我国《》第十条规定，我国的土地性质分为国有与集体所有，其中，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有（除由法律规定属于国家所有的以外），宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。将集体土地转为国有土地的唯一途径是合法申请办理“征地手续”，土地性质是不能逆转的。
我国《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，由国家编制土地利用总体规划来规定土地用途，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地，其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。将农用地转为建设用地的唯一途径是合法申请办理“转用手续”，土地用途也是不能逆转的。鉴于我国的国情，严格农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
以上是分别从土地性质、土地用途来阐述的，就土地开发中遇到的集体土地征与转的问题，可能同时面临性质与用途的变化，相对比较复杂一些。根据通常遇到的情况，大致分为两大类。一类是集体农用地开发成国有建设用地，需要同时办理征地及农转用手续，需要农转用指标（建设用地指标），如果是耕地，还需要耕地占补平衡指标，需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费；另一类是宅基地、村镇社办厂区等集体建设用地开发成国有建设用地，只需要办理征地手续，不需要办理农转用，不需要农转用指标，也不需要缴纳耕地占用税及新增建设用地有偿使用费。
在大量的土地整理开发实践中，土地征与转的组合类型可概括为以下几类：
既征又转：符合两规的集体农地；
先征后转：建设用地指标不足，先以农业类开发征地与农民脱钩；
只征不转：已是集体建设用地或集体农地征为国有用于城市绿化景观；
只转不征：原为国有农地；
不征不转：包括三种情况，一是国有盐场、大型工矿改造，已符合土规，需调整城市控规；二是国有水库等水利交通用地，需要调整两规，增加城乡建设用地规模，无需新增建设用地指标；三是国有未利用地，需要修改两规，无需耕地占补指标，但需纳入年度用地计划管理。
在土地开发过程中，平土地、修道路、铺管线等是看得见得工作，土地的征与转手续是看不见的、往往被忽视的工作，但却是土地开发的核心及根本、价值基础及法规依据。（崔元星）下载本文
