专业：市场营销 班级：08战略2班 学号：2008521082 姓名：林晓梅

摘要：在本次中，房地产行业受到广泛关注。闭幕后房地产行业发展状况将走向何方呢?本文就此进行探讨，本文首先分析了房地产能否长期作为我国经济的支柱产业，其次对房地产及闭幕后成都房地产行业发展状况谈了自己的看法。

关键词：闭幕；成都房地产行业；发展状况 ；房地产

一、前言

1998年，国家为了刺激内需拉动经济，颁布实施了住房货币化改革，但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。自2008年6月，国家专家刘勇率先提出“二次房改”建议以来，社会各界纷纷响应。庞大的压力推动了“二次房改”的实质性进展。2010年3月，“二次房改”列入正式议案，其核心内容是确立住房是准公品，基本方向是由主导提供房屋住房服务。　2011年，房地产再次成为热议话题。

　嘹亮的国歌声中，2011年全国相继胜利闭幕。此时，已是3月中旬，距离春分时令也只有几天的时间，这意味着一年之中已经过去了将近1／4的时光。切实贯彻精神，扎实做好确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据中国社会调查所2010年12月对全国16个城市2000位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，其关注度高达75.3％。但是，在过去的几年中，房价的非理性上涨却使得“住”这个最基本的需求给百姓生活带来巨大压力，进而发展成为了国民经济健康发展的隐患。去年各级主管部门出台了一系列措施对房地产市场进行宏观，收到了一定成效，但也遗留了不少问题。本次中，房地产行业受到广泛关注，而本文就闭幕后房地产行业发展状况将走向何方，房地产能否长期作为我国经济的支柱产业等问题进行了一系列探讨。  

改革开放以来，房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在本轮国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极的作用。正因为如此，我国很多地方都把房地产业作为当地经济的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20％，占GDP的比重接近10％，个别地区这一比例更高，有些城市甚至把房地产当做地方的经济命脉。房地产能否长期作为我国经济的支柱产业呢?笔者认为，房地产作为支柱产业不符合中国的基本国情。众所周知，我国是世界上人口最多的国家，人多地少是我国面临的基本国情，如何解决13亿人的吃饭问题始终是摆在我国面前一项重要课题。虽然经过改革开放30年的发展，我国基本上解决了人民的温饱问题，但长期而言，对粮食安全仍不可掉以轻心。也正是出于对粮食安全的考虑，我国确定了不可突破的18亿亩耕地红线。从目前的情况来看，面对经济建设和工业化、城市化对土地需求的不断增长，这一耕地红线的维持面临着越来越大的压力。在土地资源十分有限、粮食安全又不可忽视的情况下，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性，不顾中国的这一特殊国情而普遍把房地产作为支柱产业无异于饮鸩止渴、贻害子孙。同时，房地产业作为支柱产业加剧了地方的短期行为。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等优势而与地方的短期行为特征相吻合，从而不仅成为地方确定当地支柱产业时的首选，而且又反过来成为刺激地方行为短期化的重要因素。房地产业与地方行为短期化之间的相互作用，必然会在催生房地产市场短期畸形繁荣的同时，为这一产业和地方经济的长期可持续发展埋下不稳定的隐患。

　二、　近期房产解读 

　　（一）、 房产市场现状解读 

　　我国房产市场经过2010年一系列，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2011年后，从到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的以组合拳的方式逐步展开。此轮是2010年房产市场整顿的延续，房产市场是否健康序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，方面是十二五规划的重头戏、是国家经济领域举足轻重的风向标，事关民生、稳定等多项重要因素。所以此轮以导向为手段的，如果仍不能达到平抑房价上涨速度、打击房产投机、逐步解决住房需求紧张等目的，更深层次更广泛领域的还将陆续出台。 

　　（二）、 近期出台执行： 

　　1、 国 ( 2011\\1\\26 ) 

　　为进一步做好房地产市场工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房 

　　地产市场平稳健康发展，继去年5月的“国10条”后，于2011\\1\\26日出台“国”指导全国楼市的导向，随后各地陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行。——《关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。其中重点内容有： 

　　第三条“调整完善相关税收，加强税收征管调整个人转让住房营业税，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保执行到位。加强对土地征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收。” 

　　第四条：“强化差别化住房信贷（银行）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地新建住房价格控制目标和要求，在国家统一信贷的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 

　　2、京十五条（地方2011\\2\\16） 

　　以“国”为指导，北京市于2011\\2\\16出台《北京市关于贯彻落实文件精神进一步加强本市房地产市场工作的通知》的细则，对本市具体办法加以规定。 

　　其中(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 

　　(五)实行差别化土地预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 

　　(六)加强对土地清算情况的监督和检查。对已经达到土地清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。 

　　(十)继续巩固限购成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京现役军人和现役家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 

　　(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购落实到位。住房城乡建设部门会同、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。 

　　与其它地区相比，北京市出台的细则，堪称全国最严。其中本市户口居民限购第三套住房、非本市居民（缴纳满5年保险）限购第二套住房的，将使短期内北京市的房屋成交量锐减。 

　　3、 金融房贷紧缩： 

　　根据精神，银监会也表示要做好差别化信贷。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的。此项旨在减少流动性，对住宅类房产市场有一定的影响，因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平，所以对商业项目而言，因减少或抵消了之前的利率差异，反而出现了短期的利好现象。 

　　4、 征收房产税： 

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用，但其中关联问题比较复杂。影响。

三、后成都房地产行业发展状况

根据以上房地产和2011年1月27日，下发《关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》明确，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 

成都市认真贯彻落实、省和市各项房地产措施，强化房地产市场监管，实现目标。2011年度，成都市普通住房价格涨幅要明显低于本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。与此同时，要加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。

同时面对于2011年3月22日下发《规定》，明确从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并公示代收代办收费和物业服务收费商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。成都市也相继出台了一些措施，完善房地产市场。

后成都房地产市场上，市民更愿意购买大户型，与此同时二线城市房源受欢迎，成都本市租赁市场火爆。对于买房市场变化，卖方则采取延迟开盘，减少市场供应量等相应措施。

以下为成都版“限购令”详解：

          2、路红 《保障性住房体系的支撑》 中国房地产 2011年4月

          3、《关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。

         4、《北京市关于贯彻落实文件精神进一步加强本市房地产市场工作的通知》 2011年2月下载本文