大型商业综合体 Commercial Complex Building

　　1、大型商业综合体概念

　　“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

　　大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。

大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：

　　Shopping Mall：

　　其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。

　　室内（外）步行街区：

　　一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

　　办公建筑群：

　　甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

　　酒店建筑：

　　为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。

　　住宅或公寓类建筑：

　　商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

　　2、大型商业综合体设计要点

　　大型商业综合体对城市空间有较大的影响力，就其自身感染力而言，主要是由平面立面自然环境和人工环境等建筑环境组成的。在实际的设计中，必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

商业人行流线组织要点：

　　第一位：唯一性

　　各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。

　　商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。

　　商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。比较适宜的商业街形式为：

　　第二位：入口标识性

　　各商业主入口必须分级。

　　从主到次分别为：

　　一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。

　　二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。

　　三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。

3、建筑立面具有标志性

　　商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。

　　商业建筑立面设计要注意的是：

　　1、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格；

　　2、必须进行专项的广告位和店招设计；

　　3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。

4、不同功能建筑按各自设计参数设计

　　商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。

以万达广场部分主力店设计要求为例：

　　万达百货：

　　建筑面积要求：25000～40000平方米。

　　位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。

　　室内商业步行街的平面：

　　（1）长度：步行街的长度以280～350米为宜。

　　（2）柱网：一般以8.4×8.4米为宜。

　　（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层9～10米，二、三层15～17米

　　（3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米

　　店铺：精品店基本单元进深宜8米～12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计。

　　沃尔玛：

　　层高：不小于5.4米，灯带下净高3.7米。由于有降板区，而主力店技术条件的提供往往滞后，在工期需要时，可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。

　　卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货柜车净高4.5米，地下设4辆小货车停车位，净高3米，卸货平台高1.2～1.3米，地下设仓储区。

　　家乐福：

　　家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层，需在首层入口处提供1000～1500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要求，只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货，卸货通道及卸货区，净高宜达到3.6米。

　　超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板。

5、办公及住宅立面设计公建化

　　办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。

建筑立面材料选取：

　　北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料；

　　南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）

　　各建筑立面大致预算：RMB/㎡

　　甲级办公楼：750～1000

　　SOHO办公楼：450～550

　　商业建筑（裙房）：850～1200

　　住宅建筑：350～400

　　（零售）商业步行街 Commercial Retails

1、（零售）商业步行街概念

　　商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主，包含中小型建筑、沿街商铺等形式。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能为主，辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5万～30万平方米之间。 

　　商业步行街一般包括以下部分：

　　商店街：

　　商业步行街的主要街道，街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持，以控制商业形态和档次定位。

　　商业建筑：

　　商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营，同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面，以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。

　　地下商业街：

　　商业步行街的界面一般比较长，可以利用高差或者下沉式广场，把地下空间开发成地下步行街。地下步行街顶板必须有较多的开敞，以弱化地下层的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娱乐商业、以及快餐店等小型餐饮店。

　　办公、酒店建筑群：

　　办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街流线完全分离。此类建筑的销售也是平衡前期投资的必要手段。

2、（零售）商业步行街设计要点

　　步行街的流线组织也是第一重要的。

　　1）流线组织的要点：

　　第一位：唯一性

　　同大型商业综合体的商业街组织原则相同，其主街只能有一条。切忌尽端式商业街或者广场。

　　第二位：商业广场的设计

　　商业步行街的长度往往较长，在入口及中间部分，必须通过商业广场的设置，缓解人群的疲惫感。设计时必须注意：商业广场的出入口必须明显和顺畅。

　　第三位：商业街视线“通而不畅”

　　商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形，比较忌讳的是两个主要出入口被穿视。

　　2）商业街的立面风格主要有两种：

　　（1）、（异域）风情化风格

　　（异域）风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近，内部功能以餐饮娱乐类为主。郊区的OUTLETS也会采取此类风格。

　　（2）、现代简约风格

现代简约风格适合于都市的商圈内，其立面形象兼容性较好。

　　3、其他注意事项：

　　1.商业步行街建筑根据地区特性，可以多设计半户外空间，比如阳台、露台、架空层空间等，以增加商业铺面的可变营业面积，从而提高商铺价值。

　　2.要充分考虑到各种商业形态对建筑的要求，比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求，KTV对建筑防火的要求等。

　　3.商业街地下停车场须有完备的标识系统，否则很长的地下停车库会让大多数人迷失。

　　4.商业建筑的店招须进行专项设计，要保证每层建筑都有店招位。下载本文