物业管理制度

第一章 物业管理部门的职责

    本公司物业管理是浙江永康市新华书店有限公司里企业管理的重要组成部分，包含房产、基础设备、电梯设备、资产出租等的日常运作管理。为切实强化本公司的物业管理工作，制定本规章制度：

一、本公司物业管理职能部门为综合部。

二、各使用单位（部门）为责任部门。各使用单位（部门）的负责人是本部门物管的第一责任人。监管部门为公司综合部。各部门各司其职，共同实施公司的物业管理制度。

    三、综合部设专职的专项物业管理员（以下简称物管员），具体经办公司物业管理的日常事务。

    四、物业管理部门的主要职责：

1. 组织公司安全管理和安全教育工作，制定本公司房产、公共设施、消防设施、设备系统、办公用品调配等具体的管理制度。

2. 负责公司物业的日常运行、维修及管理工作。

    3. 负责公司物业资产的出租合同的审核、签订、租金收取和承租户运营监管工作。

4. 负责物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑修理、维护、装修等项目的验收和资料核实、登记、存档工作。

5. 设备、负责编制年度设施维护、保养计划。做好各部门的相关业务协调。

    6. 负责做好日常维修记录和施工内容的登记管理。

7. 负责建立公司完善的物业台账和物业管理档案，做好各项物业故障的应急预案，做到分类存档、有序管理、检索方便，处突及时。

 五、使用部门的主要职责：

1、做好物业管理的日常维护工作，发生故障及时报告给物  

       管员携情安排维修。

2、规范、合理使用物业设施、设备，确保各设施、设备始

       终处于正常状态。

3、节约使用水、电等能耗及其他办公用品。

第二章 房产管理

    1、公司房产改、扩建要严格按制度流程规定实施。

2、改、扩建项目必须在公开、公平、公正、有利于公司的前提下以询价的方式择优选择合作伙伴，整个工程要做到验收质量优良，各经办人员做到廉政优秀。

   3、公司房产要根据区域、位置、总面积、总楼层、总结构等具体明细建立记录档案，保存好完整的房产图纸。

   4、房产的结构维修、装修要先有图纸，在不影响结构、有利于使用和美观的前提下由综合部先审核装修、维修方案后，经领导班子研究同意后才能动工。

   5、房产各使用单位、部门要爱护公司财产，合理使用，不得破坏和损坏任何房产结构及门、窗等设施。

   6、各单位、部门在现有房产内、外墙体、顶面、地面范围内进行广告宣传悬挂、喷印、装裱、粘贴的，须先报综合部物管员审核并经上级领导批复后才可进行实施，并做好文案记录。

   7、各单位、部门在现有房产内实行日常卫生自包原则，遇有大宗卫生清洁事宜，由综合部统一安排协调。

   8、各单位、部门在现有房产内的广告宣传、场馆设计、绿化变更须由各单位、部门负责人向综合部提交书面备案。

   9、各单位、部门在现有房产内的安保工作，由综合部统一安排到岗，各单位、部门负责人负责现场指挥工作。

  10、公司房产出租实行年度公示，每年的出租经营情况应在年度结束后一个月内完整无缺地在单位内部向全体员工进行公示。

  11、公司房产出租的合同要做到内容规范，明确合同的各项条款，防范合同风险。

  12、正确计量、记录和反映公司房产出租时效状况。出租收入和支出严格按权责发生制原则和税收法规的规定，及时催缴入帐。

  13、做好房产出租资产的档案管理工作，做到档案完整，不遗

     漏。

  14、房产外租资金、费用收取情况由物管员向综合部领导汇报。

              第三章 基础设备管理

基础设备的范围包括本公司所有的水、电路管线、卫生间洁具、灯具器械、空调设备、营业用书柜、书台、办公桌椅、门窗及锁具。

1、 各使用单位、部门应配合物管员做好定期巡检，巡检情况、维修及费用均须记录在案。

2、基础设备报修、报损、办公用品的申领由各单位、部门的负责人向综合部申报。

2、 各使用单位、部门需爱惜使用相应的基础设备，原则上遵循谁损坏、谁丢失、谁赔偿的管理制度。

3、 对刻意不爱惜本公司基础设备的工作人员并造成公司严重损失的，经物管员核实后，将上报领导研究后处理。

4、 基础设备的维修，需报物业管理员统一安排修缮。

5、 维修经费权限规定：

伍佰元以内的由物管员审批同意后实施。

伍佰元以上叁仟元以内的由综合部经理审批同意后实施。

叁仟元以上伍仟元以内的由班子主管领导审批同意后实施。

伍仟元以上壹万元以内的由公司总经理审批同意后实施。

壹万元以上的须经领导班子讨论同意后实施。

6、维修申请实行报批制，由物管员填写《物业维修审批表》（见附件），经逐级同意后安排组织实施。

第四章 特殊设备管理

    本公司特殊设备泛指自动扶梯、电梯设备。

    公司所有电梯必须经有关质检部门检验合格方可使用。电梯使用要坚持节能、安全运行。电梯维修、保养选择有资质、能力、熟悉本公司电梯品牌、型号的专业电梯维修公司承担，要签订维修合同。为了确保电梯的安全运行，防止电梯事故的发生，特制订本制度。

