对房地产企业发展起着重要作用。

3 银行信贷对房地产市场的影响

中国的房地产市场是一个典型的市，房地产业的迅速崛起很大程度上得益于相关的“保驾护航”[4]。房改、住房商品化和银行信贷推动楼市起步和成长。我国房地产业在宽松的环境下实现了跨越式发展，成为新的经济增长点。同时，房地产市场受的影响，特别是银行信贷影响也越发显著。

图2 1998-2009年全国商品房销售平均价格

数据来源：国家统计局

由上图可以看出，我国房价持续走高。2008年房价比2007年略有回落，主要因为2007年9月央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），要求各商业银行严格执行“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的规定。从2007年底至2008年全年，楼市低迷，量价齐跌导致房企回款大幅减少，资金链条面临巨大压力，房地产市场进入调整期。这是房地产经历多年高速增长之后的首次真正意义上的回调，房贷紧缩对市场过热投机起到了明显的抑制作用。

然而，2008年全球金融危机的爆发彻底改变了我国房地产周期调整趋势。在经济面临下滑威胁的背景下，振兴地产以启动内需迫在眉睫。于是从2008年下半年起，楼市开始松动，各级频频出台各种利好以刺激购房者入市热情。在央行连续五次降息、二套房贷松绑等系列措施的刺激下，我国房地产市场全线回暖（图3）。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%[5]。在不到一年的时间里，我国楼市由低迷转为高涨，国家特别是银行信贷起到决定性的作用。

图3 2009年1-12月我国房屋销售价格指数同比变化情况 数据来源：国家统计局

自2009年房地产市场回暖后，楼市投机明显抬头。2010年“”后我国部分城市房价过快上涨，为维护房地产市场的健康稳定发展，坚决遏制投机行为。2010年，针对房地产的密集出台，信贷成为本次宏观的重要一环。2010年1月份，出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），“国十一条”要求二套房首付比例不得低于40%，引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷执行力度。2010年4月份，又出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），被称为“新国十条”。要求实行更为严格的差别化住房信贷，其中规定“实行更为严格的差别化住房信贷。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”，“暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款”。2010年6月4日，住建部、央行、银监会三部委联合发文规范二套房认定标准，二套房和三套房均按“认房又认贷”的标准执行。

在土地已经被严密监管，税收又可望而不可及的情况下，信贷已经是目前能够被利用的、最直接有效的手段。一系列的信贷极大的了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，房屋成交量低迷。

图4  一线城市2009-2010年上半年成交量同比变化图 数据来源：中国指数研究院

图5  二线城市2009-2010年上半年成交量同比变化图 数据来源：中国指数研究院

据中国指数研究院统计数据显示（图4、5），我国一线城市（北京、上海、广州、深圳）2010年上半年成交量同比平均降幅约40%，二线城市成交量自4月份开始下降，相比一线城市具有滞后期，说明一线城市对反应较迅速，新政作用更显著[6]。

图6 1-7月全国房屋销售价格指数同比变化情况 数据来源：国家统计局

由图6可以看出，我国房屋销售价格自4月份新政出台后，逐步回落，5月份商品房销售价格指数明显下降（图7）。中海地产销售均价环比下降近3成，万科、保利地产、富力地产销售均价环比也下降10%以上。虽然仍高于去年同期水平，但已扭转上升势头或放缓上涨步伐，新政对楼市的可见一斑。2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅比2010年10月份缩小0.9个百分点。

图7  2005年7月-2010年11月房屋销售价格指数 数据来源：国家统计局网站

房地产方面的信贷，成为我国房地产市场的晴雨表[7]。紧缩信贷，在一定程度上能有效遏制房地产价格快速上涨，抑制房地产泡沫。如今各商业银行由主动放贷转为被动放贷，甚至停止房地产贷款，将有效遏制炒楼行为，抑制房地产价格上涨，保持国民经济平稳发展；有利于调节供求关系。由于银行紧缩房地产信贷业务及措施的影响，炒家急于脱手，购房者由于需要拿出更多资金购房而处于观望状态，造成二手房市场成交量萎缩。另外，由于炒家退出，将会有大量二手楼盘入市，市场供求关系将发生变化；市场参与者会有所减少，未来市场竞争更加激烈。银行采取紧缩信贷，对整个房地产行业会有较大影响，特别是房地产行业的从业机构，如经纪代理公司、按揭公司、评估公司、担保公司等。这些机构缺少银行对市场的支持，整个行业将会遭遇新一轮洗牌。

紧缩的信贷，也会对房地产市场产生负面影响。信贷紧缩会导致房价下跌，房价下跌带动银行贷款不良率增高。最新房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点；而招行情形也大体相似，即房价下挫50%，住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点[8]。

适度宽松信贷，有利于促进房地产市场繁荣发展，推动经济发展。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%，销售额增长速度最高，达到80.0%。但是，宽松信贷易使房屋供求关系失调，使房价上涨过快。2009年4月份全国70个大中城市二手房环比和同比价格同时上涨，到2009年10月份接受调查的全国70个大中城市中房屋销售价格指数未上涨的所剩无几。房屋销售价格上涨，一方面是由于购房需求增加、供应不足，另一方面是宽松货币丰富了购房者购买手段并使其更加便利，投机因素也推动了房价上涨。

自2010年4月新政执行以来，虽各地声称坚定不移地执行《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套，但如今一些地方信贷机构对三套房和非本地户口购房者，采用调高首付（一般为60%）的方式变相放贷。更有甚者采取假离婚、以他人名义联名买房等方式骗取房贷，在一定程度上扰乱金融秩序，助涨了当地房价上涨。因此，在新政实施后继续还应出台相应的持续房地产市场。

4 结语

从经济学的角度来看，由于土地资源稀缺性不断加大，房价应该保持持续上涨是合理的。现在的房价下调，实际上是对过去房价过度上涨的修正。信贷对我国房地产市场影响较大，不断从严的信贷在很大程度上遏制了投机投资性购房，同时也对合理的购房需求以及改善型需求来说也构成沉重的打击，导致房地产成交量低迷。因此，有必要对住房消费与住房投机投资进行严格区分与界定，如果是住房消费，则可享受的各种住房优惠，包括信贷、税收等优惠。相反，如果是住房投资，非但不能享受的任何住房优惠，而且还要受到严格的制约。只有这样，才能让中国房地产市场回归其居住或消费的本性或功能，保障房地产市场的健康可持续发展。

参考文献

[1] 陶长高.银行业危机:金融泡沫视角的分析[J].金融论坛,2005,(06)

[2] 曹勇.房价推手—银行信贷是中国住宅价格涨跌的真正原因[J].中国人民银行研究生部金融研究,2009,(2):50-51

[3] 袁鲲,段军山.信贷扩张、房地产泡沫与银行危机—基于国际比较和经验借鉴[J].财政金融,2009,(05):151

[4] 李翔.效应与房地产市场泡沫问题研究[J].四川党校学报,2009,(4):51

[5] 回建强,张秀琴.中国房地产金融发展报告2009年年度报告[R].上海：上海易居房地产研究院综合研究部,2010

[6] 中国房地产TOP10研究组.2010年上半年中国房地产市场总结与展望[R].北京:中国指数研究院,2010

[7] 廖湘岳,戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J].上海经济研究,2007,(11):91-92

[8] 史进峰.如果房价下跌50%：银行压力测试心电图[EB/OL].[2010-08-21]

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-23/3NMDAwMDE5MzQ3NA.html下载本文