1、电梯的安装、使用、定期检验、维修、保养、大修和改造各环节须符合《特种设备安全监察条例》的规定。

2、设定物业管理员负责电梯日常自行检查与月度、年度自检；负责组织电梯紧急救援演练，负责电梯使用状况记录、运行故障记录、事故记录、检查及救援演练记录及电梯的日常安全管理工作。

3、本单位的电梯作业人员是指电梯维保单位专业司机及电梯安全管理人员。

4、电梯的日常使用由电梯所在部门相应固定人员负责。

5、电梯作业人员应严格执行电梯安全操作规程和有关安全规章制度，发现事故隐患或者不安全因素应当立即向物业管理员报告。

6、电梯钥匙（紧急开锁钥匙，操纵箱、检修盒钥匙等）由电梯所在部门负责保管和使用。

7、实行“谁使用电梯钥匙，谁负责安全”的原则。不得将电梯钥匙交给无关人员使用。

8、因工作需要而交接电梯钥匙时，应作书面交接记录，并交物业管理员备案记录。

9、发生一般的电梯困人、夹人事件时，由电梯安全管理人员负责组织援救工作，具体由持有电梯作业人员资格证书者实施。

10、电梯的紧急救援应严格按电梯制造单位规定的程序和方法进行。在紧急救援过程中，禁止在电梯停在距层站地(楼)面超过0.5米以上的情况下，从轿厢内往外撤离乘客。

11、在易为乘客注意的地方，设立规范的电梯使用警示标识和象形图。

12、劝阻并禁止有可能影响电梯正常运行或危及人身安全的滥用电梯行为如踹门、扒门、撬门、倚靠层门或轿门、跨层轿门地坎而立、在轿厢内蹭或跳动、人为阻止层轿门的开关、小孩单独乘电梯或在电梯上玩耍等。

13、严格执行关于电梯的日常维护保养必须由取得国家许可的单位进行的规定。及时落实电梯日常维护保养单位，保持电梯维护保养工作的连续。

14、日常维护保养须按电梯制造单位的维护使用说明和相关法律法规的规定进行。

15、电梯维保单位的日常维护保养及修理工作由物业管理员负责监督，并在维保单位的检查保养修理工作记录上签字，该签字将作为结算维保费用的主要依据。

16、严格执行关于电梯必须实行定期检验的规定。

17、不得使用超期未检验的电梯、检验不合格的电梯。一旦发现电梯存在安全隐患应立即停止运行并及时报安全负责人。

18、将安全检验合格标志附着于电梯的显著位置，以便监督检查。

19、在用电梯每年检验一次。在安全检验合格有效期届满前1个月，由维保单位负责向市特种设备检验机构提出书面定期检验申请，并负责做好检验前的准备工作及检验的配合工作。

20、限速器按规定的期限校验。在限速器校验有效期届满前1个月，由维保单位负责向市特种设备检验机构联系并落实校验日期，同时督促维保单位按时送检。

21、当发生电梯大修、改造、事故和停用超过一年后复用等情况时要及时报检。

25、电梯技术档案的内容及保存期限按有关部门的规定。技术档案由物业管理员负责收集、原件存综合部保管，电器原理图复印件供维护保养人员使用。

26、特殊设备的报修报损须由各维保单位出具正式的意见报告提交给综合部，由专项管理员核实并汇报领导许可后安排组织维修。

第五章 消防设备管理

    1、公司消防设施的维修、保养由专业消防单位负责。要确保任何时候设施都在正常状态。

2、明确制度、落实责任、制订安全防火责任书，按照谁主管，谁负责的工作原则，真正把消防工作落实到实处。每月要进行一次全面自检，发现问题及时汇报，及时处理解决。单位员工每天上班前、下班后检查本岗位消防安全。

    3、每年组织企业灭火、疏散演练不少于二次。

    4、加强火源、电源的管理，做好电气线路及消防设备的检查、维修。

    5、加强吸烟管理制度，商场内禁止吸烟。

    6、坚持做好安全出口，疏散通道的检查管理，对火灾隐患部位要及时整改消除，发生火灾时要按《消防预案》及时疏散顾客、人员并积极扑救。

7、保障消防设施设备的完整好用。定期检查灭火设备及器材的状况。

    8、消防设施的维修由专项分管人员向综合部领导申报。

物业管理是企业增产、增效和节能、降耗的重要渠道之一，公司全体人员须切实遵守公司各项物业管理制度，共同参与企业的物业管理工作。

 本制度自公布之日起生效执行。

                             浙江xxxxxxx有限公司

                             2017年4月6日

附件

 物业维修申请表

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